¿Es beneficioso convertir en alquiler un inmueble que no es de inversión si tengo que hacer reparaciones importantes? (EE.UU./Missouri)

Question

En 2009 compré una pequeña (850 pies cuadrados) casa a través de un préstamo FHA como un comprador de vivienda por primera vez. Más tarde, en 2013 tuve un mes loco en el que acepté un trabajo fuera del estado e inmediatamente me enteré de que mi matrimonio había terminado. Decidí que el cambio de lugar sería bueno, así que seguí adelante con el nuevo trabajo, cambié mi seguro de hogar a una póliza de propietario y me mudé fuera del estado. En ese momento no estaba preparada para la mudanza y dejé una buena cantidad de bienes atrás. Unos 6 meses después, permití a un amigo mudarse a mi casa vacía; para él fue un acuerdo barato y flexible que le permitió mejorar sus finanzas, y para mí, gané un cuidador de mi bien y un pequeño alquiler. Me paga como lo haría un compañero de piso, cubriendo algo más de la mitad del pago de la hipoteca.

Tenemos este acuerdo desde hace unos 2 años. Estoy seguro de que estoy en regla con el seguro (póliza de propietario), y mi estado/condado (MO/Greene) no distingue entre propietario-ocupado o no... residencial se grava de una manera, comercial es otra. He llamado y confirmado esto. Además, mi prestamista me ha dicho y también he leído que mi hipoteca me permite alquilar la casa después de vivir en ella durante el tiempo requerido, lo que he hecho. Así que estoy relativamente seguro de que mi acuerdo es conforme.

Eso me lleva a la actualidad. Con el paso del tiempo, he realizado suficientes pequeñas mejoras en la casa como para formarme la opinión de que está en mal estado y necesita obras.

Algunos ejemplos. 1) Tiene tres capas de tejas... 2) Necesita que se actualice el panel eléctrico, lo que requerirá mover el cabezal de climatización. 3) Hay evidencia de algunos asentamientos - en parte debido al peso de tres capas de tejas estoy seguro - y sospecho que requiere mantenimiento de los cimientos, con suerte sólo cinco o seis tornillos bien colocados, pero posiblemente peor. Finalmente, si el trabajo de cimentación arregla algunas áreas fuera de nivel, 4) necesitará una nueva puerta delantera ya que ha sido cortada para acomodar el marco torcido. Estoy seguro de que el trabajo de cimentación dará lugar a un montón de pequeños problemas también ... grietas de la costura de paneles de yeso, grietas de lechada, pintura, etc.

Aunque honestamente preferiría venderlo y terminar, asumamos que eso no está sobre la mesa... si no es por otra razón, no estoy dispuesto a dejar a mi amigo sin hogar.

Así que mi pregunta es, ¿debería dejar de tratarlo como un bien personal y empezar a tratarlo como una propiedad de inversión? (¿Sería un problema que mi amigo no pudiera pagar un alquiler justo de mercado?)

Si importa, mi préstamo fue de 62k; la casa está valorada en 59,5, y estoy en 49720 restantes de la nota.

Me temo que el coste del trabajo que requiere es ridículo comparado con el valor de la propiedad, pero a diferencia de un coche desgastado, no se puede desguazar y marcharse. Si convertirlo en un verdadero alquiler no es mi mejor opción, agradecería cualquier idea alternativa que no haya considerado.

Answer 1

Creo que aquí hay un malentendido importante. Usted ha estado alquilando su propiedad durante dos años, ahora. No hay ninguna cláusula especial para "compañeros de piso" en el código fiscal; los compañeros de piso son inquilinos, y el alquiler que pagan es una renta de alquiler. (Si fueran compañeros de piso en una propiedad que usted ambos alquilado a un tercero, sería diferente).

Ver publicación 527, capítulo 4 para más detalles sobre el tema (busque en "Alquiler de parte de la propiedad"). Usted debe serlo:

1. Declarar la renta que recibiste de tu compañero de piso como ingreso por alquiler
2. Determinar qué parte del uso de la casa tenía tu compañero de piso (por ejemplo, si fuerais verdaderos compañeros de piso, cada uno tendría el 50% de la casa, por lo que el 50% sería de él)
3. Dividir los gastos en función de (2). De nuevo, si sois compañeros de piso probablemente dividiréis cosas como la calefacción al 50%, la mitad va a los gastos de alquiler y la otra mitad a los gastos normales (no deducibles).

