Cómo seguir el rendimiento de la inversión de mi socio en mi casa

Question

Mi pareja se va a mudar conmigo y empezará a pagar un porcentaje de la hipoteca (en función de nuestros ingresos). Yo ya compré la casa antes de conocernos, así que tanto la casa como la hipoteca están a mi nombre. Queremos asegurarnos de llevar un control de todo en caso de que decidamos separarnos.

Hemos hecho una tasación de la casa para determinar el valor de la misma en el momento en que ella empiece también a invertir en ella. Será fácil llevar la cuenta de cuánto ha invertido en total, pero estamos luchando por encontrar una buena manera de hacer frente al aumento o disminución del valor de la casa.

Una idea que tuve fue tener en cuenta el momento en que se invirtió el dinero. Así, por ejemplo (utilizando números simplificados):

• Se muda el 01-01-22 y se va el 01-01-23 (es decir, exactamente un año)
• Cada mes invierte 100 euros netos.
• El valor de la casa al 01-01-22 es de 100.000 euros
• El valor de la casa al 01-01-23 es de 200.000 euros

Calculamos el valor de la casa en cada mes por interpolación lineal

• 01-01-22 => €100,000
• 01-02-22 => €108,333
• 01-03-22 => €116,666
• etc.

A continuación, calculamos el porcentaje que ha aumentado la vivienda en ese mes

• 01-01-22 => 200%
• 01-02-22 => 191%
• 01-03-22 => 183%
• etc.

Por último, podemos calcular el valor actual de la inversión

• 01-01-22 => €100 * 200% = €200
• 01-02-22 => €100 * 191% = €191
• 01-03-22 => €100 * 183% = €183
• etc.

De este modo, su inversión total a 01-01-23 tendría un valor de 1.714,59 euros. De este modo, se beneficiaría de los aumentos de valor de la casa, pero también se mantendría en un nivel justo cuando el valor disminuyera.

¿Es una idea que tiene sentido o es realmente estúpida? ¿O hay mejores formas de hacer esto de forma justa?

Answer 1

Tienes que decidir si tu objetivo es que tu hipotética pareja rota acabe con las cosas contabilizadas como si hubiera sido una compañera de piso/inversión no implicada emocionalmente todo el tiempo, o si quieres extenderle alguna ayuda económica mientras vivís juntos que nunca recuperarás. Su pregunta no es clara al respecto.

Una cosa que puede ayudar es pensar en lo que harías si alquilaras en lugar de ser propietario de tu casa. ¿Dividirías el alquiler al 50% (porque compartes a partes iguales los beneficios de vivir allí) o lo harías "en función de nuestros ingresos"?

empezaremos a pagar un porcentaje de la hipoteca (en función de nuestros ingresos)

Teniendo en cuenta que estás planeando que ella adquiera una parte de la propiedad de tu casa calculada dinámicamente, y suponiendo que tienes la intención de tratarla económicamente de forma "no emocional", este reparto basado en los ingresos es fundamentalmente arbitrario . Lo que sea cantidad que ella aporta, al final acabarás compensándola. Así que podría decirse que su elección cuánto invertir en su vivienda (y, por lo tanto, qué porcentaje adquirir), al igual que otras inversiones. Y si nunca os separáis, y os convertís en una pareja permanente de "lo mío es tuyo", entonces no importará quién pagó qué, porque de todos modos todo está en el mismo cubo.

Una fuente de confusión en este tipo de preguntas es que las personas tienen múltiples funciones. Tomando el punto de vista no emocional: empiezas como propietario de una vivienda, deudor de la hipoteca, arrendador, y inquilino (su mitad del uso de la vivienda, que se alquila de hecho a sí mismo). Su pareja comienza como inquilino. A medida que su pareja va adquiriendo la propiedad de la vivienda (suponiendo que le pague a usted más de lo que sería su parte "justa" del alquiler de mercado), ella también se convierte en un propietario parcial y en un arrendador parcial, lo que modifica el pago de la renta neta. Sin embargo, a no ser que acordéis adicionalmente prestaros dinero entre vosotros (cosa que no mencionas), ella no se convierte en deudora o acreedora.

Un buen enfoque es considerar primero todos los papeles por separado, decidir lo que es justo en cada uno de ellos y luego compensar los pagos.

Lo principal que parece extraño de su propuesta es que, al convertir toda la cantidad que paga en propiedad de la vivienda, supone que su alquiler debe ser cero. Todavía no es propietaria de la mitad de la vivienda y es de suponer que no lo será durante mucho tiempo, pero mientras tanto disfrutará de la mitad de los beneficios de vivir allí, y no mencionas que le cobres por que . Sin embargo, no está claro si se trata de una decisión intencionada. Tal vez, si se reflexiona más, puede ser la alquilar que realmente te apetezca repartir en función de los ingresos.

Answer 2

Lo que es justo varía de una persona a otra. Estas son algunas de mis ideas sobre su modelo.

