¿Qué cantidad de patrimonio neto necesito para una hipoteca de bienes pignorados para evitar el PMI?

Question

He estado ahorrando para comprar una casa, y he hecho crecer este dinero principalmente con inversiones en acciones. Cuando me decida a comprar una casa, no me gusta demasiado la idea de destinar todos mis ahorros al pago inicial de la hipoteca y utilizar el resto para pagar el impuesto de plusvalía. En su lugar, me gustaría seguir aumentando mis inversiones en el mercado de valores para poder utilizar los ingresos para pagar mi hipoteca con el tiempo.

Como tal, estoy interesado en una hipoteca de bienes pignorados y quiero saber qué cantidad de capital en valores me exigiría un prestamista para no tener que hacer un pago inicial ni pagar el PMI. Siendo realistas, pondría algo de dinero en un pago inicial, pero me gustaría saber cuánto en activos pignorados equivaldría a un pago inicial del 20% para evitar el PMI y trabajar a partir de ahí.

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Investigación y ejemplos:

Encontré este recurso de Charles Schwab Bank que proporciona un formulario para buscar el tipo de anticipo de los valores individuales del mercado. Por ejemplo, AAPL tiene un tipo estándar del 70%, mientras que actualmente TSLA tiene un tipo especial del 35% y NKLA no es elegible. Parece que esto significa que el 70% del valor invertido en AAPL que se pignora como garantía sería elegible. Convirtiendo esto en una fórmula quedaría así 0.2 * T = P * R (donde T es el valor total de la hipoteca, P es el activo pignorado y R es el tipo de avance del activo pignorado). Para AAPL a $100k pledged investment is needed for a $ 350k de hipoteca, y para una inversión más arriesgada como TSLA se necesitarían 200k de activos pignorados.

Siguiendo esta lógica, si tengo varios bienes pignorados y un pago inicial, esa fórmula sería en cambio como 0.2 * T = P1 * R1 + P2 * R2 + D (donde P1 es el activo 1, P2 es el activo 2 y D es el pago inicial)? Como ejemplo del mundo real, si tengo un $350k mortgage and $ 50k en TSLA y $25k in AAPL that would mean instead of the original $ 70k de pago inicial para evitar el PMI, sólo se necesitaría un pago inicial de 35k dólares por adelantado.

¿Es esta la lógica correcta? Si no es así, ¿podría alguien proporcionar orientación o información adicional?

Answer 1

La matemática básica de su pregunta sobre la cantidad de existencias que tendría que pignorar es superficialmente correcta. Lo que falta son las normas reales relativas a este tipo de préstamos.

Fui a https://www.schwab.com/pledged-asset-line para ver los detalles Una cosa que quedó clara es que se trata de una línea de crédito dirigida a personas que se enfrentan a la venta de acciones y al pago de una gran factura fiscal para poder permitirse otra cosa.

cosas que me llamaron la atención:

Loan Value Of Collateral at Origination |Index         |Interest Rate Spread  
$100,000 to <$250,000                   |1-month LIBOR | 4.50%

Eso significa que la cantidad mínima es de 100.000 dólares, y el tipo de interés será similar al que la mayoría de los bancos cobrarán por el 20% al establecer un préstamo 80-20.

Flexible. Cantidades de línea de $100,000 (required minimum initial advance of $ 70,000).

Pero no te apegues a ese tipo de interés:

Schwab Bank se reserva el derecho de modificar cualquier parte del tipo de interés una vez establecida la Línea de Activos Pignorados, incluyendo el tipo de referencia LIBOR el tipo de referencia, el diferencial del tipo de interés o el diferencial posterior a la demanda.

El faq tiene más detalles:

¿Cuáles son los riesgos?

Entering into a Pledged Asset Line and pledging securities as collateral 

implican un alto grado de riesgo. En cualquier momento, incluso en el caso de que el valor del préstamo de la garantía sea insuficiente para satisfacer el valor mínimo de préstamo de las garantías o para respaldar los préstamos pendientes, Schwab Bank puede exigir el pago inmediato de la totalidad o parte de las obligaciones pendientes, o exigir efectivo o valores adicionales valores adicionales a la Cuenta Pignorada mantenida en Charles Schwab & Co.

If a Demand is not addressed, the pledged securities may be immediately 

liquidar sin previo aviso, lo que puede tener consecuencias fiscales. consecuencias fiscales.

Eso significa que todavía pueden vender sus activos pignorados.

Lo que no está claro es cómo afectará esta línea de crédito a su capacidad para obtener la hipoteca principal. El prestamista tendrá en cuenta esta línea de crédito y los pagos que se le exijan a la hora de analizar su situación financiera en su conjunto.