¿Qué es un buen rendimiento de alquiler?

Question

Si está pensando en comprar un inmueble para invertir, ¿cuál es un buen rendimiento bruto?

Me han dicho que hay que quitarle 3 ceros al precio de la propiedad, así que si una propiedad vale 400.000, debería alquilarse a 400 dólares por semana.

Esto supone un rendimiento bruto de alrededor del 5,2%.

Eso parece ser lo normal en mi zona ahora mismo, pero ¿es bueno históricamente? Porque en términos bursátiles, un rendimiento del 5,2% equivale a una relación precio/ganancias de aproximadamente 19:1, que creo que es bastante alta y lo que cabría esperar de las acciones de alto crecimiento.

Y el 5,2% es el rendimiento bruto, eso es antes de tener en cuenta cosas como los costes de mantenimiento, los impuestos sobre la tierra, las tasas, etc.

Answer 1

Nunca he oído hablar del alquiler por semana. ¿Está usted en los Estados Unidos?

En general, después del pago inicial, uno esperaría tomar la renta, y ser capaz de pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro, y luego tener lo suficiente cada año para tener al menos un poco de dinero de emergencia para las reparaciones. Si uno puede empezar embolsándose más que esto cada año, eso es lo ideal, pero empezar con un alquiler, y sólo ganar dinero "después de impuestos" es recortar demasiado en mi opinión. El "P/E" de 19 a 1 parece demasiado alto, cuando seguía estas cosas recuerdo que el objetivo era 12 o menos. Por supuesto, los tipos eran más altos, y esa cifra aumenta con tipos muy bajos.

En su ejemplo, un $320K mortgage at 4% is $ 1527/mes. 400$/semana no es suficiente.

Answer 2

Usted encontrará Joe.E, que los alquileres han aumentado considerablemente en los últimos 4 a 5 años en Australia. Es probable que puedas conseguir rendimientos de alquiler por encima del 5% a más de 20 km de las principales ciudades, sin embargo, más cerca de las ciudades podrías conseguir más cerca del 5% o menos.

En el oeste de Sídney, hemos sido capaces de lograr rendimientos de alquiler cercanos al 7%. Compramos principalmente en 2007 y 2008, cuando nadie compraba y conseguíamos propiedades por un 15% o 20% por debajo de los precios de mercado. Como compramos a bajo precio y los alquileres iban en aumento, pudimos conseguir mayores rendimientos de los alquileres.

Un ejemplo de una operación particular en la que compramos por $225K and rented for $ El alquiler es ahora de 350 $/semana, lo que nos da un rendimiento del 6,9%. El alquiler es ahora de 350 $/semana, lo que nos da un rendimiento actual del 8%, y con nuestro tipo de interés en el 6,3% y posiblemente bajando aún más, esta propiedad está positivamente orientada y se paga por sí misma, además de proporcionarnos algunos ingresos adicionales.

Todas nuestras propiedades rinden entre el 7,5% y el 8,5% y todas tienen una orientación positiva. Las plusvalías pueden no ser tan altas como en el caso de las propiedades más cercanas a la ciudad, pero incluso si dejáramos de trabajar no tendríamos que vender, ya que todas nos proporcionan ingresos después de pagar todos los gastos asociados a las propiedades.

Por lo tanto, en respuesta a su pregunta, yo buscaría una propiedad con un rendimiento superior al 5% y, preferiblemente, superior al 6%, ya que esto permitirá que su propiedad/es esté positivamente orientada al menos después de un par de años, si no inmediatamente.

Answer 3

Un buen filtro rápido para ver si vale la pena mirar una propiedad es si el alquiler total de la propiedad para el año es igual al 10% del precio de la propiedad. Por ejemplo, si la propiedad está valorada en $400,000 then the rent collected should be $ 40.000 para todo el año. Lo que supone 3.333,33 dólares al mes.

Si la propiedad no aporta al menos un 10% al año, no es probable que se puedan cubrir todos los pagos de la misma. Es más probable que se hunda dinero en ella para mantenerla a flote.

Tendrías toda la razón, ya que tienes que calcular el seguro, los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento/reparación, los pagos de la hipoteca, (techo nuevo, horno nuevo, etc.), los paneles de yeso, la pintura, etc.

Además, como regla general, hay que prever una tasa de vacantes de al menos el 10% (o 1 mes) al año, por precaución.

Si tienes dinero a tu disposición, busca en los fondos de inversión inmobiliaria. Según creo, el dividendo medio fue superior al 10% el año pasado. Eso es todo el dinero que vuelve a ti. No estoy seguro de cuáles son las implicaciones fiscales en Australia, sin embargo en Canadá los dividendos son gravados muy favorablemente. Tampoco hay hipoteca, impuesto sobre la propiedad, inquilinos que encontrar o mantenimiento.

Answer 4

La regla general que siempre he oído y por la que alquilamos nuestra casa es el 1% mensual como mínimo (en Estados Unidos). El alquiler tiene que cubrir la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de los propietarios, sus impuestos sobre la renta (sobre el alquiler), el mantenimiento de la propiedad y los tiempos en que la propiedad está vacía. Incluso con un 1% al mes, eso no deja mucho beneficio en comparación con lo que has invertido. No tengo ni idea de por qué alguien compraría una propiedad de alquiler en Australia si todo lo que puede obtener es un 5% anual antes de gastos. No es posible que ganen dinero con esa inversión, por no hablar de las molestias de recibir llamadas telefónicas a altas horas de la noche porque se ha roto algo en la casa de alquiler. De ninguna manera haría esa inversión.

Answer 5

Históricamente, esa regla de "dividir por 1000" es lo que mucha gente en Australia ha considerado normal, y sí, se trata de un rendimiento bruto del 5,2%. Neto de gastos, quizás un 3-4%, sin tener en cuenta los intereses.

Si lo comparas con las acciones, creo que la comparación correcta es con la rentabilidad por dividendo, no con el PE global. Una rentabilidad por dividendos de entre el 3 y el 5% también es algo típico: si miras el Vanguard Index Australian Shares Fund como representación del ASX, el rendimiento del año pasado fue de alrededor del 4%.

Obviamente, una rentabilidad del 4% no es muy competitiva con un depósito a plazo. Pero tanto en el caso de las acciones como en el de la vivienda se puede esperar un cierto crecimiento del capital además del rendimiento de los ingresos. Si obtienes un 4% de rendimiento de la renta más un 5% de crecimiento es más atractivo.

¿Es "bueno" comprar a lo que la gente ha considerado históricamente como "normal"? Tal vez sea mejor buscar, o sentarse, hasta encontrar un precio mucho mejor de lo normal.

"¿El 5% es realmente normal desde el punto de vista histórico?" merece una respuesta más larga.