En igualdad de condiciones, la introducción de más viviendas (aumento de la oferta) debería disminuir el valor del alquiler de las viviendas existentes. Sin embargo, es poco probable que todo lo demás sea igual. Hay que comprobar algunos aspectos concretos:
- ¿Está aumentando la demanda de viviendas? Es decir, ¿aumenta el tamaño de la ciudad?
- ¿Está disminuyendo la oferta de viviendas?
- ¿Estos 250 apartamentos sustituyen a los 300 existentes?
- ¿Hay apartamentos en otros lugares de la ciudad que se están derribando?
- ¿Están estos apartamentos dirigidos a personas que actualmente pueden vivir fuera de la ciudad (por ejemplo, en casas) de manera que no compiten realmente con los alquileres existentes?
¿Bajarán las tarifas porque habrá más unidades en la ciudad?
Esto es posible, pero me gustaría señalar que sólo se trata de 250 apartamentos con capacidad para ¿cuántas, 500 personas? Eso es el 2% de la población. Y eso ignora que parte de la población del área metropolitana está fuera de la ciudad propiamente dicha. No espero que esto tenga un efecto tan grande. Tal vez se salte un aumento de la renta un año para compensar. El mayor riesgo sería que esto se convirtiera en algo esperado.
Es poco habitual, aunque no desconocido, que los promotores construyan en un mercado en declive. El mero hecho de que alguien quiera construir nuevas viviendas puede indicar que hay un mercado en expansión en general. O puede indicar que los promotores son tontos. No podemos decir definitivamente una cosa u otra en abstracto.
¿Subirán porque los promotores están fijando precios más altos, estableciendo así una nueva normalidad para lo que la gente debe esperar pagar por un apartamento en la zona?
Esto parece poco probable a menos que también tome medidas para mejorar sus apartamentos. A menudo, los apartamentos más antiguos reciben una especie de tratamiento "suficientemente bueno". Puede que se pinte de nuevo o se sustituyan las cosas que obviamente están rotas, pero no se actualiza. Lo que esto puede estar diciendo es que hay un mercado para versiones de lujo de sus apartamentos actuales. Probablemente no podrás exigir precios de lujo si no mejoras tus apartamentos.
Puedes ver el tipo de mejoras a las que me refiero viendo prácticamente cualquier programa de HGTV. Sustituir las encimeras laminadas por granito o cuarzo. Añade un salpicadero detrás de la encimera. Reemplazar los armarios con acabados más nuevos y bonitos. Sustituir los electrodomésticos viejos y aburridos por otros nuevos y brillantes. Cambie un plano cerrado antiguo por un plano abierto más moderno. Sustituya las lámparas funcionales pero aburridas por otras más elegantes. Algunas personas se dedican a transformar casas de esta manera. Tal vez sus apartamentos podrían recibir el mismo tratamiento.
¿No se verán afectados porque en los nuevos apartamentos se instalará otra clase de personas que no estarán interesadas en los antiguos?
Tal vez. Esto depende realmente de su mercado local.
Descubrir
Una forma de determinarlo es ir a preguntar a los inquilinos. ¿Quieren pagar más por un apartamento renovado? ¿Han visto que estos apartamentos van a ser renovados? ¿Les gustaría que renovaras su apartamento o que los trasladaras a otro apartamento después de renovar ese?
Si sus inquilinos le dicen que no están interesados en ese tipo de acuerdo, probablemente tenga pocos motivos para preocuparse. O bien los promotores se dirigen a un mercado diferente o han calibrado mal este mercado.
Si sus inquilinos están interesados en este tipo de acuerdo, es posible que quiera valorar algunas renovaciones y considerar cómo puede recuperar el coste inicial. ¿Cuánto más cobraría de alquiler? ¿Necesita plazos de alquiler más largos?
¿Hay que rehacer los exteriores y los pasillos, así como los propios apartamentos? ¿Puede conseguir que todos los inquilinos de un edificio estén de acuerdo? ¿O tendrá que trasladar a algunos de ellos a otros inmuebles que no esté renovando?
Puedes probar a preguntar a un agente inmobiliario local sobre el mercado. ¿Las propiedades se venden tan pronto como se anuncian? ¿O se quedan en el mercado para siempre? ¿Qué creen que puede estar pasando con estos nuevos apartamentos? Otras posibilidades son los medios de comunicación locales o el gobierno local.
Si el mercado local es lento, puede intentar preguntar al promotor si está interesado en alguna de sus propiedades. Si opta por vender, eso podría ahorrarle trabajo. Pregunte cómo esperan ganar dinero. Tómese lo que le digan con pinzas, pero puede que aprenda algo. Quizás pueda asociarse con ellos en una propiedad. Tú les proporcionas la propiedad y ellos se encargan de las reformas o de la demolición y sustitución. Los dos se reparten los beneficios de alguna manera.
