¿Qué determina los precios de alquiler de las viviendas? ¿Depende sólo de los tipos de interés?

Question

Mi hipótesis: el alquiler viene determinado por el coste de oportunidad de vender la casa y ganar intereses en un banco o en alguna sociedad de inversión. Es decir, en lugar de alquilarla, venderla, poner el dinero en un banco y ganar intereses por ellos.

En otras palabras, los precios de alquiler de los bienes inmuebles están determinados únicamente por dos factores: El precio de la vivienda + los tipos de interés.

Sin embargo, he observado aquí donde vivo, en muy pocas casas (por lo que carecen de cierto peso estadístico), que el alquiler de casas para entidades comerciales es más o menos igual que vender la casa y ganar intereses, pero, el alquiler de casas para una persona física es más o menos la mitad que vender la casa y ganar intereses.

Preguntas:

• La hipótesis de la renta determinada por el tipo de interés, ¿es buena en el contexto de la microeconomía teórica, o una mera comprensión simplista?
• En el mundo real, ¿el alquiler principalmente ¿determinado por el tipo de interés y el precio de la vivienda? En otras palabras, ¿la relación causal ? ¿O sólo una correlación? ¿Hay una correlación de todos modos?
• ¿Existen más mecanismos para determinar los precios del alquiler de una vivienda?
• Por qué a veces el precio del alquiler puede ser baja que si se gana en interés? ¿Por qué alguien prefiere quedarse con la propiedad de la casa, si puede ganar más vendiéndola y ganando intereses?

Answer 1

Lo que usted menciona se llama "rendimiento del alquiler", es decir, los ingresos generados por los alquileres como parte de la cantidad que ha invertido en la casa.

El tipo de interés es definitivamente uno de los factores determinar los precios de los alquileres. La mayoría de los demás factores estarían incluidos en el precio de la vivienda (por ejemplo, cuán grande y bonita es la casa, cuántas habitaciones, si hay muchos lugares de trabajo en los alrededores, el índice de criminalidad, etc.)

Otro aspecto que puede quedar fuera, aparte del tipo de interés y el precio de la vivienda, es la competitividad del mercado de alquiler de viviendas. Podrías imaginar un barrio en el que sólo hay unas pocas casas en alquiler. Si hay demanda, no hay razón para que el rendimiento del alquiler sea inferior al de otro barrio con un mercado de alquiler más competitivo.

Si una persona compra una casa como inversión, habrá tenido en cuenta la rentabilidad que obtendría si ese dinero se invirtiera en otro lugar. Digamos que el rendimiento medio de la bolsa es de un 7%, entonces no tiene sentido que una persona que compra una casa como inversión busque un rendimiento de alquiler inferior a ese porcentaje.

Dicho esto, por supuesto, hay que tener en cuenta también el aumento del precio de los inmuebles. Es posible que no tenga problemas para obtener un rendimiento de alquiler inferior al de la siguiente opción si prevé que el precio de la vivienda en su vecindario aumentará en el futuro.

Por último, si tienes una casa y necesitas mudarte durante unos años sabiendo que en algún momento volverás, puede ser una buena opción alquilarla mientras tanto. En este caso, la razón principal por la que posees esa casa no es la inversión, por lo que podrías estar de acuerdo con obtener una menor rentabilidad por el alquiler (quizás a cambio de poder seleccionar a los inquilinos adecuados).