reembolso mínimo del préstamo hipotecario

Question

Cómo calcular las cuotas mínimas del préstamo hipotecario (antes de contratarlo).

Por ejemplo, en el caso de una tarjeta de crédito, dicen claramente que hay que pagar una cantidad X como reembolso mínimo (tal vez el 10%) y que se aplica un tipo de interés del Y% a los saldos después del periodo sin intereses.

Sin embargo, en el caso de los préstamos para la vivienda no se menciona un umbral mínimo de reembolso antes de considerar que existe riesgo de impago o de embargo de la vivienda. Cuando busco préstamos, mencionan el periodo del préstamo (normalmente 30 años), el tipo de interés variable (3-5%) y el ratio LVR% (normalmente 80%) necesario para iniciar el préstamo, pero ¿por qué no mencionan los reembolsos mínimos como hacen las tarjetas de crédito?

¿El reembolso mínimo sería la cantidad necesaria para pagarlo en 30 años? y ¿qué pasa si estoy justo por debajo de ese límite? ¿Me envían un aviso de embargo?

¿Y si hago muchos reembolsos adicionales pero el mes siguiente no hago ningún reembolso, se tienen en cuenta los reembolsos adicionales de los meses anteriores como una red segura en los meses futuros?

Ahora, obviamente, nunca pagaría la cantidad mínima ya que querría pagarla lo más rápido posible y siempre he pagado la cantidad debida en mi tarjeta de crédito. Tengo una puntuación de crédito de 800+ en mi tarjeta de crédito y estoy buscando obtener mi primer préstamo para la vivienda, pero necesito entender cómo funcionan los préstamos para la vivienda y planificar para cuando ocurra el desastre, entonces cómo podría saber cuál es la cantidad mínima que poseo antes de meterme en problemas.

Answer 1

Yoozer8 ha dado una respuesta suficiente y deberías votarla, yo desde luego lo he hecho.

Creo que te cuesta entender que su respuesta es que los préstamos hipotecarios y las tarjetas de crédito son dos tipos de préstamos muy diferentes. Uno es para un préstamo fijo, a interés simple, y el otro es un crédito rotativo.

Con una tarjeta de crédito, se cargan algunas cosas, se paga la factura y el mes siguiente se cargan más cosas. Si la factura es exactamente la misma que el mes anterior, es sólo una coincidencia y probablemente poco frecuente. Es un crédito renovable y una cuenta de tarjeta de crédito puede durar toda la vida. El tipo de interés puede cambiar con frecuencia y sin límites.

La hipoteca de una vivienda es muy diferente. En el momento de la compra de la vivienda se firma un contrato por una cantidad fija durante un periodo de tiempo determinado. El tipo de interés puede ser fijo o no, pero incluso en el caso de un ARM hay límites sobre cuándo, con qué frecuencia y cuánto puede cambiar el tipo de interés. Hay muchos documentos legales que rodean la creación de una hipoteca y la clave es que está garantizada por la propiedad que se compra. Si se incumple una hipoteca, al final se perderá la casa.

Con una hipoteca a tipo fijo, sus pagos por el préstamo nunca cambian. Los importes del depósito en garantía pueden cambiar, pero ese es otro tema. Incluso con un ARM la parte de los intereses de su pago cambiará, pero de nuevo es por un período de tiempo fijo hasta la próxima vez que pueda cambiar. Usted puede pagar por adelantado un pago de la hipoteca que le permitirá omitir el siguiente pago, pero la mayoría de la gente no lo hace. En lugar de ello, pagan una cantidad extra al principio. El único efecto de esto es que acorta el préstamo.

Una hipoteca siempre terminará, algún día. Treinta años pueden parecer mucho tiempo, pero se acabará.

Answer 2

Usted menciona (el énfasis es mío):

Cuando estoy buscando préstamos, mencionan el período de préstamo (generalmente 30 años) el tipo de interés variable (3-5%) y el ratio LVR% (normalmente el 80%) necesario para iniciar el préstamo

Si fuera de plazo fijo y Si el tipo de interés es fijo, puedes introducir los números en cualquier calculadora de pagos hipotecarios y determinar lo que tienes que pagar cada mes (sin tener en cuenta aspectos como los impuestos y el seguro).

Sin embargo, con un plazo fijo y un tipo de interés variable, su pago mensual puede cambiar. Si el tipo de interés sube, pero sigues pagando el préstamo en el mismo tiempo, tienes que pagar más para cubrir el mayor interés. Cuánto más depende de cuánto haya subido el tipo de interés y de cuánto debas todavía.

Calcular lo que pagarías al mes si se tratara de una hipoteca a tipo fijo puede darte una idea aproximada de lo que pagarías, pero esa cantidad podría cambiar al variar el tipo de interés.

Answer 3

Los préstamos hipotecarios suelen ser por un importe determinado, durante un periodo de tiempo fijo y con un tipo de interés fijo. (Volveremos a este punto en un momento). Por ejemplo, usted pide prestados 100.000 dólares durante 30 años al 4%. El banco calcula entonces cuánto tienes que pagar cada mes para que, teniendo en cuenta los intereses, pagues el préstamo en el tiempo especificado. La fórmula es un poco complicada, pero hay muchas "calculadoras de pagos de préstamos hipotecarios" en Internet. Por ejemplo, https://www.zillow.com/mortgage-calculator/

Si te saltas un pago o pagas menos de la cantidad requerida, el banco se pondrá en contacto contigo y te pedirá que recuperes el pago. Si no lo haces, tarde o temprano te llevarán a los tribunales para embargar tu casa.

