Cómo entrar en el sector inmobiliario con un presupuesto limitado

Question

Mis amigos y yo somos todos jóvenes ingenieros que viven en Bélgica y que quieren entrar en el sector inmobiliario. Me imagino que debería ser una buena inversión, ya que los préstamos son bastante bajos en este momento y el sector inmobiliario es un mercado bastante estable (Estas son suposiciones que estoy haciendo, por favor corrige/educa si estoy equivocado)

La primera idea que tuvimos fue comprar un bloque de apartamentos y alquilar las habitaciones como dormitorios. La idea es hacer todos un pequeño préstamo y comprar el edificio juntos. De esta manera, pensamos, asumimos menos riesgos y podemos pagar el préstamo con facilidad, a la vez que podemos comprar nuestro propio inmueble para vivir en él.

Como caso de uso hice la siguiente "tabla de préstamos"

Luego miré un edificio de apartamentos en Gante (una de las mayores ciudades estudiantiles de Bélgica). Encontré un edificio que cuesta 300.000 euros con 5 habitaciones (dormitorios). La ubicación es muy buena, así que calculé que el precio del alquiler sería de 350 euros (voy a investigar cuánto cuestan las habitaciones similares en ese lugar, pero no estaré muy equivocado).

Ahora imagina que somos 5 personas haciendo un préstamo de 60K. Y queremos hacer un préstamo a 5 años. Eso significaría que pagaríamos 1 060 euros al mes, y obtendríamos 350 euros al mes de la residencia. Por supuesto, habrá costes adicionales, supongo. ¿No parece un buen negocio? ¿Lo estamos enfocando mal?

Por supuesto, esto significa que podríamos revenderlo después de 5 años, probablemente por el mismo precio (?) y haber ganado (menos los costes de la residencia + el coste del préstamo) lo que obtuvimos cada mes, siendo 21 000 euros - costes en 5 años, lo que no está tan mal. Pero no tengo ni idea de la magnitud de los costes adicionales.

Cualquier consejo es bienvenido :)

Answer 1

Usted está descuidando algunas cosas muy importantes en torno a las transacciones inmobiliarias en Bélgica

1. Además del precio original hay que pagar un 10% de "derechos de registro". Hay una reducción en esto, pero sólo si vais a vivir allí vosotros mismos, pagaréis el 10% completo. Puede que tengas suerte si se trata de un edificio antiguo y sólo tienes que pagar el 5%, pero no cuentes con ello.
2. Tiene que pagar al notario por la transacción de la casa. No se trata de un porcentaje fijo.
3. Hay que pagar los costes de los préstamos. Aquí hay dos sistemas, pero lo más probable es que los bancos exijan un "hypothecair krediet" en su caso. Junto con el paso 2 la mayoría de la gente asume alrededor del 5%
4. Todos los bancos le exigirán que tenga un seguro de vida (schuldsaldoverzekering). No es un coste enorme, desde luego para personas jóvenes y presumiblemente sanas, pero no lo descuides.

Así que al final un edificio de 300K puede costar más de 340K, tengamos en cuenta algunos costes inesperados y utilicemos 350K para el resto del cálculo. Y lo que es peor, si es de nueva construcción (cosa que dudo) el primer porcentaje es del 21% (IVA) en lugar del 10%. Todos estos costes se pueden comprobar en el sitio útil www.hoeveelkostmijnhuis.be

Ahora bien, aparte de eso, la mayoría de los bancos sí y de hecho tienen que exigirle que pague parte de todo esto usted mismo. Así que no puedes hacer 5*60K (o 5*70K ahora). La mayoría de los bancos sólo financian hasta el 90% del valor del edificio, por lo que el 90% de 300K, que son 270K (5*54K), los otros 80K (5*16K) los tenéis que pagar vosotros. Pero puede ser que el banco baje hasta el 80%.

Otra parte que complica el préstamo es la cantidad que puedes pagar al mes. Desde la crisis hipotecaria son muy estrictos en esto. Hay muchos bancos que no te permiten hacer pagos mensuales de más del 33% de tus ingresos mensuales cuando vas a vivir allí. Esto es un fastidio incluso cuando compras una casa, quieres comprar 2. Las probabilidades de que acepten pagos mensuales elevados parecen escasas porque o bien necesitas un préstamo adicional o bien necesitas pagar un alquiler, así que no cuentes con un acuerdo de 5 años.

Ahora bien, todo esto se basa en un solo préstamo, probablemente será un poco diferente con múltiples préstamos. Sin embargo, es poco probable que cualquier banco acepte esto, incluso si todos los préstamos son con el mismo banco. Hay que tener en cuenta los fundamentos de un préstamo inmobiliario: Un banco confía en que usted podrá pagarlo y, si no lo hace, puede embargar el inmueble con la esperanza de recuperar su inversión inicial. Es muy difícil embargar un activo completo si sólo uno de los 5 prestatarios ha desertado. Tal vez se pueda hacer esto con otro tipo de préstamo menos restrictivo y de mayor riesgo, pero los tipos serán mucho más altos (piense en un 5-6% en lugar de un 1,5%).

