¿Debería refinanciar (de nuevo) si estoy pensando en vender dentro de 5 años?

Question

Me han bombardeado desde diferentes organizaciones intentando que refinancie y quería saber si habría algún avance para hacerlo ya que los tipos de interés han bajado tanto.

Mi situación es la siguiente:

• El préstamo original de 2018 fue refinanciado en 2019; tengo un saldo de préstamo actual de 206k en el "nuevo préstamo", con una tasa de interés del 4% y pagos mensuales de 1450$; una estimación rápida del valor de la casa dijo alrededor de 260k para casas similares en mi área.
• Probablemente venderemos dentro de 5 años y compraremos otra casa en la zona
• Me gustaría como para reducir mi pago mensual, pero lo más importante es que quiero tener la mejor equidad posible en la casa cuando llegue el momento de la venta para hacer la próxima hipoteca más fácil, y no estoy seguro de cómo un refi afecta a eso.
• No he tenido problemas para hacer los pagos tanto del préstamo anterior como del nuevo, aunque el dinero es intermitentemente escaso por lo que no querría soltar más de unos k en gastos de cierre.

He probado algunas calculadoras de refinanciación y he hecho algunas búsquedas; la mayoría de las calculadoras de refinanciación indican que el "punto de equilibrio" en una refinanciación sería dentro de unos años, así que probablemente alrededor o poco antes de que queramos vender, así que tal vez no merezca la pena... y la regla general parece ser no refinanciar si vas a vender pronto debido a los costes de cierre. Pero el mercado de la vivienda y las tasas de interés son tan únicos en este momento que no estoy 100% I no debería refi, sobre todo dependiendo de cómo se haga realmente la refi.

Con el refi de 2019 pude aplazar algunas de mis mensualidades y no terminé pagando nada en gastos de cierre, lo cual haría con gusto aunque por un tipo de interés algo más alto ya que no busco un ahorro a largo plazo, solo un ahorro significativo en los próximos dos años.

Pregunta TL;DR Si sólo quiero pagar menos mensualmente y estar mejor posicionado para vender mi casa en 3-5 años, ¿debo refinanciar? Si es así, ¿hay alguna cosa específica que deba hacer para maximizar mis beneficios?

Answer 1

La métrica clave es el tiempo que te llevará pagar todo el coste de cierre (no sólo lo que pagas al cierre) con el interés ahorro. No utilice toda la reducción de la cuota, porque parte de ella puede estar reduciendo la parte del capital que devolverá cuando venda la casa.

Así que si la refinanciación le ahorra $100 per month in interest and you pay $ 3000 en total en costes de cierre (de nuevo, no sólo lo que tienes que pagar al cierre, sino el total de los costes de cierre), entonces después de 30 meses estás ahorrando más en total al reducir la cantidad de intereses pagados.

Si planeas estar en la casa más tiempo que el "período de amortización", entonces ahorrarás dinero en general. Si está cerca, yo lo dejaría para más adelante, ya que la refinanciación no es un proceso sencillo, y vas a emplear mucho tiempo para ahorrar una cantidad relativamente pequeña al final.

Answer 2

Me gustaría reducir mi pago mensual, pero lo más importante es que quiero tener la mejor equidad posible en la casa vienen tiempo de venta para hacer la próxima hipoteca más fácil, y no estoy seguro de cómo un refi efectos eso.

Cuando las personas refinancian su hipoteca (sin que se trate de una refinanciación en efectivo) hay dos formas de acabar con un pago mensual más bajo: Prolongan el plazo del préstamo y reducen el tipo de interés.

Si la refinanciación que está considerando reduce el pago mensual, una forma de acelerar la situación de la equidad es añadir un pago extra de capital cada mes para devolver artificialmente el pago mensual al nivel anterior.

El pago mensual antes de la refinanciación es de 1450 dólares, que cubre el interés de (1/3 o un por ciento al mes) y el pago del principal que liquidará el préstamo en 2049. Estoy ignorando los impuestos y el seguro.

La post-refinanciación con un pago extra del principal hará que la cantidad mensual vuelva a ser de 1450 dólares al mes. Se pagará más rápido porque estás pagando de más el capital. Cada mes se acercará más a la liquidación.

Todavía tienes que determinar cuándo alcanzarás el punto de equilibrio, pero inflar artificialmente el pago mensual hasta el nivel anterior te permitirá tener más capital cuando vendas la casa dentro de unos años.

Answer 3

¿Debería refinanciar (de nuevo) si estoy pensando en vender dentro de 5 años?

No está de más buscar, la mayoría de los prestamistas pueden obtener información sólida sobre las tasas y los costos sin revisar su crédito y sin que usted solicite formalmente.

En un período más corto, como 3-5 años, es probable que quieras créditos del prestamista para cubrir algunos o todos los costes de cierre. Es lo contrario de comprar puntos para obtener el mejor tipo de interés durante un periodo de tiempo más largo, venderías puntos para acercar la fecha de equilibrio. También deberías buscar costes de cierre bajos (comprueba si tu prestamista actual ofrece una refinanciación fácil o simplificada para los prestatarios actuales).

Sólo asegúrese de tener en cuenta el plazo del préstamo, el importe, los costes de cierre y el tipo de interés cuando compare las opciones.

El verano pasado refinancié una vivienda hasta el 2,94% sin coste alguno porque no estoy seguro de que vaya a mantenerla mucho más tiempo. No recuerdo de antemano mi tasa inicial, no fue una gran caída, pero todavía valía la pena debido a la parte sin costo (créditos del prestamista cubrieron los costos de cierre). Muchos dirán sin costo pero eso sólo significa que sus costos de cierre se añadirán a la cantidad del préstamo, así que tenga cuidado con eso.