¿Existe algún caso en el que un menor apalancamiento le permita obtener un mayor rendimiento de una propiedad en alquiler?

Question

Cuanto mayor sea la hipoteca de una propiedad, menos dinero tendré que poner por adelantado, por lo que mi flujo de caja inicial será peor, pero mi tasa de capitalización y mi rendimiento general serán mejores. Sin embargo, cuanto más grande sea mi pago inicial, mejor será mi flujo de caja inmediatamente porque los pagos hipotecarios requeridos serán menores, pero mi rendimiento inicial también será menor, ¿verdad?

He oído que un mayor apalancamiento siempre dan un mejor rendimiento a largo plazo, independientemente del flujo de caja. ¿Es esto cierto? ¿Hay casos en los que no sea así?

Answer 1

Hay dos casos obvios en los que su rendimiento es menor con una inversión muy apalancada.

1. Cuando el pago de los intereses del préstamo supera la rentabilidad.

Si un $100,000 investment of your own cash yields $ 1000 que es un 1% de rendimiento. Si se pone en $50,000 of your own money and borrow $ 50.000 al 2%, obtienes una rentabilidad del 0%.

2. Cuando los rendimientos son negativos

(Después de tener en cuenta los intereses, como se ha indicado anteriormente.) Si compra una inversión por $100,000 and it loses $ 1000, es un rendimiento del -1%. Si pide prestado $100,000 and buy two investments, and they both lose $ 1000, eso es un rendimiento del -2%.

Answer 2

El apalancamiento significa que puedes hacer más inversiones con la misma cantidad de dinero. En el caso de las propiedades de alquiler, significa que puede poseer más propiedades y generar más alquileres. Cambias un mayor coste del negocio (mayores tasas de interés) y un mayor riesgo de fracaso total, por un mayor número de alquileres y, por tanto, mayores ganancias potenciales.

Como con cualquier consejo de inversión, siempre que alguien le diga "Haga X y tendrá garantizado ganar más dinero", a menos que sea un impresor de dinero eso no es del todo cierto.

En este caso, tomar un mayor apalancamiento le expone a un mayor riesgo, al tiempo que le proporciona una mayor ganancia potencial. Ese riesgo no es sólo en el frente de la venta; de hecho, para la mayoría de los pequeños propietarios, el riesgo es principalmente que usted tendrá períodos de tiempo de mayor gasto o menor ingreso. Estos pueden venir de varias maneras:

• La imposibilidad de encontrar un inquilino, o la imposibilidad de encontrar un inquilino por un alquiler suficiente para cubrir la hipoteca. Tener una cuota hipotecaria más alta y varias propiedades puede amplificar esto, aunque tener varias propiedades también puede reducir la posibilidad de que les ocurra a todas a la vez. Si hace Si les pasa a todos a la vez, es muy difícil tener suficientes reservas para sobrevivir varios meses sin alquileres si estás muy apalancado.
• Costes de reparación inesperados para múltiples propiedades. Si te apalancas en tres propiedades en lugar de dos, por ejemplo, si las tres tienen daños inesperados que no están totalmente cubiertos por el seguro, puedes acabar en una mala situación financiera. Esto no es improbable; fácilmente podría tener daños por granizo o inundación en todas a la vez, por ejemplo, que no estén totalmente cubiertos por el seguro y le cuesten una cantidad importante (al menos la franquicia de cada propiedad).
• Los cambios en el mercado del alquiler hacen que sus rentas sean más bajas. Una hipoteca más alta (debido a unos costes de préstamo más elevados y a un pago inicial más bajo) significa que los alquileres deben ser más elevados para cubrir la hipoteca; si el sector del alquiler se hunde, o si usted incluye en su modelo un aumento previsto que no se produce, corre un mayor riesgo de no poder mantenerse a flote. Incluso si sigue "ganando dinero" debido al pago del principal de la hipoteca, puede acabar en una situación, sobre todo al principio, en la que se vea obligado a vender una o más propiedades con pérdidas.

Si capea estos y otros problemas similares, podrá ganar más dinero utilizando un mayor apalancamiento, suponiendo que gane más dinero con cada propiedad que los costes adicionales de los intereses. Mientras gane dinero con sus propiedades, esto es probable (ya que los tipos de interés son muy bajos en este momento), pero ganar algo de dinero (más allá del valor de venta) puede ser un reto al principio.

Este tipo de riesgos se magnifican durante los primeros años, hasta que se haya constituido una reserva importante para mantener el negocio a flote en los momentos de crisis. Y, por supuesto, todo el dinero de la reserva es dinero que no se aprovecha para la adquisición de nuevas propiedades: la misma contrapartida. Y si bien es posible que pueda vender una o más propiedades si se encuentra en una situación temporalmente mala, también es posible que vuelva a encontrarse con el 2008 y no pueda hacerlo.

Answer 3

Más apalancamiento significa más riesgo. Hay más ventajas. También hay más inconvenientes.

