La compañía hipotecaria intenta obligarnos a hacer reparaciones tras una reclamación al seguro

Question

Tuvimos algunos daños por granizo en nuestro techo y cubierta después de una fuerte tormenta e hicimos una reclamación a nuestra compañía de seguros. El daño fue de 5 cifras, pero la estimación para la cubierta fue sólo un par de miles de dólares. Nuestra compañía hipotecaria hizo que la compañía de seguros hiciera el cheque a nombre de ambos y se pagó en dos cheques. Hicimos las reparaciones de la cubierta y pasó la inspección.

Sin embargo, decidimos no reparar la cubierta porque los daños eran mínimos. Ahora, nuestra compañía hipotecaria nos está presionando para que hagamos las reparaciones en la cubierta para poder cerrarla y nos amenaza con obligarnos a devolver esa parte del dinero. No creemos que debamos hacer las reparaciones de la cubierta porque podemos ocuparnos de ella nosotros mismos cuando decidamos hacerlo Y dado que la compañía de seguros pagó el siniestro, nuestra compañía hipotecaria no debería tener nada que decir sobre cómo gastamos o no el dinero.

Hemos consultado a nuestra compañía de seguros y han aceptado que no tenemos que hacer las reparaciones de la cubierta si no queremos.

¿Estamos legalmente obligados a hacer las reparaciones de nuestra cubierta o podemos decirle a nuestra compañía hipotecaria que se vaya a la mierda?

Answer 1

Ha presentado una reclamación por daños en la cubierta. La compañía de seguros notificó a la compañía hipotecaria.

Ahora la compañía hipotecaria quiere asegurarse de que la garantía del préstamo sigue estando en buenas condiciones.

Quieren que haga las reparaciones que usted insistió en que había que hacer. Incluso pueden exigirte que utilices un contratista autorizado antes de liberar los fondos.

Una vez que sea dueño de la casa sin hipoteca, podrá decidir por sí mismo si hay que hacer pequeñas reparaciones.

Answer 2

Su contrato de hipoteca probablemente le da tres opciones:

• Pague la totalidad de su hipoteca.

• Utilice el pago de la compañía de seguros por la reparación de la cubierta para que tenga una calidad similar a la que tenía cuando contrató la hipoteca, teniendo en cuenta el desgaste normal desde que contrató la hipoteca.
  En otras palabras, puede "restaurar o reparar la propiedad para evitar disminuir la garantía del prestamista".
  Según la mayoría de las hipotecas americanas, si puedes hacer las reparaciones por menos de lo que te paga el seguro, y el prestamista está contento con el trabajo, puedes quedarte con el ahorro.

• Entregue el pago de la compañía de seguros por la cubierta a su prestamista, y haga que aplique esa cantidad al principal de su hipoteca.
  Si las reparaciones no son "económicamente viables", y usted está al día con sus pagos, la mayoría de las hipotecas estadounidenses especifican este uso del dinero.

Estas son algunas de las disposiciones hipotecarias típicas a este respecto. Este es un extracto del Formulario 3048 de Fannie Mae/Freddie Mac que es el formulario utilizado por la mayoría de los bancos para las hipotecas en el estado de Washington. (He añadido saltos de párrafo y negrita para mayor claridad). Muchos estados tienen una redacción diferente, pero la intención es la misma:

En caso de siniestro, el Prestatario deberá notificar rápidamente a la compañía de seguros y al Prestamista. El Prestamista podrá realizar una prueba de la pérdida si el Prestatario no la realiza con prontitud. A menos que el Prestamista y el Prestatario acuerden lo contrario por escrito , los ingresos del seguro , independientemente de que el seguro subyacente haya sido exigido por el Prestamista, se aplicará a la restauración o reparación de la Propiedad , si el restablecimiento o la reparación son económicamente viables y la garantía del Prestamista no se ve mermada .

Durante dicho período de reparación y restauración, el Prestamista tendrá derecho a retener el producto del seguro hasta que el Prestamista haya tenido la oportunidad de inspeccionar dicha Propiedad para asegurarse de que el trabajo se ha completado a satisfacción del Prestamista, siempre que dicha inspección se lleve a cabo con prontitud. El Prestamista podrá desembolsar el producto de las reparaciones y la restauración en un solo pago o en una serie de pagos progresivos a medida que se completen los trabajos. A menos que se llegue a un acuerdo por escrito o que la Ley Aplicable exija el pago de intereses sobre el producto del seguro, el Prestamista no estará obligado a pagar al Prestatario ningún interés o ganancia sobre dicho producto.

