¿Cómo es posible que los precios reales de la vivienda tiendan a subir a largo plazo?

Question

Es lógico que el precio de la vivienda aumente por encima de la tasa libre de riesgo debido a su naturaleza arriesgada y evidencia histórica y la sabiduría convencional parece respaldar la idea de que los precios reales de la vivienda tienden a aumentar con el tiempo.

Sin embargo, la consecuencia final de la tendencia al alza de los precios reales de la vivienda parece ser que, finalmente, nadie en la Tierra podría permitirse comprar una casa.

¿Cuál es la resolución de esta paradoja? ¿Es simplemente un error suponer que el precio de la vivienda tiende a subir? ¿Está relacionado con el aumento de la población?

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En otras palabras: En los últimos 50 años, los precios de la vivienda han subido mucho en términos reales. ¿Es esto cierto en los últimos 500 años? ¿Podemos esperar que sea así en los próximos 500? ¿Estamos en un boom inmobiliario de 50 años, o hay alguna razón fundamental por la que los precios de los inmuebles tienden a subir?

Answer 1

Según leo tu pregunta, en realidad haces dos preguntas distintas, una sobre si se puede suponer que los precios de la vivienda tienen tendencia positiva, y otra sobre si la población u otra cosa hace que los precios suban.

¿Es simplemente un error suponer que los precios de la vivienda tienden a subir?

Sí, esto sería un error. No hay ninguna razón económica inherente para que real precios de la vivienda, ceteris paribus (es decir, todo lo demás igual), debería aumentar o tener una tendencia creciente.

Esto no se aplica sólo a la vivienda, sino a prácticamente cualquier bien, servicio o mercancía. Los precios se determinan en última instancia por la oferta y la demanda, y a su vez la oferta y la demanda se determinan por diversos factores como los gustos de la gente, los ingresos, las expectativas, la disponibilidad de sustitutos (es decir, ejemplos de cosas que afectan a la demanda), o factores como el coste de los materiales, la mano de obra u otros insumos y de nuevo las expectativas (es decir, ejemplos de cosas que afectan a la oferta). Si no está familiarizado con el funcionamiento de la oferta y la demanda, puede consultar los primeros capítulos de Principios de Economía de Mankiw.

En principio, siempre habrá alguna combinación de la oferta y la demanda que pueda dar lugar a un aumento o disminución del precio de la vivienda. Por ejemplo, si mañana de repente se pusiera de moda y fuera deseable vivir con compañeros de piso, más gente viviría junta, la demanda de casas sería menor y ceteris paribus el precio también. O bien, si una nueva tecnología permitiera construir casas más baratas, aumentaría la oferta y, por tanto, reduciría el precio, ceteris paribus, también.

En consecuencia, sería un grave error suponer que los precios reales de la vivienda pueden subir sin más. No hay ningún fundamento económico para tal afirmación. Primero hay que examinar los fundamentos económicos y las tendencias de los mismos (como los costes, etc., mencionados anteriormente), y a partir de ahí se puede hacer alguna previsión (pero las previsiones son cada vez menos precisas cuanto más se quiera prever en el futuro).

¿Está relacionado con el aumento de la población?

Este es uno de los factores, pero no el único ni necesariamente el más importante.

El aumento de la población incrementa la demanda de vivienda, por lo que definitivamente empuja el precio real de la vivienda hacia arriba, pero la demanda es siempre sólo la mitad de una historia, hay toda una cornucopia de ejemplos en los que los aumentos de la demanda fueron compensados por aumentos aún mayores de la oferta que condujeron a precios más bajos. En este caso, gran parte del aumento de los precios reales de las viviendas puede explicarse por factores de oferta.

1. La construcción es uno de los trabajos industriales más intensivos en mano de obra ( Yang et al 2019 ). A medida que los salarios reales de los trabajadores aumentan, a las empresas les resulta más caro construir viviendas, por lo que desplazan su oferta hacia la izquierda, lo que provoca un aumento de los precios.

   Dejando a un lado la investigación rigurosa, incluso si sólo se mira el coste de los materiales que se necesitan para construir una casa típica, no son tan caros, pero sí lo es la mano de obra que se emplea en ella. Como los salarios reales tienden a aumentar a largo plazo ( ver los datos de FRED aquí ), es de esperar que los precios de los bienes de uso intensivo de mano de obra también aumenten en términos reales (en igualdad de condiciones). Por supuesto, siempre es posible que haya algún tipo de revolución robótica o de impresión en 3D a la vuelta de la esquina, y si eso ocurriera el precio real de la vivienda caería.

