¿Merece la pena pagar más en las cuotas de la hipoteca si no pienso quedarme en la casa durante 30 años?

Question

Mi mujer y yo estamos en proceso de comprar nuestra primera casa. Es una buena casa, y hemos conseguido una oferta excelente. Sin embargo, no pensamos vivir los 30 años de la hipoteca que tenemos en esta casa (la consideramos una casa de iniciación). He oído que una cosa prudente es pagar un extra en los pagos de la hipoteca todos los meses para reducir el capital, de modo que se pague menos a largo plazo. Si sólo pensamos estar en esta casa de 5 a 7 años, ¿merece la pena hacer esto?

Answer 1

Tienes un préstamo. Probablemente puedes asumir que vas a tener que devolver ese préstamo, cada dólar. Y cada dólar pendiente de ese préstamo te cuesta intereses. Así que asumiendo que no te afectará ninguna penalización por prepago, cualquier dólar que pagues por tu casa ahora mismo te ahorra un R% compuesto al año, donde R es el tipo de tu hipoteca.

Realmente no importa si piensas venderlo en unos años o no. Si paga $N, you'll save the interest + $ N tomados del precio de venta y enviados al banco cuando vendes la casa y te mudas (aunque podrías obtener una deducción fiscal por los intereses).

Si tienes un lugar mejor para aparcar tu dinero y ganar una tasa de rendimiento decente, valdría la pena hacerlo en lugar de pagar la hipoteca. Si tuvieras otro préstamo con tipos de interés más altos, probablemente sea un mejor préstamo para liquidar. Si puedes gastar una parte o la totalidad del dinero en algo que realmente valga el R% de su precio de compra al año (más lo que el desgaste le reste de valor, si es que lo hace), entonces gástalo en eso; sería una mejor inversión. (Por ejemplo, las inversiones en bolsa pueden ofrecer mejores rendimientos. Sin embargo, eso es ¡arriesgado! Tenga en cuenta que no puede perder dinero pagando su hipoteca, y que la seguridad suele ser relativamente cara hoy en día, por lo que no es un mal negocio. Pero si se trata de utilizarlo para un ahorro a largo plazo para la jubilación que, además, tiene ventajas fiscales, eso es otra cosa).

Si ya dispone de amplios fondos para emergencias y sólo pensaba poner el dinero en una cuenta de ahorro para que se pudra al ~1,35%. imponible interés, definitivamente vale la pena pagar su saldo ahora, a menos que esté sobre para vender (por lo que el ahorro es escaso) y es un verdadero inconveniente.

Answer 2

En primer lugar, felicidades por la compra de su casa. Cuanto más capital construya en su casa, más del precio de venta obtendrá cuando se mude a su próxima casa. Esto le permitirá consumir más casa en el futuro. Piensa en ello como si hicieras pagos anticipados para tu próximo pago inicial.

Otra opción es ahorrar una cantidad de dinero y refundir su hipoteca, pagando el principal y haciendo que la cantidad resultante se reamortice para proporcionarle un pago mensual más bajo. Puede hacer esto al menos una vez durante su estancia en la casa, y si lo hace con suficiente antelación puede ayudar potencialmente a sus ahorros en otras áreas.

Por otro lado, es posible que, dados los bajos tipos de interés actuales para las hipotecas, en otras formas de inversión (como los fondos indexados) puedas ganar más con el dinero que destinarías a tus pagos extra. Así, cuando vendas esta casa y compres la siguiente, tendrás más dinero ahorrado que el que tendrías en el patrimonio si no siguieras ese camino. Esto es más arriesgado que acumular capital en tu casa, pero potencialmente tiene una mayor recompensa.

Haz las compensaciones.

Answer 3

Esta es una forma de verlo.

Los primeros años de una hipoteca a 30 años son principalmente de pago de intereses. Incluso con un préstamo a 30 años al 4% -¡creo recordar haber visto tipos tan bajos! -- la parte de intereses de tus pagos durante los primeros cinco años es el doble de la parte de capital.

Pagarás menos en intereses si inviertes dinero extra en la hipoteca. ¿Cuánto dinero extra?

Digamos que tienes un préstamo de $100,000 for 30 years at 4.5%. The monthly payment is $ 506.69. Después de cinco años, has pagado $8,842.43 toward principal and $ 21.558,97 para intereses.

