¿Qué implicaciones fiscales tiene la venta de un inmueble de inversión?

Question

Estoy planeando vender una propiedad de inversión (un condominio en el estado de WA). Soy dueño de esta propiedad desde 2004. Viví en ella como mi residencia principal desde 2004 hasta octubre de 2007.

Estoy planeando tomar la ganancia de esta venta e invertirla en otra propiedad de inversión que poseo.

Estoy planeando refinanciar la hipoteca de esta otra propiedad de inversión porque con el beneficio de la venta, creo que puedo conseguir mejores condiciones (al deshacerme del PMI y el hecho de que será un préstamo convencional (es decir, el préstamo será por menos del 80% del valor de tasación)).

¿Hay algo más que tenga que pensar aquí? Supongo que no tendré que pagar el impuesto de plusvalía sobre el beneficio de la venta porque lo estoy invirtiendo en otra propiedad de inversión. ¿Es esto correcto?

EDIT: No tengo derecho a la exclusión de la residencia principal. Puse como fecha de mudanza 2010, pero en realidad fue 2007.

Gracias a todos por vuestra ayuda. He pedido un seguimiento aquí

Answer 1

¿Hay algo más que tenga que pensar aquí? Estoy suponiendo que no tendré que pagar el impuesto de plusvalía sobre el beneficio de la venta porque lo estoy invirtiendo en otra propiedad de inversión. ¿Es esto ¿Es esto correcto?

No. Estás hablando de Intercambio 1031 . Sería correcto si usted comprara una propiedad nueva, similar, de inversión (estaría aplazando el impuesto, no "no pagarlo"). Pero en este caso no es eso lo que estás haciendo. Tendrás que pagar el impuesto de plusvalía por el beneficio. Para el intercambio 1031 la nueva propiedad tiene que ser adquirida con relación a la enajenación de la antigua propiedad, y dentro del período de tiempo determinado (180 días, si no recuerdo mal).

Si hubiera sido su residencia principal durante más de 2 años en los últimos 5, podría haber utilizado la exclusión de la residencia principal , en cuyo caso usted no pagar impuestos sobre las ganancias excluidas (lo que es mucho mejor que aplazando ...). Desde que actualizaste la pregunta diciendo que te mudaste en 2007, ya no es relevante para ti.

Añadiendo al punto de @mhoran_psprep: ya que ha sido un alquiler durante los últimos años, también tendrá una "recaptura de depreciación" - una situación en la que el IRS gravará una deducción que hizo (o podría haber hecho) para la depreciación de su propiedad. Dado que no puede depreciar su residencia principal - la recaptura no puede ser excluida como parte de la exclusión de la residencia principal, por lo que en esta parte tendrá que pagar impuestos. Tenga en cuenta que esto es no la ganancia de capital, y las tasas de recaptura son diferentes (25% si no recuerdo mal).

Debería hablar de ello con su asesor fiscal: un asesor fiscal o un contador público autorizado en su estado.

Answer 2

A la hora de determinar sus ganancias de capital, es posible que también tenga que recuperar el importe de la depreciación que ha reclamado o debería haber reclamado durante los últimos 2 años o más en que mantuvo la propiedad como inversión.

Si va a tratarlo como la venta de la residencia principal, asegúrese de actuar pronto. Para reclamar 2 de los 5 años significa que el periodo de inversión tiene que ser de 3 años o menos. En algún momento de los próximos meses esa ventana se cerrará.

Answer 3

Recuerde que el IRS tiene normas y calendarios muy específicos sobre cómo diferir las ganancias de capital en los intercambios en especie; también conocido como un intercambio 1031. Algo que su CPA o abogado fiscal discutirá con usted.