2. Parte del elevado precio de la vivienda se debe a las malas políticas gubernamentales que restringen la oferta de viviendas. Muchos países tienen en sus libros leyes de zonificación u otras políticas que restringen la oferta de viviendas. Estas leyes impiden que las empresas aumenten la oferta de viviendas aunque lo deseen y, por tanto, provocan un aumento de los precios (véase, por ejemplo El impacto de la zonificación en la asequibilidad de la vivienda Edward L. Glaeser, Joseph Gyourko ).

   Las leyes de zonificación suelen ser populares entre los votantes porque la gente que ya está establecida en alguna zona y es propietaria de una casa tiene incentivos para mantener baja la producción de nuevas viviendas para proteger el valor de su propia propiedad. Además, algunas restricciones se establecen por motivos medioambientales (o al menos bajo la pretensión de tales motivos, como los cinturones verdes en el Reino Unido). Sin embargo, al igual que en el caso anterior, estas leyes podrían cambiarse en el futuro, pero en última instancia no son muy sostenibles, ya que a las nuevas generaciones de votantes les resultará cada vez más difícil convertirse en propietarios de viviendas y, por tanto, la base de votantes para estas políticas se reducirá.

3. Las casas mejoran su calidad con el tiempo. Esto puede conducir a un aumento sostenido del precio real, y aunque normalmente los índices de precios se construyen de una manera que al menos intenta corregir un poco esto. De hecho, si hace clic en las fuentes de datos, sabrá que los datos de Fred proceden de BIS que utiliza la misma metodología que eurostat aquí que realiza ajustes de calidad. No obstante, en general se acepta que los índices de precios suelen exagerar al menos un poco el aumento de los precios (véanse ejemplos de la bibliografía sobre esta cuestión en Baker Get Prices Right o el debate en Hwang et al 2004 ). Además, sólo se registran los precios de las viviendas vendidas, pero las casas que se venden no son aleatorias. Verás que las viviendas nuevas o recién reformadas están sobrerrepresentadas, lo que sesga las estadísticas.

Sin embargo, la consecuencia final de la tendencia al alza de los precios reales de la vivienda parece ser que, finalmente, nadie en la Tierra podría permitirse comprar una casa.

No, esta valoración es incorrecta por varias razones.

En primer lugar, incluso si hubiera una tendencia determinista al alza de los precios de la vivienda que continuara para siempre sin ningún fin, la afirmación no se sostendría mientras los salarios reales aumentaran más rápido o al mismo ritmo que los precios de la vivienda. Así que la afirmación es lógicamente errónea, el aumento de los precios de la vivienda no necesariamente significaría que la gente no podría permitirse casas en algún momento.

En segundo lugar, la economía es un sistema endógeno. Cuanto más alto sea el precio de la vivienda, mayor será la presión para que la gente cambie sus gustos (aprender a lidiar con compañeros de piso, preferencias por casas pequeñas, etc.), y mayor será la presión para que las empresas vengan con innovaciones para ser las primeras en traer casas más baratas y vencer a la competencia, y al mismo tiempo mayor será la presión para que las malas políticas sean abolidas o reemplazadas por políticas que promuevan la construcción de casas.

Históricamente, la gente suele preocuparse de que algún producto básico, como los alimentos, el agua o el petróleo, etc., acabe siendo tan caro que nadie pueda permitírselo y, hasta ahora, ese temor es en su mayor parte infundado gracias a la innovación y al crecimiento de la productividad a lo largo del tiempo.

Answer 2

"La sabiduría convencional parece respaldar la idea de que los precios reales de la vivienda tienden a aumentar con el tiempo"

No está claro que eso sea correcto. Véase, por ejemplo, "House Prices and Fundamentals: 355 Years of Evidence", de Brent W. Ambrose, Piet Eichholtz y Thies Lindenthal. Se trató en esta historia

Answer 3

En primer lugar, observe que la comparación de la variación del precio de la vivienda con el tipo de interés sin riesgo no le dice nada sobre la variación del precio real de la vivienda. Hay que comparar la variación del precio nominal de la vivienda con la tasa de inflación para ver si el precio real de la vivienda aumenta.

