¿Inconvenientes de la refundición de la hipoteca?

Question

Una vez que he hecho suficientes pagos para el principal, el banco me permite refundir mi hipoteca. Digamos que originalmente, tengo que pagar $2000 per month and this will allow me to pay off my loan earlier, at Nov. 2038. After the recast, I may only have to pay $ 1500 pero pagaré en mayo de 2045; sin embargo, si sigo haciendo el $2000 per month (extra $ 500 para el principal) todavía pagaré el préstamo en noviembre de 2038.

¿Hay algún inconveniente en la refundición? ¿Por qué no iba a hacerlo alguien en cuanto pueda (hacer suficientes pagos de capital)? Según tengo entendido, no implica una extracción de crédito.

Estoy en Estados Unidos, por si sirve de algo.

Answer 1

Hay algunos comentarios que piden aclaraciones sobre términos concretos de tu "refundición", pero me parece que estás planteando esta pregunta hipotéticamente para saber cómo deberías planificar en el futuro. La respuesta sencilla a la pregunta de si alguien ampliaría el plazo de su hipoteca se basa en si quiere comprometerse a liberarse de las deudas antes, o dejar flexibilidad para tener más dinero en el bolsillo mientras tanto.

Podrías obtener una hipoteca a 20 años, y tener la intención de pagarla en 10 años, o podrías simplemente obtener una hipoteca a 10 años. La primera forma te da flexibilidad para evitar los pagos dobles si necesitas el dinero, la segunda te obliga a centrarte en los objetivos financieros.

La decisión de "refundir" la hipoteca en el futuro para ampliar el plazo es, en realidad, la misma que se toma cuando se compra la vivienda.

En cualquier caso, no estás "ganando" al banco: ellos están contentos con lo que elijas, y puedes estar seguro de que han fijado el precio de cada opción de forma que se aseguren de sacar provecho de ti. Sin embargo, debes saber que muchas personas se ven atrapadas por una deuda elevada, porque no están debidamente informadas y/o motivadas para pagarla. Por eso, muchos expertos financieros aconsejan a los consumidores que se endeuden lo menos posible y que lo paguen lo más rápido posible. Algunos llegan a sugerir que se evite la hipoteca y que sólo se compre la casa si se puede pagar en efectivo. Esto no es factible para mucha gente, pero del mismo modo, muchas personas podrían "permitirse" una cuota mensual de hipoteca más alta limitando algún exceso de gasto, y deciden no hacerlo.

Así que sí, refundir la hipoteca para "darse un respiro" ( pero comprometiéndose internamente con el mismo plan de pagos ) es posible, pero sin disciplina financiera, esos "pagos opcionales" podrían convertirse en "pagos inexistentes .

Answer 2

Esta oferta me parece una obviedad. En los comentarios ha confirmado que hay sin coste y los términos son los mismos. Las tasas siguen siendo históricamente bajas, por lo que la ampliación de la cantidad de tiempo para mantener la tasa baja, gratis no tiene ningún inconveniente para una persona financieramente responsable. Yo aceptaría la oferta.

A partir de ahí, las opciones son abundantes, por ejemplo:

1. Lo obvio es no cambiar nada y seguir haciendo el pago actual. No es necesario que hagas ningún cambio ahora, ni nunca. Pero es bueno tener la opción en el futuro de pagar menos si lo deseas, especialmente si tus ingresos disminuyen o tus gastos aumentan drásticamente por alguna razón y agotas tu fondo de emergencia.
2. Si tiene alguna otra deuda con un tipo de interés más alto que el de su hipoteca, entonces la obviedad nº 2 es pagar el mínimo de la hipoteca y empezar a pagar su(s) otra(s) deuda(s) con el sobrante.
3. Considere la posibilidad de reducir su pago e invertir la diferencia. Puede empezar ahora, o en 5 o 15 años si lo desea. Tenga en cuenta que si no está maximizando una cuenta con ventajas fiscales, tal vez el dinero extra pueda permitirle contribuir más a una IRA Roth o a un 401K.

Nota al margen : En la actualidad todavía hay bastantes refinanciaciones sin coste. Yo volvería a comprobar que el tipo de interés que estás refundiendo sigue siendo competitivo.

