¿Cómo equilibrar el riesgo de poseer un inmueble?

Question

Tengo unos 45 años y recientemente he empezado a recibir una pensión del gobierno estadounidense, que no necesito para los gastos corrientes. El pago mensual es aproximadamente una cuarta parte de mis gastos de subsistencia, pero debido a mi otro empleo la pensión es "excedente" y quiero ahorrarla/invertirla.

La mitad del excedente se destinará a cubrir los gastos de la vivienda propia. La casa está hipotecada en un 95% al 2% anual hasta 2045, aunque está alquilada, el flujo de caja mensual considerando todos los gastos es negativo. Debido a la tasa del 2% evitaré hacer más que los pagos mínimos de la hipoteca, y no es probable que vender la casa vaya a ser sensato.

Así que, por un lado, tengo unos ingresos de pensión conocidos muy estables y, por otro, una suma grande y creciente completamente atada en una propiedad. Tengo la sensación de que la ubicación (Honolulu) puede ser más volátil o estar desconectada de los mercados inmobiliarios estadounidenses, pero no estoy seguro.

Con la otra mitad de mi pensión, a mi edad, ¿cuál es una buena estrategia para cubrir el riesgo inmobiliario y asegurarme unos ingresos de jubilación estables en unos 20-25 años?

Answer 1

Esencialmente, se trata de una hipoteca a tipo fijo del 2% durante casi 30 años. Eso es extraordinario.

Los pagos de una hipoteca a 30 años a tipo fijo del 2% son más capital que intereses desde el principio. Incluso si el flujo de caja es negativo, sigues acumulando capital en la casa, por lo que es de esperar que siga siendo una ganancia en general, incluso si no ves la ganancia en tu cuenta bancaria todos los meses.

Si estás hipotecado al 95%, tendrías un seguro hipotecario privado, sospecho. Si este es el caso, una vez que consigas reducir el saldo del préstamo al 80%, solicita que te lo quiten; te ahorrará dinero cada mes.

Si no tienes otras deudas, tienes un fondo de emergencia y estás invirtiendo en otros vehículos, entonces lo siguiente que debes hacer es pagar tu hipoteca, independientemente de lo bueno que sea el tipo de interés. El pago no desaparece hasta que pagues la totalidad del préstamo. Entonces, las cosas se vuelven mucho más divertidas.

Answer 2

Todos los bienes inmuebles son locales, hasta que dejan de serlo (crack de 2007). Honolulu es especialmente volátil. Se desplomará con fuerza cuando Asia tenga una recesión, ya que mucho dinero llega a la zona desde Asia. Piensa en lo que pasaría si China declara "no más inversiones inmobiliarias extranjeras". Puf, se va un gran segmento de compra.

Hay que preguntar. Si tienes poco capital y un flujo de caja negativo, ¿por qué no salir mientras puedas, incluso con pérdidas? Estás apostando por un mejor flujo de caja en el futuro, pero ahora tienes un flujo de caja negativo. Eso es un riesgo que se suma a una probable caída del sector inmobiliario. Piensa en lo que ocurre si el mercado cae sólo un 10%. En ese caso, estarías bajo el agua y podrías tardar años en recuperar el equilibrio. Una consideración es salir en la parte superior y eliminar el riesgo de la ecuación. Invierta su pensión en algo con un retorno de la inversión positivo.