Préstamos hipotecarios de bancos extranjeros a tipos de interés más bajos

Question

Se me ocurrió una idea: ¿qué pasa si vivo en un país relativamente pobre, como por ejemplo Rusia, y quiero comprar una casa? Para ello, tengo que pedir un préstamo hipotecario. En Rusia, sin embargo, los tipos de interés son bastante altos, digamos que la mejor oferta de un banco es del 15% anual. Eso es mucho, pero debido a los altos tipos de interés, a diferencia de los países ricos de la UE, los precios de la vivienda en relación con los ingresos no son tan altos.

¿Qué me impide pedir un préstamo a un banco de un país rico de la UE para construir o comprar una casa en un país pobre como Rusia, teniendo tipos de interés del nivel de la UE por debajo del 3% en lugar del 15% ruso?

Answer 1

El tipo de interés bajo será en una moneda diferente. Si su moneda nacional baja de valor, el valor de la hipoteca en términos de la moneda nacional sube.

Que las entidades se endeuden en una moneda extranjera y luego tengan dificultades es una característica habitual de las crisis financieras a lo largo de la historia.

Answer 2

¿Qué me impide pedir un préstamo a un banco de un país rico de la UE para construir o comprar una casa en un país pobre como Rusia, teniendo tipos de interés del nivel de la UE por debajo del 3% en lugar del 15% ruso?

En otras respuestas ya se ha mencionado el riesgo de divisas que tendría. Otra limitación es que la mayoría de los bancos europeos no te darán un préstamo al 3% de interés para comprar una propiedad en Rusia.

En general, los tipos de interés bajos corresponden a los préstamos garantizados, para los que importa mucho la ubicación del activo. Para los préstamos sin garantía, los tipos de interés en la zona de la UE también superan el 10%. Además, muchos bancos no conceden préstamos sin garantía a los extranjeros por las trabas legales para intentar recuperar el dinero en caso de que dejes de pagar.

Answer 3

Estoy de acuerdo con la respuesta +1 de @BrianRomanchuk pero me gustaría ampliarla para intuir un poco más el porqué de la misma.

Según un sencillo modelo monetario de tipos de cambio, el tipo de cambio entre dos monedas (en este caso el euro y el rublo ruso) viene dado por:

$$S = (m - m^*) -\psi( y - y^* ) + \lambda (i - i^*)$$

donde $m$ es el logaritmo de la oferta monetaria, $y$ el logaritmo de la producción real $i$ el tipo de interés y $*$ indica una parte extranjera, por lo que desde la perspectiva rusa sería la eurozona.

El modelo dice que el tipo de cambio depende de la diferencia entre la oferta monetaria en la RU y la zona euro, la diferencia en la producción real y la diferencia en los tipos de interés. Así que en un equilibrio a largo plazo el tipo de cambio ya tiene en cuenta el hecho de que el tipo de interés entre Rusia y la zona euro es diferente. Es decir, en el equilibrio a largo plazo no se puede obtener ningún beneficio sólo con el diferencial de los tipos de interés.

Dicho esto, incluso teniendo en cuenta lo anterior, es posible que puedas ahorrar algo de dinero pidiendo un préstamo en moneda extranjera. La razón es que el tipo de cambio fluctúa no sólo en función de las variaciones de los tipos de interés, sino también de los otros dos factores fundamentales: la oferta monetaria y la producción real. Si la oferta monetaria en la zona del euro crece más rápido que en Rusia, o si la economía real de la zona del euro experimenta un crecimiento peor que el de Rusia, el rublo podría fortalecerse y, puesto que tu deuda está fijada en términos nominales en euros, te beneficiarías de ello.

Sin embargo, hacer lo anterior equivale básicamente a especular en el mercado de divisas. Equivale a pedir un préstamo en euros para comprar rublos y luego esperar que el rublo se fortalezca con respecto al euro lo suficiente como para poder devolver el préstamo con intereses y quedarse con algún beneficio. Puedes hacerlo si quieres, pero personalmente no te recomiendo que lo hagas, especialmente si no estás dispuesto a correr el riesgo de que el tipo de cambio evolucione en sentido contrario y pierdas dinero.

Además, la relación anterior se basa en el equilibrio a largo plazo. A corto plazo puede haber algunas oportunidades de arbitraje que le permitan obtener beneficios sin riesgo al pedir un préstamo en otra divisa, pero normalmente no duran mucho y hay que saber lo que se hace para detectarlas.

Como menciona @BrianRomanchuk los hogares que intentaron hacer esto en la historia suelen tener dificultades. Si quieres, puedes buscar en Google algunas historias de "horror financiero" sobre hipotecas húngaras denominadas en euros. Por supuesto, a veces la gente se beneficia de tener una hipoteca denominada en moneda extranjera, pero es un riesgo y probablemente es mejor dejar la especulación del cambio a los operadores de divisas profesionales.

Answer 4

La cuestión no se limita a las hipotecas. En realidad estás preguntando por el arbitraje genérico de tipos de interés: pedir prestado en el país con un tipo de interés más bajo y prestar (en tu caso, comprar una casa o convertirte en prestamista hipotecario) en el país con un tipo de interés más alto y ganar el diferencial. Esto llevaría a un beneficio sin riesgo si no hubiera riesgo de tipo de cambio, lo que claramente no es cierto en la práctica. Una depreciación lo suficientemente grave del rublo frente al euro puede acabar con los beneficios del diferencial. Los intereses cobrados en rublos pueden no cubrir la pérdida de valor frente al euro.

En la práctica, los operadores de divisas por cuenta propia que intentan este tipo de arbitraje de tipos de interés lo hacen sobre una base de cobertura. Cubren el riesgo de tipo de cambio mediante swaps de divisas, pagando a la contraparte una prima de riesgo para soportar el riesgo de tipo de interés. Sin embargo, cuanto mayor sea el riesgo de cambio, mayor será la prima de riesgo exigida por la contraparte. La prima de riesgo (pago del seguro) podría ser tan alta que el diferencial de tipos de interés ya no es rentable después del coste de la cobertura.

(Si usted es la contraparte que vende esta póliza de seguro y considera que el riesgo de cambio es alto, cobraría una prima elevada, como cualquier proveedor de seguros. Otra posibilidad es que las dos partes del contrato de swap tengan opiniones diferentes sobre los factores macroeconómicos que influyen en las futuras fluctuaciones del tipo de cambio. En este caso, ambos creen que están consiguiendo una ganga y no pueden tener razón los dos. Alguien saldrá perdiendo).

Respuesta corta: no hay almuerzo gratis.

Esto no quiere decir que los préstamos en moneda extranjera sean infrecuentes . De hecho, las empresas y los gobiernos no estadounidenses suelen emitir lo que se llama un bono en eurodólares ---un contrato de deuda denominado en USD emitido por una entidad no estadounidense por ejemplo, un gobierno municipal en China o una empresa en Turquía. Sin embargo, el objetivo de la emisión de bonos en eurodólares es acceder a la liquidez en USD, más que al arbitraje. El rendimiento y los pagos de cupones de estos bonos ya reflejarían la diferencia de tipos de interés, así como el riesgo de crédito del prestatario.