Answer 3

Depende del prestamista, pero las refundiciones no suelen (¿siempre?) ser gratuitas. Así que el inconveniente evidente es la comisión que se paga cada vez que se refunde.

Answer 4

Eso es un poco raro. Normalmente, la "refundición" significa que se hace un pago único y se utiliza para reducir los pagos mensuales en las mismas condiciones (mismo tipo de interés, cierto tiempo de ejecución restante).

Lo que te ofrecen parece un híbrido entre una refinanciación y una refundición.

¿Hay algún inconveniente en la refundición?

Eso depende de las condiciones específicas y del coste. Lo más probable es que el banco no lo ofreciera si no fuera un mejor negocio para ellos que para ti. El coste típico de la refundición es de unos 5.000 dólares que se añadirán a tu capital. Sin embargo, el banco rara vez lo dirá así y puede hablar de ello como "unos pocos dólares al mes".

También es posible que su tipo de interés sea sustancialmente más alto que los tipos actuales. Es posible que le ofrezcan una refundición "gratuita", para evitar que se refinancie, lo que sería un mejor negocio para usted.

Aún así, pagaré el préstamo en noviembre de 2038.

Probablemente no. Lo más probable es que tenga que pagar unos meses más para cubrir el coste de la refundición.

Cosas a tener en cuenta:

1. Si los tipos de interés actuales son inferiores al tipo de interés de su préstamo, es posible que le convenga una refinanciación
2. Si crees que es muy probable que necesites una cuota hipotecaria más baja en el futuro, tienes que hacer un cuidadoso análisis de coste/beneficio de la refundición ofrecida. Para ello, hay que analizar los términos y condiciones.
3. Si tiene dinero extra por ahí, puede hacer un pago único SIN una refundición. Esto acorta significativamente el préstamo y el interés total pagado, pero no cuesta nada (para la mayoría de las hipotecas normales).

Answer 5

Si todo lo que quiere hacer es reamortizar (después de reducciones significativas del principal, por ejemplo), convertir de ARM a fijo o ampliar el plazo -no va a obtener un tipo más bajo, añadir/quitar prestatarios o cambiar de prestamista-, entonces una refundición es una ruta más barata que hacer una refinanciación. La refundición probablemente requerirá algún tipo de acuerdo de modificación del préstamo para modificar los términos del pagaré, pero por lo demás no hay mucho que hacer, por lo que el prestamista puede mantener las comisiones bajas.

Si no tiene ninguna razón para volver a amortizar, convertir de ARM a fijo, o ampliar el plazo, o si también está buscando refinanciar a un tipo de interés más bajo, entonces una refundición no es el camino a seguir.

Digamos que originalmente, tengo que pagar $2000 per month and this will allow me to pay off my loan earlier, at Nov. 2038. After the recast, I may only have to pay $ 1500 pero pagaré en mayo de 2045; sin embargo, si sigo haciendo el $2000 per month (extra $ 500 para el principal) todavía pagaré el préstamo en noviembre de 2038. ¿Hay algún inconveniente en la refundición?

La desventaja de aceptar esta oferta para ampliar el plazo (y reducir el pago) es que estás pagando por la opción de tardar más en pagar tu deuda, pero si el pago existente no es gravoso, ¿qué posibilidades hay de que realmente hagas uso del pago más bajo? ¿Tienes en mente alguna inversión para esos 500 dólares extra al mes que esperas que tenga suficiente rendimiento para compensar el interés extra (y probablemente la pequeña cuota de refundición)? Incluso si la refinanciación es sólo para seguir haciendo pagos más grandes, entonces estás pagando la cuota de refinanciación por una opción que nunca has utilizado.

Si por el contrario cree que puede haber una oportunidad necesita tener pagos más bajos, y una refinanciación no bajaría su tasa significativamente, entonces una cuota nominal de refundición podría estar justificada por el valor de opción real de tener ese pago mínimo más bajo. Del mismo modo, si tiene algo en mente para ese $500 a month--investing in something else say--and a refi would not lower your rate, then that recast could be nice. For instance, if your Debt-to-Income ratio was coming back just a little too high for a loan to purchase an investment property, that $ Una reducción de 500 euros al mes podría ser suficiente para que cumplieras los requisitos.