También puede considerar la sección "No alquilar con fines de lucro", que puede estar más cerca de lo que realmente está pensando, de cambiar de "Alquilar sin fines de lucro" a "Alquilar con fines de lucro". No alquilado con fines de lucro significa que puede informar en su 1040 en lugar de presentar el Anexo E, pero significa que en realidad tiene que no obtener un beneficio (y recuerde, parte del dinero que se destina a pagar la hipoteca no es deducible en este lado de las cosas, ya que es su propiedad y obtendrá ese dinero de vuelta, presumiblemente, cuando lo venda).

Si que es lo que preguntas, parece que es sólo una cuestión de dinero. ¿Vas a empezar a ganar dinero? O, ¿vas a empezar a hacer suficientes mejoras significativas/etc. para justificar la deducción de impuestos? Deberías considerar los números reales y específicos cuidadosamente, probablemente con la ayuda de un contador público que esté familiarizado con este tipo de situación, y luego tomar la decisión que te dé el mejor resultado (teniendo en cuenta que puede haber impactos a largo plazo de cambiar de un tratamiento de alquiler sin fines de lucro a uno con fines de lucro).

Answer 2

No tengo una respuesta directa para usted, pero aquí hay algunas otras cosas que podría considerar para ayudarle a decidir sobre un curso de acción, además de la nota de Joe sobre la consulta de un CPA ...

Pida a un par de contratistas que revisen la casa y le den un presupuesto sobre el trabajo necesario, la mayoría lo hará de forma gratuita o por un precio simbólico. Todo lo relacionado con el alcance y el coste de las reparaciones es una mera suposición hasta que se tengan cifras concretas.

También podría considerar la posibilidad de obtener una tasación actualizada, sobre todo si puede encontrar a alguien dispuesto a darle también una estimación "después de las mejoras". El mercado de la vivienda ha fluctuado un montón en el último par de años, su valor actual puede haber cambiado significativamente de donde usted piensa que es si usted no ha hecho una recientemente. Usted definitivamente tendrá que pagar por este servicio, yo estimaría alrededor de $ 500 basado en uno que tengo en St Louis hace unos meses.

También puede considerar la posibilidad de ponerse en contacto con una empresa local de gestión inmobiliaria para saber en qué punto del mercado de alquiler actual se encuentra y qué mejoras le recomendarían.

Probablemente querrá estar in situ para hablar con cualquiera de las personas mencionadas sobre el trabajo que le proponen y sus objetivos previstos, así que incluya en su evaluación algunos gastos de viaje y tiempo.

Como una de sus preocupaciones señaladas fue el estado del techo, puedo decirle que en el condado de San Luis, y la hoja de especificaciones para la mayoría de los fabricantes de tejas, usted está limitado a dos capas de tejas, entonces el techo se supone que debe ser despojado y rehecho de la madera desnuda. Personalmente, ni siquiera voy a hacer la segunda capa, siempre voy a la madera desnuda y empezar de nuevo, si no por otra razón que me da la oportunidad de inspeccionar la cubierta y hacer frente a cualquier área de problemas menores antes de que se conviertan en grandes problemas. No conozco el condado de Greene para saber como puede ser el código local, pero las probabilidades son altas de que el fabricante de tejas no honre ninguna garantía con esta instalación.

Otro problema potencial que puede estar al acecho es que su ex puede tener una reclamación persistente sobre la casa si usted va a venderla. No conozco las reglas en Missouri, pero donde yo crecí (con familia en el negocio de bienes raíces y seguros de títulos) había una ley con respecto a los derechos de propiedad. Si un cónyuge pasaba incluso una noche en una propiedad, tenía un interés en ella y había que firmar una renuncia explícita para liberar dicho interés. Revise su acuerdo de divorcio y/o póngase en contacto con su abogado para confirmar su situación a este respecto.

Considere también la posibilidad de refinanciar su hipoteca para reducir el pago u obtener fondos para las mejoras/reparaciones.

Nota final, entiendo que quieras ayudar a un amigo (yo he hecho cosas similares más veces de las que puedo contar), pero analiza seriamente la situación y mira si no puedes conseguir que el alquiler u otra compensación llegue al nivel de la hipoteca al menos.

Usted mencionó que tiene pertenencias todavía en la propiedad, ¿cuánto costaría una unidad de almacenamiento para dichos artículos? En términos de malabarismo de los números que potencialmente podría utilizar ese valor como justificación para ajustar el alquiler de los amigos como una cuota de cuidador sin ningún problema. (Verifique con su contador público)

Habla con el amigo y averigua si hay otras partes del trabajo que estaría dispuesto y podría asumir como contraprestación por la reducción del alquiler (asegúrate de tener al menos un contrato sencillo sobre cualquier acuerdo de este tipo).

O si nada de lo anterior es suficiente para equilibrar los números, ver si estarían dispuestos a tomar un compañero de habitación real para ayudar a compensar la diferencia.