Has hecho (o insinuado) un montón de preguntas semiprofesionales sobre cómo influirán tus finanzas en los costes del préstamo. Para responderlas, puede ser útil dar un paso atrás y considerar el panorama general sobre la toma de decisiones hipotecarias.
Por lo general, los bancos quieren saber cuatro cosas a la hora de aprobar un préstamo hipotecario:
- ¿Es la propiedad una buena garantía? Una hipoteca es un préstamo garantizado, la casa que estás comprando es la garantía del préstamo. Como tal, el banco tomará medidas para asegurarse de que la garantía tiene un valor adecuado en comparación con el préstamo: probablemente querrán que pase una inspección y que tenga un valor de tasación adecuado para el precio que estás pagando. Este no es el objetivo de tu pregunta, así que podemos asumir que este factor no es un problema.
- ¿Tiene el prestatario dinero en efectivo para hacer frente a los gastos inmediatos de la compra? Necesitarás un anticipo, gastos de cierre, etc. - Por lo general, el banco querrá ver una prueba de que tienes este dinero en efectivo. Esto también es secundario a tu pregunta, así que de nuevo asumiremos que estás bien aquí.
- ¿Tiene el prestatario el flujo de caja mensual para poder pagar la casa? Los bancos te pedirán que verifiques tus ingresos y que les autorices a consultar tu informe de crédito para comprobarlo. Básicamente, lo que buscan es la relación entre la deuda y los ingresos; pueden calcularla de forma ligeramente diferente, pero la idea es sumar los costes mensuales relacionados con la deuda (pagos de tarjetas de crédito, pagos de préstamos para el coche, pagos de préstamos para estudiantes, etc.) y compararlos con tus ingresos mensuales. Los bancos tendrán un objetivo para este valor que determina el máximo que podrán prestarte: si quieres un $500k house but this formula says you can afford a $ Una casa de 300 mil, te la rechazarán.
- ¿Es este prestatario un gran riesgo de impago del préstamo? Se podría pensar que el flujo de caja implica riesgo, pero la importancia de la relación entre la deuda y los ingresos para determinar el riesgo carece de importancia por debajo de un determinado valor (que es como los bancos determinan el valor que utilizan en el punto anterior). En otras palabras, a igualdad de condiciones, realmente los ricos no son intrínsecamente más o menos propensos a la morosidad como normalmente rico personas. Así pues, los bancos utilizan su puntuación de crédito como factor para determinar el riesgo de impago. Esto es importante para su pregunta porque El riesgo determina la tasa. Los bancos tienen pisos en los que prestarán, pero asumiendo que estás por encima de ese piso, su puntuación de crédito desempeña un papel importante a la hora de determinar el tipo de interés que pagará.
En este último punto es donde entra en juego tu pregunta. En pocas palabras, una mejor puntuación de crédito tendrá un mejor tipo de interés. La diferencia puede ser significativa, a largo plazo: una persona con una puntuación de 650 puede pagar decenas de miles más en intereses que alguien con una puntuación de 750, por una casa cara. Así que, por supuesto, hay que mejorar la puntuación antes de solicitar el préstamo y mantenerla durante el proceso de la transacción (ya que el banco suele comprobar la puntuación en el momento de la solicitud y de nuevo en el momento del cierre). Dicho esto, debes asegurarte de que no estás haciendo cosas que influyan en los otros factores que los bancos tienen en cuenta: no sirve de nada hacer algo para mejorar tu puntuación si indirectamente significa que tu DTI baja demasiado, por ejemplo. Además, tienes que asegurarte de que entiendes cómo funciona la puntuación, porque Las acciones que mejoran la puntuación de una persona pueden no funcionar para otras.
El consejo de pedir un préstamo a plazos, y devolverlo, se basa en algunos factores de la puntuación de crédito:
- Tener un historial de crédito, y punto, obviamente juega un papel importante en su puntuación. Si tiene no historial, o muy poco historial, entonces el uso de crédito (de cualquier tipo) probablemente tendrá un impacto positivo en su puntuación, suponiendo que utilice el crédito de forma responsable.
- Combinación de créditos: la proporción entre el crédito renovable (como una tarjeta de crédito) y el crédito a plazos desempeña un pequeño papel en su puntuación. Si todo lo que tiene ahora son unas cuantas tarjetas de crédito, conseguir otro tipo de crédito mejorará su puntuación.
