El punto de equilibrio para el alquiler de una casa en California

Question

Hola, estoy tratando de averiguar cuál sería nuestro punto de equilibrio para el alquiler de mi casa en California. Todas las opciones con impuestos pueden ser un poco confusas así que quería preguntar si lo he calculado correctamente aquí. Sé que hay más en el alquiler de una casa como el ahorro de reparación y tal, pero estoy sobre todo interesado en el punto de equilibrio.

Por mi hipoteca pago aproximadamente 2400 en interés y 800 de capital al mes y mi impuesto sobre la propiedad es de 9000 un año.

Si lo he entendido bien, puedo deducir los intereses en los impuestos, por lo que debería recuperar aproximadamente el 30% de los mismos a la hora de pagar los impuestos. No estoy seguro del impuesto sobre la propiedad, ¿actuaría como un crédito o también como una deducción?

Si se trata de una deducción necesitaría: 2400*12*0.7+9000*0.7=26460 al año, lo que significa que el alquiler debería ser 2205 para que la casa de alquiler se equilibre. ¿Es esto correcto?

Necesitaría (2400+800)*12+9000=47400 al año para tener un flujo de caja positivo, 3950 al mes.

Answer 1

Los gastos compensan directamente los ingresos por alquiler, por lo que no hay que pensar en las implicaciones fiscales para alcanzar el punto de equilibrio en ellos. Los pagos del capital no son gastos de alquiler deducibles, por lo que habría que tener en cuenta la carga fiscal de los mismos.

Gastos de alquiler deducibles :

• Intereses - 2.400 dólares
• Impuesto sobre bienes inmuebles - 750
• Seguro - ?
• Reparaciones/mantenimiento - ?
• HOA - ?
• Utilidades - ?
• Depreciación - ? (Precio menos valor del terreno / 27,5 / 12)
• .....

Gasto de alquiler no deducible que desea cubrir:

• Principal del préstamo - 800 dólares

Tienes muchos espacios en blanco que rellenar, pero en base a los números que has proporcionado, si alquilaste por $3,950 each month you'd have $ 800/mes en ingresos de alquiler por un total de $9,600/year subject to income tax, at 30% that'd cost you $ 2.880 en concepto de impuesto sobre la renta.

Para tener eso $800 covered after taxes (at 30% tax rate) you'd need to charge an extra $ 342/mes 800 / (1-.3) = 1142.9 , por lo que 4.292 dólares de alquiler mensual.

Sin embargo, lo anterior no incluye la depreciación. La depreciación es un gasto no monetario, que afecta al flujo de caja al reducir el pasivo fiscal actual. Si su depreciación fue $800/month, you'd be back to only needing $ 3.950 para salir incluso después de los impuestos. Si la depreciación supera $800/month and you are able to benefit from rental losses then you could need less than $ 3.950€/mes para salir a flote.

Una cosa a tener en cuenta sobre la depreciación es que se vuelve a capturar cuando se vende la casa, por lo que es más diferir los impuestos que evitarlos, pero sigue siendo valioso ya que un dólar hoy suele tener más valor que un dólar en el futuro.

En última instancia, querrás hacer una mejor estimación de los gastos totales, y recuerda que los beneficios y el flujo de caja no son lo mismo.

También existe una deducción del 20% en el caso de las empresas de alquiler a las que puede acogerse, lo que reduciría el importe de sus ingresos por alquiler sujetos al impuesto sobre la renta en un 20%.

Answer 2

Los propietarios también pueden reclamar la amortización para reducir aún más los impuestos. Como resultado, en algunos casos, puede ser posible que una propiedad tenga pérdidas a efectos fiscales, pero genere un flujo de caja positivo.

Sin embargo, si los ingresos del propietario son demasiado elevados, puede que no sea posible deducir una pérdida de ingresos por alquiler.

Lo anterior no constituye un asesoramiento fiscal, sino que tiene únicamente fines informativos generales.