En un préstamo a plazos como una hipoteca, el banco no suele hablar de "importe de pago mínimo", sino simplemente de "importe de pago". El importe del pago es el mismo durante toda la vida del préstamo. Al principio, la mayor parte se destina a pagar los intereses y sólo un pequeño porcentaje se destina al capital. Pero a medida que se va reduciendo el capital, cada vez se destina menos a los intereses, de modo que los últimos pagos son casi todos de capital.

Si paga más que el importe del pago regular, el extra va directamente al principio. Esto reduce la cantidad de intereses que pagas el mes siguiente y todos los meses siguientes. Sigues pagando la misma cantidad, pero ahora una mayor parte se destina al capital. Por lo tanto, si realiza pagos adicionales, pagará el préstamo en menos tiempo del previsto originalmente.

Algunos préstamos a plazos tienen una "penalización por prepago". Esto significa que si haces pagos extra, sigues pagando una parte de los intereses que habrías pagado. En la actualidad, la mayoría de las hipotecas de EE.UU., quizá todas, no tienen penalizaciones por prepago.

A veces el tipo de interés no es fijo, sino que cambia periódicamente. Esto se denomina ARM, o "Adjustable Rate Mortgage". Normalmente habrá fechas específicas en las que el tipo puede cambiar, como por ejemplo después de los primeros 5 años y cada 2 años después, o algo así. Por supuesto, cuando el tipo de interés cambia, el importe del pago cambia.

Los pagos de la hipoteca suelen incluir pagos a una "cuenta de depósito en garantía". El banco mantiene esta cuenta para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda. Desde el punto de vista del banco, quieren asegurarse de que se pagan los impuestos sobre la propiedad, porque si no se pagan los impuestos y el gobierno embarga la propiedad, ya no tienen ninguna garantía para el préstamo. Básicamente, toman el total de los impuestos sobre la propiedad más el seguro del año, lo dividen entre 12 y tienes que pagar esa cantidad cada mes. La fórmula real es más complicada porque tienes que acumular lo suficiente en el depósito de garantía para que siempre haya suficiente cuando llegue una factura, pero hay leyes que impiden que te exijan tener excedentes excesivos.

Answer 4

De un comentario;

Pero, ¿los reembolsos adicionales se transfieren al mes siguiente para que el ¿el reembolso mínimo es menor en los meses siguientes? Por ejemplo, estoy obligado a que haga $1000 per month (as an example based on interest rates and loan period.) I make a repayment of $ 3000, un mes, por lo que mi próximo ¿el reembolso mínimo sólo tiene que ser en los próximos 3 meses? ¿Qué ocurre también ¿Qué pasa si hago un reembolso de 990 dólares? ¿Me llaman para preguntarme por qué estoy por debajo del reembolso mínimo? No veo el concepto de reembolso mínimo de reembolso mínimo en el caso de los préstamos para la vivienda, sólo veo que ese término se utiliza para las tarjetas de crédito. tarjetas de crédito

Con un préstamo renovable como una tarjeta de crédito, la cantidad adeudada cambia constantemente, cada vez que se carga algo la cantidad adeudada aumenta. Las tarjetas de crédito no tienen un periodo de amortización fijo, por lo que no pueden calcular una cantidad exacta que tengas que pagar si quieres que el saldo sea cero al final del número de años acordado. Si lo hicieran, cambiaría al día siguiente. Las compañías de tarjetas de crédito definen una cantidad mínima de pago para que, al menos, te acerques a ese objetivo.

Por otro lado, en Estados Unidos las hipotecas y los préstamos para automóviles tienen una duración determinada. Algunos tienen tipos de interés fijos, otros tienen tipos variables, pero incluso los préstamos de tipo variable sólo cambian en función de un calendario y un conjunto de normas.

La empresa de préstamos puede calcular exactamente los pagos que tienes que hacer en función de las normas del préstamo al final del periodo acordado.

¿Qué ocurre también si hago un reembolso de 990 dólares? ¿Me llaman para preguntarme preguntando por qué estoy por debajo del reembolso mínimo?

Los documentos del préstamo dictarán lo que hagan. Pero si no haces un pago completo habrá penalizaciones, y te acercas un paso más al impago. Te darán la información de cuánto tiene que ser el próximo pago para que vuelvas a estar en el calendario.

Por ejemplo, tengo que hacer $1000 per month (as an example based on interest rates and loan period.) I make a repayment of $ 3000, un mes, por lo que mi próximo reembolso mínimo sólo tiene que ser en los próximos 3 meses?

Los pagos extraordinarios también se abordan en los documentos. Dependiendo de las normas y de las instrucciones que les des, puede utilizarse para cubrir pagos futuros; o puede utilizarse para reducir el saldo manteniendo tus pagos futuros igual pero acelerando el pago para que el préstamo sea efectivamente más corto.