Comprador de vivienda por primera vez. ¿Cómo negociar el precio?

Question

Soy un comprador de vivienda por primera vez y me estoy preparando para hacer una oferta por una casa. La casa está cotizada en 88.500 dólares y lleva en el mercado entre 3 y 6 meses. Cuando le pedí consejo a mi agente inmobiliario sobre cuál debería ser mi oferta inicial, me dijo:

Si quieres negociar puedes ofrecer $70k and we can go from there. If you want to play ball offer them $ 80k.

¿Es razonable ofrecer mucho menos que el precio indicado? Al principio pensé que una oferta a $85k was reasonable while my better half suggested $ 78k. Además, por lo que he leído, parece que los vendedores cubren los costes de cierre en muchas ocasiones. ¿Es esto normal? ¿Es algo que hay que pedir al principio o más adelante? ¿Cómo puedo hacerlo?

Answer 1

Bueno, todo depende.

El agente inmobiliario es su profesional, y debería comunicarse más con él. ¿Es un barrio en declive? ¿Hay una buena razón para hacer una oferta tan baja? ¿Está totalmente equivocado cuando piensa que 85K es justo, y si es así por qué? ¿Se está dejando la piel por ti (algo estupendo)?

Una de las claves de esta negociación es la financiación. ¿Cómo es su situación de financiación? Una oferta razonable en efectivo sin contingencias y un cierre rápido podría ser menos de 70K. Una persona con una fuerte financiación puede obtener un mejor descuento que una persona que es cuestionable.

Puede ser que el agente inmobiliario esté tanteando el terreno para encontrar el precio más bajo. La temporada de venta de viviendas está cerrada (normalmente el verano), y la casa ha estado en el mercado durante un tiempo. Ofrecer 70.000 podría significar una contrapartida de 82.000, así que puedes trabajar en una oferta entre 80 y 82.

A mí me parece que este tipo está trabajando para ti. Deberías agradecérselo. Es bastante difícil encontrar un agente inmobiliario que esté dispuesto a negociar su sueldo a la baja para ahorrarte dinero.

También puede responder a la pregunta de los costes de cierre mejor que nosotros, ya que está más familiarizado con su mercado particular.

Answer 2

En este caso, confíe en el agente inmobiliario; la experiencia en la negociación es una de las cosas por las que lo ha elegido. Sobre todo si te sugieren una cifra inferior a la que esperabas, ya que cobran una comisión y, por tanto, pueden estar predispuestos en sentido contrario.

Parte de su trabajo consiste en buscar pistas sobre el grado de motivación de este vendedor y el precio que podría aceptar, en contraposición al precio que espera obtener.

Y recuerde que la suposición por defecto es que las dos partes se encontrarán en algún punto intermedio, lo que significa que es habitual ofrecer un 10% menos para indicar que probablemente podría convencerse si se baja el precio un 5%.

Esto es como las pujas en el bridge: es un sistema semi-formalizado de pistas sobre los niveles de interés, excepto que con menos convenciones y menos racionalidad.

En cuanto a que el vendedor pague los costes de cierre: eso es realmente parte de la misma negociación, y hacerlo así hace que la discusión sea más complicada para el vendedor, ya que tiene que calcular cuánto más cobrarte para cubrir este coste. Si te lo ofrecen, estupendo, tenlo en cuenta en lo que estás dispuesto a pagar... pero yo no lo asumiría ni lo pediría.

Edición: Sí, a menos que haya contratado a un agente de compras (que recomiendo para los compradores por primera vez y tal vez todos los compradores), su deber fiduciario es para el vendedor. Pero parte de ese deber es hacer que la venta se produzca . Si el precio es demasiado alto y usted se marcha, ni el agente ni el vendedor ganan dinero.

Un mal agente puede ser tan malo como un mal vendedor de coches, seguro. Pero si no te gusta y sobre todo confías en tu agente, está trabajando con el agente equivocado . Eso no significa que les dé toda la información que el vendedor quiera, pero sí que probablemente quiera escuchar su opinión y entender su racionalidad antes de decidir cuál será su propia estrategia.

Answer 3

En cuanto al precio concreto, depende mucho de la zona, de la casa y de otras cosas. 70 mil podría ser una oferta perfectamente razonable, o podría ser una bola baja insultante. Si acaban de bajar de 95 a 85 por ejemplo, 70 es bastante bajo para empezar. Pero quién sabe.

En cuanto a los costes de cierre, la razón por la que a veces los paga el vendedor (en lugar de reducir el precio de venta) es que facilita la tarea del comprador si éste no dispone de mucho dinero en efectivo. Desde el punto de vista del vendedor, se trata del mismo dinero -dar un descuento en el precio de venta frente a cubrir los costes de cierre-, excepto por la pequeña diferencia de la comisión del agente inmobiliario (que sería ligeramente inferior en el ejemplo del precio de venta más bajo, pero normalmente no es un factor significativo en el coste total). IE:

House sale price: 80k
Closing costs: 4k
Total cost to buyer: 84k
Buyer cash on hand: 16k down payment + 4k closing costs = 20k

vs

House sale price: 85k
Closing costs: 4k, paid by seller
Total cost to buyer: 85k
Buyer cash on hand: 17k down payment

Cuánto vale para ti como comprador tener esos 3.000 menos en la mano (y en cambio en tu hipoteca) depende, por supuesto, de ti. Si usted tiene un montón de dinero en efectivo en la mano para el pago inicial y los costos de cierre, a continuación, el pago de los costos de cierre a ti mismo es probablemente en su mejor interés, ya que el vendedor normalmente asume los compradores valoran reducido / cero los costos de cierre en más de 100% de valor nominal.

Answer 4

Ninguna oferta es demasiado baja. Siempre puedes ofrecer más, pero no puedes ofrecer menos una vez que hayas hecho tu primera oferta.

Y siempre hay otra gran oferta a la vuelta de la esquina. Cuanto más entusiasmado esté con la compra de esta propiedad, menor será su poder de negociación. El inmueble lleva ya mucho tiempo en el mercado, así que el vendedor puede estar desesperado por vender, por lo que su poder de negociación ya ha disminuido.

Conozca el mercado de la zona y ofrezca al menos un 10% por debajo del mercado. Si se trata de un mercado débil, ofrezca al menos un 20% por debajo del precio de mercado. (Nota: el precio de catálogo suele ser superior al precio de mercado).

Así que ofrece lo más bajo posible y siempre puedes ofrecer más si crees que sigue siendo un buen precio. Trátalo como un juego y diviértete, no te estreses si pierdes, siempre habrá una oferta mejor a la vuelta de la esquina.

Answer 5

Haz algunos deberes para determinar cuál es realmente el precio justo de la casa. Zillow ayuda. Los registros fiscales del condado ayudan, incluyendo el precio de la última venta y la hipoteca, si la hay (sí, es pública). Empieza por lo más bajo de lo justo.

No te fíes del agente inmobiliario. Sólo le pagan si se produce una venta, y ya te está engatusando para que le pagues. Sin embargo, puede que tenga razón con los números, así que compruébalo tú mismo.

Cuando estés a uno o dos mil de la aceptación, "cállate". No lo digo de forma grosera. Una clase de negociación que tomé me enseñó lo efectivo que puede ser el silencio, en el momento adecuado. La otra parte sabe que estás cerca y lo más alto que has ofrecido. Si están dispuestos a encontrar una manera de llegar a eso, este es el momento. El silencio incómodo es sorprendentemente eficaz.