Tienes razón en que, en teoría, no debería importar; "vender bajo + comprar bajo" es efectivamente una "venta de lavado" en términos de tu patrimonio.
Pero seguro que te importa. Si usted está negociando una casa cuando el mercado es suave ...
Es posible que no puedas conseguir financiación
La razón por la que los precios subieron en primer lugar es que había mucha gente pujando por las viviendas disponibles, y tenían una bolsa de dinero más grande para pujar que antes.
¿De dónde viene eso? El banco se lo prestó (cuando antes no lo hacían). Casi todo el mundo compra con hipoteca, y el tamaño de su hipoteca (por tanto, su "bolsa de dinero") está limitado por el tamaño de la hipoteca que el banco le conceda. En las subidas de la vivienda, los bancos suelen más liberal con los préstamos que se están concediendo. Están a) ofreciendo productos de préstamo marginales, como los ARMs teaser, los préstamos IO, los préstamos neg-am, etc., que permiten hacer un préstamo más grande con el mismo pago mensual, o b) ofreciendo préstamos más grandes a personas con peor crédito del que normalmente prestan. En otras palabras, los precios de la vivienda suben porque el crédito está suelto y fluye libremente .
Adelántate a tu mercado en baja. ¿Por qué ha bajado? Nadie está haciendo una oferta para subir los precios. ¿Por qué no lo hacen? No pueden obtener préstamos .
Bueno, tú tampoco puedes.
Puedes vender la vieja casa (¿puedes?) y pagar ese préstamo con bastante facilidad, pero los préstamos no se "transfieren" sin más (incluso en el Reino Unido, no se transfieren sin el consentimiento del banco, porque éste debe estar dispuesto a aceptar la nueva vivienda como garantía). Y ese es el problema: en un mercado a la baja, el banco no está tan contento con la casa como garantía.
Para los compradores en efectivo, es lo contrario
Por otro lado, un mercado de la vivienda al alza/de burbuja es una mala noticia para los compradores en efectivo, porque la "bolsa de dinero para pujar" de los prestatarios se hace cada vez más grande al antojo del banco. Son la gran mayoría de los compradores de vivienda, por lo que ellos fijan el mercado . Los compradores en efectivo pueden ser excluidos y se les dice "consigan una hipoteca como todos los demás".
Pero espere. Cuando el mercado está a la baja, y nadie está escribiendo hipotecas, tiende a caer los precios de la vivienda. Y entonces, el comprador en efectivo es el rey. En 2008, San Francisco pasó de que el 90% de las ventas fueran hipotecas extremas (IO o neg-am), a que el 90% de las ventas fueran en efectivo.
Además, podrías estar al revés en tu hipoteca
En un mercado a la baja, se pierde el valor de la vivienda. Eso significa que podría encontrarse totalmente al revés en su hipoteca, o simplemente con una relación préstamo-valor demasiado alta para obtener una hipoteca comparable.
Digamos que compras un $250,000 house with a $ Un pagaré de 150.000 euros (LTV normal del 60%). Estás listo para mudarte, pero la casa ha caído a $150,000. Good news is you paid off $ 15.000, así que tienes $20k equity (you owe $ 135k, 90% LTV ). En este mal mercado, nadie está dispuesto a concederle un préstamo de 90% LTV, por lo que la compra de un $150,000 house is right out. At a normal 80% LTV loan, your $ Con 15.000 de entrada sólo se consigue una casa de 75.000 dólares. Ouch.
El hecho de que ya tengan una relación hipotecaria contigo no significa que quieran otra hoy en función de su actual, más conservador doctrina de la suscripción.
Su crédito puede no ser tan bueno
Los mercados a la baja tienden a tener efectos en cadena que afectan a mucha gente. La pérdida de empleo, la cancelación de las líneas de crédito por parte de los prestamistas, el hecho de que los prestamistas se muestren más reticentes a la hora de solicitar pagarés... el crédito de nadie se ve afectado. mejor en un mercado a la baja, y tienes una buena oportunidad de que se peor .
Por ejemplo, aunque no te despidan nunca, si tu banco ve que tu empresa está haciendo rondas de despidos, les da pie a conceder un préstamo.