Aumentemos ese pago $200 per month to $ 706.69. Ahora, después de cinco años, has pagado $22,284.24 toward principal and $ 20.128,56 euros de intereses. Te has ahorrado pagar 1.430,41 dólares de intereses.

Pero si puedes moverte $706.69, can you swing $ 752.28? Ese es el pago de un quince año al 4,25%. Después de cinco años habrás pagado $26,562.31 on principal and $ 18.574,49 en intereses: $1,500 less in interest than even paying an extra $ 200/mes en su 30 años.

Ahora, otra forma de verlo.

Si vas a comprar un préstamo a 30 años, cómpralo. Paga sólo el mínimo, y ahorra lo que habrías pagado por tu hipoteca para financiar un pago inicial para tu próxima casa, ya que estás planeando salir en 5-7 años. En lugar de intentar vender tu casa actual, alquílala. Los alquileres suben, pero la cuota de la hipoteca no. Las hipotecas a tipo fijo son una gran protección contra la inflación.

Answer 4

La respuesta de justkt explica bastante bien el aspecto de los costes de oportunidad de tu pregunta. Pero si yo estuviera en tu situación, los pagos adicionales del capital de una casa en la que no pensaba jubilarme no es la forma en que invertiría el dinero. Los precios de la vivienda son horribles (de ahí la gran oferta de lo que acabas de comprar), y dado el número de ejecuciones hipotecarias pendientes y la incertidumbre existente sobre la legalidad de algunas de ellas, es probable que sigan siendo horribles durante años. Dependiendo del tamaño de tu pago mensual de la hipoteca, si tienes tanto dinero libre después de los gastos cada mes, yo consideraría las siguientes opciones en su lugar:

• fondo de emergencia en efectivo (3-6 meses de gastos de manutención)
• maximizar el 401(k)
• maximizar la cuenta IRA

Podría optar por una cuenta no cualificada (sin beneficio de aplazamiento de impuestos) para el fondo de emergencia en efectivo, de modo que podría poner cualquier cantidad por encima de los 3-6 meses de gastos de subsistencia en acciones, fondos de índice, fondos de inversión, etc.

Todas estas opciones tienen la ventaja de que es más probable que proporcionen un rendimiento positivo en el plazo de 5 a 7 años. La opción del fondo de emergencia en efectivo tiene la ventaja adicional de ser más líquida que la vivienda, independientemente del entorno económico actual.

Answer 5

Matthew Empezaré con la premisa de que pones suficiente enganche para no dejar de pagar una hipoteca al revés.

Hay un orden que recomiendo cuando se considera el pago anticipado:

1. Depositar en sus cuentas 401(k) para obtener la compensación, si sus empresas lo ofrecen.
2. Pague cualquier deuda con intereses más altos. Evidentemente, cualquier deuda de tarjeta de crédito que arrastre mes a mes.
3. Asegúrese de que su cuenta de emergencia tiene fondos. En un mal mercado de trabajo, esto significa tener dinero en efectivo para pagar todas las facturas y sobrevivir hasta que consigas trabajo.
4. Entienda sus propios planes de inversión a largo plazo, ¿cree que es lo suficientemente disciplinado como para ver crecer sus inversiones a largo plazo y no entrar en pánico con cada caída?

Pagar por adelantado una hipoteca es un rendimiento garantizado para una inversión fija durante la vida de la hipoteca o de la propiedad de la casa. Si tienes un tipo de interés del 5%, y ese tipo es bueno para invertir, entonces prepagar está bien. La presunta ganancia de mercado a largo plazo es del 8% o más (12% si eres un discípulo de Dave Ramsey, pero estoy divagando) y a la tasa de ganancia de capitalización del 15%, un rendimiento del 6,8% después de impuestos. Su tasa del 5% después de impuestos (si se toma todo en Sch A) es de alrededor de 3,75% si usted está en el tramo del 25%.

Esta diferencia del 3%, más o menos, no está garantizada de año en año, ni siquiera a largo plazo. Para algunos, el deseo de pagar la hipoteca es suficiente para centrarse en ella. Otros ven el 3% compuesto en el tiempo, y es probable que se produzca en las próximas décadas.