Su modelo no tuvo en cuenta que no todos los 100 euros de su pareja van a la parte principal del pago mensual.

Por ejemplo, en un préstamo de 100 mil por 25 años, en el 1er mes, sólo el 61% del pago va a la porción de capital. El resto se destina a la parte de intereses. En el duodécimo mes, sólo el 62% del pago se destina a la parte del capital.

Su modelo simplemente proporciona un préstamo sin intereses a su socio, mientras que usted paga toda la parte de los intereses al banco.

La forma correcta de realizar el seguimiento del Principal Pagado / Principal Total es utilizando Tabla de amortización .

Ejemplo

• Usted compró la propiedad en enero de 2012 por 100 mil euros al 2% de interés durante 25 años con el 0%. El pago mensual es de 423,85 €.
• Su pareja se unió a usted en enero de 2022 y comenzó a pagarle 100 euros.
• En enero de 2022, la parte principal es de 314,08 euros de 423,85 euros (es decir, el 74,10%). Por lo tanto, cuando su socio pagó 74,10 euros de 100 mil euros. El socio posee el 0,0741% del valor de mercado a la salida.
• En febrero de 2022, la parte principal es de 314,60 dólares de 423,85 euros (es decir, el 74,22%). Por lo tanto, cuando su socio pagó 74,22€ de 100k€. El socio posee un 0,07422% adicional del Valor de Mercado a la salida, en total el socio posee ahora un 0,14832% del Valor de Mercado a la salida.
• Repita el cálculo para cada mes hasta la salida.

Este método permite a su pareja aumentar el pago de 100 euros al mes hasta la totalidad de la cuota mensual de la hipoteca (es decir, 423,85 euros en este ejemplo). Sin embargo, cuando se cumpla el plazo de la hipoteca, el socio no podrá seguir pagando.

Su modelo asume que la propiedad tiene un precio lineal desde la formación de la sociedad hasta la disolución.

Esto no es realista.

Por ejemplo, considere que compró una propiedad en el año 2000 por 100.000 euros. En 2007 se convirtió en 200.000 euros y su pareja se unió a usted. Luego hubo una crisis financiera en 2008-2011 y en 2011 se convirtió en 150.000 euros. En tu modelo, habrías hecho que tu socio "perdiera un 25% de dinero" porque asumiste que el socio mantuvo de 200k€ a 150k€. En realidad, lo compraste a 100k€ y "ganaste un 50% de dinero" de 2000 a 2011. Teniendo en cuenta que usted cobró a su socio el "-25%", ganó incluso más del 50%, lo que no es justo.

Un préstamo hipotecario es diferente de un fondo de inversión inmobiliaria. Usted entró en el mercado de la vivienda al principio, y ni usted ni el socio "compraron" la propiedad bajo un Dollar Cost Averaging.

Por otro lado, si se compró la propiedad hace literalmente décadas, por ejemplo, en 1950, ¿se deben compartir las grandes ganancias desde 1950 hasta 2007 con el socio? Probablemente no. En ese caso, el modelo debería utilizar una base de coste "ascendente" de la propiedad, como si se hubiera "rehipotecado" el préstamo al constituir la sociedad, de forma similar a su propuesta, pero utilizando una tabla de amortización en lugar de una "interpolación lineal del valor de mercado inicial y final".

Ejemplo

• Usted compró la propiedad en enero de 2012 por 100 mil euros (p.s. irrelevante) al 2% de interés durante 25 años con 0% de de enganche.
• En enero de 2022 la parte de capital pendiente es de 65866,14 euros (p.s. irrelevante) según la tabla de amortización, pero el precio de mercado de la propiedad es de 150000 euros.
• Usted redacta un contrato de préstamo (usted como prestamista y su socio como prestatario) que tiene una cuota mensual de 100 al 2% de interés durante 25 años. Utilizando calculadoras financieras , dicha mensualidad puede permitirse una vivienda de 23593 euros. Si el socio pagara 100 euros durante 25 años = 100 x 12 x 25 = 30000 euros, el socio habría pagado 23593 euros de principal y 6407 de intereses (de los cuales una parte pasará a su banco si todavía tiene la hipoteca real).
• Esencialmente, el socio entró en el mercado de la vivienda comprando 23593 euros de 150000 euros de su propiedad.
• En el momento en que el socio quiere salir, es propietario del 15,7287% del valor de mercado, menos el capital pendiente del préstamo de 23593 euros. Lo que obtiene el socio no tiene nada que ver con la "interpolación lineal".

Si la cuota mensual de 100 euros se incrementa repentinamente después de un tiempo, se considera como "reembolso anticipado del préstamo". El derecho de propiedad sigue siendo el 15,7287% del Valor de Mercado, menos el capital pendiente del préstamo de 23593 euros, de lo contrario, el socio podría haber dicho "te pago 126407 euros adicionales como si fuera el dueño del 100% de la propiedad y el socio se lleva la ganancia retrospectiva garantizada". Por supuesto que puede "rehipotecar" formalmente el préstamo con su socio.