Imagine que un matrimonio compra una casa el 1 de enero de 2001 por 500.000 y vive en ella durante 5 años. El 1 de enero de 2006 alquilan la casa. El valor de mercado de la casa es de 700.000 en ese momento. La casa La casa se alquila durante varios años y el 1 de enero de 2011 la pareja pareja vende la casa por 900K.
¿Es la plusvalía 900K - 500K o 900K - 700K (el valor de la casa en el momento en que dejó de ser su residencia principal)?
No estoy buscando cálculos precisos, sólo trato de entender si los cálculos se remontan a la compra inicial precio de compra inicial o sólo hasta el momento en que se convirtió en una propiedad de alquiler.
La respuesta no es tan sencilla.
El 1 de enero de 2006, los propietarios pusieron el inmueble en servicio como alquiler. En ese momento fijaron la base de la propiedad. A continuación, cada año depreciaron la propiedad cuando calcularon su impuesto sobre la renta cada año.
Por supuesto, cuando calcularon el valor para la depreciación, se trata sólo de la casa, no del terreno.
de IRS Pub 527 Propiedad de alquiler residencial
Separación del coste de los terrenos y los edificios.
Si compra edificios y su coste incluye el coste del terreno sobre el que se levantan de los edificios, debe dividir el coste entre el terreno y los edificios para calcular la base de depreciación de los mismos. La La parte del coste que se asigna a cada activo es la relación entre el valor de mercado de ese activo con respecto al valor de mercado de toda la de la propiedad en el momento de la compra.
Si no está seguro de los valores justos de mercado del terreno y los edificios, puede dividir el coste entre ellos basándose en sus valor de tasación a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.
Ejemplo
Compras una casa y un terreno por $200,000. The purchase contract doesn’t specify how much of the purchase price is for the house and how much is for the land. The latest real estate tax assessment on the property was based on an assessed value of $ 160.000, de los cuales $136,000 was for the house and $ Los 24.000 euros eran para el terreno. Puede asignar el 85% ( $136,000 ÷ $ 160.000) del precio de compra a la casa y el 15% ( $24,000 ÷ $ 160.000) del precio de compra al terreno. Su base en la casa es $170,000 (85% of $ 200.000) y su base en el terreno es $30,000 (15% of $ 200,000).
Por supuesto, existe la complicación de que la casa no fue de alquiler durante los primeros 5 años de propiedad.
también de IRS Pub 527:
Base de la propiedad cambiada a uso de alquiler
Cuando cambie la propiedad que tenía para uso personal a uso de alquiler (por ejemplo, alquila su antigua vivienda), la base de amortización será será el menor de los valores de mercado o la base ajustada en la fecha de la conversión.
Valor justo de mercado.
Este es el precio al que la propiedad cambiaría de manos entre un un comprador y un vendedor dispuestos, sin que ninguno de ellos tenga que comprar o vender, y ambos con un conocimiento razonable de todos los hechos relevantes. Las ventas de de propiedades similares, en la misma fecha o cerca de ella, pueden ser útiles para calcular el valor justo de mercado de la propiedad.
La base de cálculo.
La base de depreciación es la menor de:
-
El valor justo de mercado de la propiedad en la fecha en que la cambió a uso de alquiler; o
-
Su base ajustada en la fecha del cambio, es decir, su coste original u otra base de la propiedad, más el coste de adiciones o mejoras permanentes desde que lo adquirió, menos las deducciones por pérdidas por accidente o robo declaradas en las declaraciones de impuestos de años anteriores y otras disminuciones de la base. y otras disminuciones de la base. Para conocer otros aumentos y disminuciones de la base, vea Base ajustada en el capítulo 2.
Ejemplo.
Originalmente construyó una casa para $140,000 on a lot that cost you $ 14.000, que utilizó como vivienda durante muchos años. Antes de cambiar la propiedad a uso de alquiler este año, usted añadió $28,000 of permanent improvements to the house and claimed a $ Deducción de 3.500 euros por pérdidas por siniestro por daños en la casa. Una parte de las mejoras se beneficia de una deducción de 500 crédito de energía residencial, que reclamó en una declaración de impuestos del año anterior declaración de impuestos del año anterior. Debido a que la tierra no es depreciable, sólo puede incluir el costo de la casa al calcular la base de la depreciación.
La base ajustada de la casa en el momento del cambio de uso era $164,000 ($ 140,000 + $28,000 − $ 3,500 - $500).
En la fecha del cambio de uso, su propiedad tenía un valor de mercado justo valor de mercado de $168,000, of which $ 21.000 fue por el terreno y 147.000 fue por la casa.
La base de depreciación de la casa es el valor justo de mercado en la fecha del cambio ( $147,000) because it is less than your adjusted basis ($ 164,000).
Lo que te lleva al divertido cálculo cuando se vende la casa y Hacienda quiere recuperar la depreciación.
Así que saber que toda la casa valía 700 mil dólares no es suficiente. Habrá que dividir el valor entre la casa y el terreno en el momento de la compra y en el momento en que se convirtió en una propiedad de alquiler. Entonces la casa se deprecia durante 5 años. Todo esto asume que no hubo otros eventos que cambiaron la base, o tienen que ser depreciados por sí mismos.
Nota: La Pub 527 ha cambiado junto con la legislación fiscal, por lo que es posible que los elementos de la publicación no se apliquen a la pregunta debido a los cambios recientes en la legislación fiscal.
