¿Cuál es el problema de los pagos quincenales de la hipoteca?

Question

Acabo de comprar una casa. Ahora estoy recibiendo anuncios en el correo cada día o dos tratando de conseguir que firme para pagar mi hipoteca quincenalmente (cada dos semanas) o semanalmente en lugar de mensualmente. En sus palabras podría recortar siete años y miles de dólares de lo que pago a largo plazo. Parece que también estaría pagando exactamente la misma cantidad de dinero.

Sé que "si algo parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea". Pero no puedo entender por qué en este caso. ¿Cuál es la trampa? ¿O es algo a lo que debería apuntarme cuanto antes?

Answer 1

Voy a decir de antemano que no soy un profesional de las finanzas o de los bienes raíces, esto es sólo cómo entiendo la situación y lo que estoy haciendo:

Acabamos de conseguir una hipoteca a 30 años/FHA, no hay penalización por prepago, y no hay cargos asociados a pagarla quincenalmente. De hecho (Wells Fargo), aunque los pagos se retiran quincenalmente, no se contabilizan en la hipoteca hasta que hay suficiente para un pago completo.

Así que, esencialmente, estos son los beneficios que estoy obteniendo:

1. Es más fácil presupuestar cuando el dinero sale inmediatamente de mi nómina, en lugar de tener un gran saldo en mi cuenta corriente que me tienta cuando se destina a la hipoteca
2. El dinero extra que se destina a la hipoteca se acredita contra el capital, no contra los intereses, por lo que estoy acumulando capital. Mi objetivo es correr para acumular suficiente capital y deshacerme del PMI. Dado que en los primeros años de una hipoteca los pagos programados son casi en su totalidad contra el interés, los pagos adicionales son la única manera de construir esta equidad. Tal vez una vez que haya eliminado el PMI y tenga suficiente capital para sentirme cómodo, entonces podré reducir los pagos y empezar a pagar menos, pero para eso faltan algunos años.

Answer 2

El interés es una tasa que se paga para poder utilizar el dinero de otra persona. Una vez hecho el trato, casi todo lo que haces para reducir el interés total que pagas lo haces reduciendo el tiempo durante el que puedes usar su dinero. Como ejemplo extremo, considere un préstamo de sólo intereses a treinta años, con un pago global al final. Si lo pagas al cabo de quince años, pagas la mitad de intereses porque que tuvieras el uso del dinero durante la mitad del tiempo. Lo mismo ocurre cuando haces pagos quincenales: reduces el interés total que pagas al renunciar antes al uso de una parte del dinero prestado. Eso no es necesariamente malo, pero tampoco es automáticamente bueno.

Answer 3

Dependiendo de la entidad con la que tengas el préstamo y de cómo calculen los intereses (si son diarios, mensuales, bimensuales, etc., normalmente mensuales, supongo), probablemente los intereses se calculen diariamente o una vez al mes.

Supongamos que se calcula diariamente, de lo contrario no tendría sentido hacer pagos quincenales.

Al 4% de interés anual sobre un $150,000 home loan the interested added each day is about $ 16,44, pero no se queda ahí porque es un interés compuesto diario por lo que al día siguiente se convierte en el 4% de 150.0016,44 (que es una cantidad insignificantemente mayor) y le añadirán otros 16,44 dólares.

Así, lo que ocurrirá es que la cantidad de intereses que debes crece con bastante rapidez, especialmente si dejas de pagar una mensualidad. Todo el mundo sabe que cuanto más rápido se paga algo, menos intereses se pagan, pero no todo el mundo conoce la fórmula del interés compuesto. Una rápida búsqueda en Google dio como resultado este sitio con una explicación sencilla

Fórmula del interés compuesto

Por desgracia, esta fórmula no tiene en cuenta los pagos que se realizan.

Lo más importante de hacer los pagos quincenales en lugar de un pago mayor una vez al mes es que pagas parte de ese principio de inmediato y no cobrará intereses durante 14 días más.

si los intereses sólo se calculan una vez al mes, realice el pago completo antes de que se calculen los intereses, lo mismo ocurre con sus tarjetas de crédito.