Sin embargo, existe la posibilidad de que las cosas salgan al revés:
- Al pedir ese préstamo a plazos, el banco prestamista va a hacer un tirón duro en su puntuación. Eso hará que baje varios puntos. Esta caída probablemente durará todo el tiempo en el que usted está esperando para obtener una hipoteca.
- La contratación de un nuevo préstamo (de cualquier tipo) reducirá su edad media de crédito. Este es un factor menor también, pero puede ser significativo. Si todo lo que tiene ahora es una tarjeta de crédito que ha tenido durante 3 años, y saca un nuevo préstamo, su edad media es ahora de 1,5 años, lo que perjudicará su puntuación. Dependiendo de cuál sea su antigüedad media, este impacto puede tardar mucho tiempo (muchos años) en recuperarse.
- Contratar ese nuevo préstamo significará que, mientras esté activo, tu DTI será peor. Esto no afecta directamente a tu puntuación de crédito (las puntuaciones de crédito no incluyen ningún factor basado en los ingresos), pero puede afectar a la cantidad de dinero que te aprobarán: algunos procesos de suscripción de hipotecas incluirán cualquier deuda en un plazo determinado - y no cualquier deuda activa en la actualidad. Así que, aunque hayas pagado un préstamo personal antes de solicitar la hipoteca, el banco puede tenerlo en cuenta en el proceso de decisión.
Llegados a este punto, debería quedar claro que no podemos dar una respuesta literal y directa a tu pregunta, ya que dependerá de factores que desconocemos sobre ti y tus finanzas. Si te tomas en serio la optimización de tus posibilidades de conseguir una buena hipoteca, probablemente tenga sentido hable con su cooperativa de crédito ahora en lugar de esperar hasta que esté listo para comprar. La mayoría de las cooperativas de crédito estarán encantadas de instruirle en su proceso, lo que le permitirá tomar las mejores decisiones a la hora de analizar sus finanzas y prepararse para comprar una casa.
Como nota a pie de página, cabe señalar que, a efectos de determinar los tipos de interés, las puntuaciones crediticias se dividen en "grados de papel" que luego se valoran. Por ejemplo, un banco puede considerar que cualquier puntuación superior a 760 es una A+, y que entre 720 y 760 es una A, entre 680 y 720 es una B, y así sucesivamente. Entonces, todos los A+ obtienen una tasa X, los A obtienen una tasa Y, y así sucesivamente. Por lo tanto, su exactamente La puntuación de crédito no importa realmente, sólo importa el grado en el que acabes. Y, ya que mencionaste que ahora estás alrededor de 740, vale la pena mencionar que esto ya puede estar en, o muy cerca de, el grado más alto de tu cooperativa de crédito. Lo que haría que toda esta pregunta fuera discutible, ya que Mientras estés en el grado más alto, mejorar tu puntuación no supone ninguna diferencia.
Como otra nota a pie de página, si está intentando reducir el coste total que paga por la hipoteca, merece la pena preguntar a su cooperativa de crédito sobre los requisitos del PMI y otras características de sus hipotecas. A todos los efectos, desde la perspectiva del consumidor, tener un determinado requisito de PMI es básicamente como tener un tipo de interés ligeramente superior. Así que, de nuevo, si está intentando gestionar sus finanzas durante el próximo año con el objetivo de reducir el coste de su hipoteca, asegúrese de entender cualquier PMI que se le exija. Los suscriptores suelen exigir un PMI en función de la relación préstamo-valor (básicamente, de la cuantía del pago inicial) y de la puntuación crediticia (las personas con una puntuación más baja pueden tener que contratar una póliza más cara).
Y como nota final: casi siempre hay un factor de decisión humano en la decisión de suscripción de una hipoteca por parte de una IF. Y como ha señalado mhoran_psprep, esa "prueba de olfato" probablemente hará que el agente hipotecario te pida que expliques por qué has pedido el préstamo. Básicamente, están buscando circunstancias inusuales o signos de que sus finanzas pueden no ser tan estables como muestran sus números duros. Esto también puede adoptar otras formas (por ejemplo, si tu prueba de efectivo para el pago inicial implica mostrarles el extracto bancario de tu cuenta de ahorros, y el extracto muestra un depósito repentino y grande el día antes de que te lo pidan, querrán saber de dónde salió ese dinero). No hay una fórmula para optimizar estas preguntas, sólo tienes que asegurarte de que todo es explicable y nada está fuera de lugar.