Si los precios de los inmuebles y/o los alquileres caen, las pérdidas se amplifican.

Si te apalancas al 90%, una caída del 5% significa que has perdido la mitad de tu dinero.

Answer 4

Yo diría que hay que tener en cuenta una simple idea. El apalancamiento fue la razón principal del colapso financiero de 2008. Para una gran explicación sobre esto, yo recomendaría encarecidamente el libro de Michael Lewis, "The Big Short", que hace un excelente trabajo en la explicación de los argumentos en contra de ser altamente apalancado. Como señaló Dale M., las pérdidas se magnifican en gran medida por el grado de apalancamiento.

Dicho esto, no hay nada malo en estar muy apalancado como a corto plazo estrategia, y quiero hacer hincapié en la parte "a corto plazo". Si, por ejemplo, surge una oportunidad en la que actualmente no tiene suficiente liquidez para cubrirla, podría utilizar el apalancamiento para, al menos, mantenerse en el juego hasta que su situación de liquidez mejore lo suficiente como para desapalancar la inversión. Esta puede ser una estrategia común en la renta variable, en la que simplemente se sustituye el término "apalancamiento" por el de "margen". Las posiciones de margen pueden dar miedo, porque una rápida caída del mercado puede provocar peticiones de margen que usted no pueda cubrir, y eso es desastroso.

Curiosamente, fue la crisis financiera de 2008 la que llevó a la perdición de Bernie Madoff. Muchos de sus clientes estaban muy apalancados en los mercados, y cuando todo empezó a desmoronarse, acudieron a él para cobrar lo que creían tener con él para cubrir sus llamadas de margen, sólo para descubrir entonces que había fue sin dinero. El hecho de no poder hacer frente a los reembolsos de sus clientes obligó a Madoff a desvelar su esquema, y el resto es historia.

Los propios bancos estaban sobreapalancados, a veces a un ritmo de 50 a 1, y cualquier pequeño contratiempo en el flujo de pagos de los prestatarios provocaba pérdidas masivas en las carteras que se veían magnificadas por este apalancamiento. Por eso hay que ver el apalancamiento con mucha precaución. Es muy, muy tentador, pero también está plagado de peligros extremos si no se sabe en qué se está metiendo o no se tienen los medios para gestionarlo si algo va mal.

En el sector inmobiliario, podría utilizar el apalancamiento de mis actuales reservas de efectivo para comprar una propiedad más grande con la intención de desapalancarse una vez que se venda otra cosa que tengo en el mercado. Pero eso sólo es una jugada inteligente si estoy cierta Puedo deshacer la posición apalancada razonablemente pronto.

En serio, saber lo que estás haciendo ¡antes de intentar algo como esto! Demasiada gente ha naufragado por no entender las trampas del apalancamiento, simplemente porque están demasiado enamorados de los beneficios que creen que pueden obtener. Ten cuidado, amigo mío.

Answer 5

el apalancamiento amplifica las ganancias y las pérdidas cuando los rendimientos son positivos, el apalancamiento los hace más positivos, pero cuando los rendimientos son negativos, el apalancamiento los hace más negativos. puesto que la mayoría de las inversiones tienen un rendimiento positivo a "largo plazo", el apalancamiento se considera generalmente una buena idea para las inversiones ilíquidas a largo plazo, como las inmobiliarias. dicho esto, citando a keynes: a la larga todos estamos muertos .

En el caso concreto del sector inmobiliario, los rendimientos negativos suelen producirse cuando los precios de la vivienda caen . suponiendo que no tengas intención de vender nunca las propiedades, puedes acabar con rendimientos negativos si bajan los alquileres, aumentan los tipos hipotecarios o suben los impuestos (Además, si el flujo de caja se vuelve negativo, puede verse obligado a vender durante un mercado a la baja, lo que amplifica la pérdida.

además de los escenarios de pérdida, el apalancamiento puede convertir una pequeña ganancia en una pérdida porque el apalancamiento tiene un precio (el interés) que se resta de cualquier ganancia amplificada (y se añade a cualquier pérdida amplificada). para poner un ejemplo concreto: si usted obtiene una ganancia del 0,1% en x$ cuando no está apalancado, podría terminar con una pérdida del 17% si se apalanca el 90% al 2% de interés. (gains-interest)/investment=(0.001*x-0.02*0.9*x)/(x/10)=-0.017*10=-0.17=17% loss

una de las razones por las que las inversiones apalancadas son populares (particularmente con bienes raíces), es que el inversionista puede declararse en bancarrota para "borrar" un gran patrimonio neto negativo. esto significa que el lado negativo de una inversión apalancada es limitado para el inversionista altamente apalancado. esto lleva a un " hacerse rico o empezar de nuevo "La mentalidad de los millonarios hechos a sí mismos (y de los empresarios fracasados) es muy común. graves problemas para el sector bancario en caso de gran devaluación de los precios inmobiliarios en todo el país .