Y no subestimes los costes de funcionamiento: por ese precio y 5 habitaciones en esa ciudad es probable que estés ante un edificio antiguo. Es de esperar que haya muchos costes de mantenimiento y que el edificio se ajuste a las normas. También hay que contar con los costes de las reparaciones (se alquila a estudiantes...). También tendrás que pagar bastante dinero en seguros y, por supuesto, en impuestos sobre la propiedad (que son medios en Gante). También hay que tener en cuenta que actualmente no hay escasez de viviendas para los estudiantes de Gante, por lo que no siempre tendrás una ocupación garantizada. También hay que tener en cuenta la responsabilidad: si se produce un incendio o la casa se derrumba o se produce una fuga de gas, es posible que te demanden. No importa si la culpa es tuya, es costoso y una gran molestia.

Simplemente porque no has pensado en nada de esto: no lo hagas. Es mejor invertir en fondos inmobiliarios. Pero si todavía crees que puedes hacerlo mejor que todos los propietarios de los que está plagado Gante, no lo hagas como inversión personal. Crea una BVBA, pon algo de inversión aquí (como 10-20K cada uno), dirígete a un banco con un plan de negocios serio para conseguir el resto del dinero como un préstamo (hacia una sola entidad - tu BVBA) y pon las cosas en marcha. Cuando el dinero llegue, podéis daros un sueldo o pagar los beneficios de las acciones.

Es posible que esté confundido sobre lo rico que puede llegar a ser porque nosotros, como nación, tendemos a sobreestimar la rentabilidad de los bienes inmuebles. En realidad, no es mucho mejor que otras inversiones (si no, todo el mundo invertiría únicamente en fondos inmobiliarios). Sin embargo, hay algunas cosas que sesgan nuestra visión:

• Tu propia casa (en la que vives) es una inversión relativamente buena. En realidad, no por la subida de los precios, sino porque los tipos hipotecarios son bajos, recuperas bastante dinero gracias a los beneficios fiscales y la alternativa, el alquiler, es ridículamente alta (desde luego, en la zona que mencionas).
• Muchos ricos(as) tienen muchos inmuebles: No ignores la historia, los precios de la vivienda subieron de forma desmesurada en los años noventa/principios de la década de 2000, la gente que compró varias casas antes de eso (relativamente baratas) es rica ahora, pero es casi imposible que eso se repita (siguen subiendo pero se ajustan más a la inflación). Tampoco hay que confundir la causalidad: puede que tengan muchos inmuebles porque son ricos y la vivienda en Bélgica quizá no sea de alto rendimiento pero sigue siendo una inversión relativamente "segura" a gran escala.

Answer 2

Una forma de "entrar en el mercado inmobiliario" es invertir su dinero en un fondo cuyo valor esté vinculado a los bienes inmuebles . Por ejemplo, un fondo de inversión inmobiliaria. Este fondo fluctuaría en gran medida en consonancia con los valores inmobiliarios de la zona o zonas en las que el fondo pone su dinero. Esto tendría algunos cambios (significativos) con respecto a la inversión inmobiliaria "tradicional", entre ellos:

• No estarías gestionando activamente ninguna propiedad. El aspecto positivo es que no tendría que dedicar su tiempo a ello. En el lado negativo, parte del valor que teóricamente ofrece una inversión inmobiliaria "tradicional" es que obtienes valor (en forma de alquileres teóricamente más altos) de una buena gestión. Al pasar esa gestión al REIT, se pierde la capacidad de, por ejemplo, realizar las reparaciones uno mismo, que es un área en la que teóricamente podrías ganar dinero. Por supuesto, esta gestión también conlleva un gran riesgo.
• Puede invertir cantidades de dinero relativamente pequeñas, como si comprara un fondo de inversión a un corredor de bolsa.
• Es posible que su fondo no se invierta exactamente donde usted desea. Por ejemplo, puede pensar que una zona concreta de una ciudad que conoce bien va a aumentar su valor. La inversión inmobiliaria "tradicional" sería una forma de invertir dinero en esa comunidad concreta. Pero puede que no haya ningún REIT que invierta en esa zona.
• No tendrías la "seguridad de los activos físicos" de poseer realmente un edificio. Personalmente, creo que éste es un objetivo demasiado vago, pero conozco a algunas personas a las que les gusta la idea de que, incluso en caso de recesión, etc., seguirían siendo propietarios de algo real. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, en ese caso, estar atascado con una hipoteca mientras que el posible alquiler se reduce a la mitad sería igualmente (o incluso más) devastador.
• Algo parecido a lo anterior es la idea de que si uno quiere mudarse a una zona dentro de 5 años, pero tiene que quedarse donde está, podría beneficiarse de comprar una propiedad antes de tiempo, y alquilarla, con la intención de vivir allí más adelante. Esta capacidad de obtener realmente un uso personal de la propiedad (y por tanto, por ejemplo, cubrir el riesgo de que la zona a la que se quiere trasladar siga siendo asequible dentro de 5 años) no está disponible en un REIT. Aunque, en teoría, si el valor de la propiedad sube, el REIT también lo hace, por lo que usted puede vender las acciones del REIT y comprar una propiedad.