Objetivamente, ¿sería mejor vender mi piso o alquilarlo?

Question

Compré un condominio en 2016 por 160K, y esta ha sido mi residencia principal desde entonces. El préstamo fue de 152K, al 4,125% TAE. Actualmente debo unos 139K.

Mi hipoteca es de 898 (incluye impuestos y seguros en depósito), y mi HoA es de 560.

Acabo de comprar una nueva casa, y estaba planeando vender el condominio. Sin embargo, parece que lo máximo que puedo obtener por él es entre 145 y 150 mil, es decir, más de lo que debo a la compañía hipotecaria, pero menos de lo que pagué por él originalmente.

Si lo alquilo, lo mejor que puedo hacer son unos 1200 al mes, con lo que seguiría pagando unos 2-300 al mes de mi bolsillo (898+560-1200), más los impuestos al final del año por los ingresos extra.

¿Tendría más sentido alquilarlo y pagar el extra OOP, o venderlo por el precio más bajo y simplemente aceptar la pérdida de valor?

Falta información (¡lo siento!): Estoy en los Estados Unidos. No hay penalización por pago anticipado. Los tipos actuales son más bajos, pero todas las comisiones asociadas a la refinanciación pueden no ser una posibilidad.

Answer 1

Lo que pagaste por él originalmente no tiene consecuencias económicas, sólo emocionales. La única razón para conservarlo, desde el punto de vista del valor, sería si estás seguro de que el valor subirá en el futuro.

Así que veámoslo desde el punto de vista del retorno de la inversión:

Con un 4,125% de TAE, estás pagando cerca de $480 per month in interest and $ 260 de capital, por lo que tu beneficio neto por el alquiler sería de 1.200 - (898-260) - 560 = 2 dólares al mes. Eso es una tasa de capitalización del 0,24% sobre 10.000 de capital (2/10.000 * 12)

No hay ningún beneficio real en alquilarlo ahora con sus tarifas actuales. Te estás gastando todo el beneficio en intereses, tasas de HoA (la tasa de HoA es efectivamente un 4% de interés adicional), y los impuestos / seguros. Los 2.300 al mes sólo van a la equidad en el condominio, que no se dará cuenta hasta que se vende de todos modos.

Te convendría vender, mantener los 10 mil en capital y pagar otras deudas, mantenerlo como fondo de emergencia o invertirlo.

Esto sólo empezaría a tener sentido si pudieras alquilarlo por cerca de 1.500 al mes. Eso lo convertiría en un lavado de caja y estaría más cerca de una tasa de capitalización del 30% (que en realidad es sólo el 2% si se tiene en cuenta el apalancamiento 15X).

Incluso así, sigues teniendo el riesgo de tener que cubrir los gastos si no se alquila. Unos pocos meses de inactividad y acabará con todo el patrimonio de la propiedad.

EDITAR:

De su comentario:

esta es la estimación de alquiler que obtuve de Zillow

¿Sabe Zillow lo de la cuota extra de HoA por la magnífica vista? ¿Incluyen la cuota de HoA en su alquiler en absoluto, o se espera que lo añada? Probablemente, sólo se trata de mirar los metros cuadrados y compararlos con los de otras unidades de la zona (que probablemente varían bastante). Si su propiedad tiene idiosincrasias que deben ser valoradas, entonces debe tenerlo en cuenta. Yo aumentaría el alquiler por lo menos en la cuota de HoA. Entonces estarás en un territorio realista (desde el punto de vista financiero).

Podrías hablar con una empresa local de gestión de propiedades para ver por cuánto te recomendarían que intentaras alquilarla, pero en realidad pueden ser un poco alto para intentar conseguir su negocio (obtienen un % de los ingresos por alquiler a cambio de gran parte del trabajo mundano).

Answer 2

(Con) Cualquier inmueble con un pago de HoA apesta . Por esta razón, tómelo como una oportunidad para deshacerse de él. No vuelvas a comprar ningún inmueble con un gran coste tipo HoA.

(Pro) En el plazo de 10 a 20 años, los bienes inmuebles suelen aumentar drásticamente su valor nominal, y como los bienes inmuebles son el sólo Esta es la razón por la que a menudo se oye decir "Nunca vendas nada" con respecto a los bienes raíces. (El OOP no es nada y desaparecerá con la inflación.) En otras palabras, en 20 años (a) no hay casi ninguna posibilidad de que pierda dinero drásticamente en él (b) hay alguna posibilidad de que gane una enorme, enorme pila de dinero en él. Por esta razón, guárdalo y olvídate de él durante 20 años.