Hay muchas razones por las que las fuerzas de la oferta y la demanda probablemente no dejarán que el precio real de la vivienda aumente para siempre (muchas de ellas fueron resumidas elocuentemente por el comentario de 1muflon1). Pero incluso si se asume un aumento monótono determinista del precio real de la vivienda, esto no significa que la vivienda acabe siendo inasequible para la gente. Esto se debe a que la gente también se está enriqueciendo de media (debido a una tasa de crecimiento del PIB positiva), y se cree que sus salarios reales aumentarán a largo plazo.

Sólo una advertencia. Deberíamos tener claro a qué te refieres con los precios reales de la vivienda. Probablemente nos referimos a la media de los precios de la vivienda en diferentes partes del país (o del mundo). Pero la media oculta una enorme variación en los precios de la vivienda. Podría darse el caso (y así parece) de que el precio medio aumente porque la vivienda en algunas ciudades punteras se está disparando, mientras que los precios de la vivienda en zonas rurales o barrios menos modernos incluso están bajando. En este escenario, el precio medio subiría, mientras que la vivienda en muchos pueblos pequeños está bajando. Esto daría lugar a una división de la sociedad, lo que significa que los individuos ricos pueden ir a vivir a las grandes ciudades urbanas, mientras que el resto de la población sólo puede permitirse vivir en pueblos pequeños.

Answer 4

No pueden subir a largo plazo. De hecho, como objetos que se deterioran con el tiempo, deberían perder valor continuamente en ausencia de alteraciones. No sólo se deterioran sino que, aunque se mantengan bien, también se vuelven obsoletos. Una cabaña de madera de finales del siglo XVIII sería casi imposible de vender si no es como camping o por su valor puramente histórico como atracción.

Ahora, las sucesivas generaciones del hogar pueden ver un cambio de valor en la medida en que la casa podría ser la fuente de bienes y servicios que antes no estaban disponibles. Por ejemplo, añadir la fontanería interior es una gran ganancia de servicio. También lo sería tener una vivienda que generara su propio suministro de energía, sobre todo si fuera estable y constante.

Dado que las viviendas no son inversiones y los inmuebles de alquiler no son viviendas, hay que tener cuidado al aplicar la tasa libre de riesgo como concepto. Si se planea comprar una casa, vivir en ella y finalmente morir en ella, el tipo libre de riesgo tiene poca importancia, excepto para referenciar los costes de oportunidad de otros usos del dinero para comprar la casa. Por el contrario, si se compra una propiedad para alquilarla a otras personas, como el dinero es fungible, el tipo libre de riesgo es muy importante.

Sin embargo, como el alquiler es un flujo de caja, no es la casa la que se revaloriza. Son los flujos de caja con la reinversión. La vivienda alquilada sigue deteriorándose. Los alquileres deberían ser los costes de mantenimiento más la recuperación del principal más las primas de riesgo más la compensación por la paciente recuperación de efectivo.

Si compras una casa, te estás pagando el alquiler a ti mismo. Los gastos de mantenimiento son los mismos, pero en lugar de recuperar el capital a través de los flujos de caja, lo estás disfrutando a través del consumo. Los riesgos son diferentes. Con un inquilino, los riesgos están relacionados con los daños, el impago y los riesgos de reventa. Si nunca vas a revender o dañar la propiedad a propósito, el riesgo es la pérdida del valor de servicio de la propiedad. Por ejemplo, tus vecinos favoritos podrían mudarse o la finca vecina con una vista preciosa podría convertirse en un complejo industrial.

Histórico nominal Los aumentos de los precios de la vivienda se han debido a los cambios en la tasa de inflación, local Los cambios en la población y la migración, los cambios tecnológicos, los cambios en las preferencias y las diferencias en los costes y métodos de financiación, así como las normas fiscales. El pasado no se repetirá.

Sería peligroso y probablemente insensato utilizar las tendencias temporales para valorar los bienes inmuebles y las estructuras anexas, a menos que se condicionen cuidadosamente a otros datos. La mitad de las posibles direcciones que puede tomar el precio de un activo es hacia arriba.