Los honorarios de los peritos públicos u otros terceros contratados por el Prestatario no se pagarán con el producto del seguro y serán obligación exclusiva del Prestatario.

Si la restauración o reparación no es económicamente viable o la garantía del Prestamista se vería disminuida, el producto del seguro se aplicará a las sumas garantizadas por este Instrumento de Garantía , sea o no exigible en ese momento, con el exceso, si lo hubiera, pagado al Prestatario. Dicho producto del seguro se aplicará en el orden previsto en la Sección 2.

Answer 3

Compruebe la documentación de su hipoteca. La mayoría de las hipotecas tienen cláusulas que te obligan a mantener la propiedad, a conservarla en buen estado y a evitar su deterioro. La propiedad es la garantía del préstamo para el acreedor hipotecario, así que es razonable que tenga voz en el mantenimiento de la propiedad en buen estado.

Puedes decirles que se vayan a la mierda, y luego que llamen al préstamo por completo.

Answer 4

Vamos a ilustrar cómo funciona la típica hipoteca y su seguro, desde el principio.

• Usted: ¿Cuánto cuesta esta casa?
• Propietario anterior: 100k
• A ti: Dame un préstamo de 100 mil, te dejaré este activo de 100 mil como garantía
• Banco: ¿Realmente vale 100 mil?
• Tasador: Sí, vale 100 mil.
• Banco: Aquí hay 100 mil para ti. Ahora asegúralo por esta cantidad para que el valor de mi garantía esté protegido.

pasan algunos años

• A ti: La tormenta dañó mi casa.
• Experto: El daño fue por 10k, por lo tanto el la casa ahora vale 90k .
• Aseguradora: Aquí están sus 10 mil. Nuestro trato está hecho, haz lo que quieras con ellos.
• A ti: He arreglado mi casa de nuevo a 98k y los últimos 2k voy a guardar para más adelante
• Banco: ¡Espera un momento! Nuestro acuerdo era tener un activo de 100k como garantía. ¡No estoy de acuerdo con uno de 98k!

Ahora estás en el último punto. El objetivo del seguro era preservar el valor de la garantía del banco, al menos desde su punto de vista. Al presentar una reclamación, has testificado que se ha producido un daño y que se ha perdido parte del valor de la propiedad. Es razonable que el banco quiera que el valor del bien se restablezca al valor del préstamo. O al revés. Al banco no le importa realmente si su cubierta está reparada, sólo le importa que el lado derecho sea igual al izquierdo en los libros. Al tomar la hipoteca has aceptado preservar el valor de la propiedad. Hay muchas formas de salir de esta situación, pero embolsarse el dinero no es una de ellas.

No es necesario luchar contra la compañía hipotecaria, porque tienen razón. Hable con ellos de buena fe y analice las opciones disponibles. Si crees que puedes vivir con la cubierta tal y como está, entonces devolver parte del préstamo podría ser una buena idea. No "pierdes" el dinero de esta manera, sigues teniendo 2k de ventaja - sólo que no ahora, sino dentro de 20 años.

A posteriori: es posible que sea "suficiente" reevaluar la casa para asegurarse de que sigue valiendo su valor original incluso con la cubierta dañada (por ejemplo, debido a otras mejoras que has hecho a lo largo de los años o al aumento general de los precios de la propiedad en la zona). Pongo comillas, porque hay que contar los costes de la reevaluación que pueden ser muy grandes para que valga. Y puede resultar que valga aún menos, por ejemplo si los precios bajaron. O añadir otra garantía, pero eso significa firmar otro gravamen que también cuesta dinero.

Answer 5

En resumen, la compañía hipotecaria tiene un interés importante en el valor de reventa de la vivienda en caso de impago. Imagínense que se dicen a sí mismos que no van a reparar la cubierta todavía ("meh, lo haremos el próximo verano") y ocurre algo que provoca un impago de la hipoteca.

El valor de reventa de la vivienda puede verse perjudicado por la cubierta, aunque usted esté dispuesto a vivir con ella. Siendo así, la compañía hipotecaria tiene todo el derecho a insistir en que lleves a cabo las reparaciones para mantener la propiedad en condiciones de venta, por lo que la esencia del asunto es que no tienes mucha opción más que hacer las reparaciones.

Tenga en cuenta también que la compañía de seguros pagó por el techo y la cubierta para ser reparado. Si se enteran de que ahora no tienes intención de utilizar el dinero para reparar la propiedad, podrías acabar en un lío legal con ellos. Después de todo, usted hizo aceptar el cheque para las reparaciones que ahora no está llevando a cabo.