¿Debería maximizar o minimizar mi capacidad de compra en una vivienda nueva?

Question

Situación: Alrededor de 1.000 mensuales disponibles entre los dos. El saldo pendiente de la hipoteca actual es de 95k en una propiedad de 120k, ahorrando casi la totalidad de los ingresos disponibles.

Ahora ha surgido una situación en la que se requiere un movimiento.

Por un lado, es asequible y deseable actualizar y comprar una propiedad con un valor de hasta 300k. Esto supondría bajar la renta disponible a 400 al mes y ampliar el plazo de 15 a 25 años.

Por otro lado, podríamos comprar un inmueble de valor similar y pagar la hipoteca en 5 - 7 años. pero Esto significaría que nos beneficiamos menos de la inflación de los precios de la vivienda (obviamente el 10% sobre 120k es mucho menos que la misma inflación sobre 300k).

• El LTV es del 90%.
• La edad es de 30 años
• Planea vivir en la propiedad durante 7 - 8 años

¿Cuál es la mejor decisión financiera en este caso? ¿Mayor endeudamiento, mayor valor de los activos, pero menor disponibilidad, o la inversa?

Answer 1

Creando una respuesta como la solicitada...

Aunque esto es algo accesorio a la pregunta formulada, sugiero que se estudie la conveniencia de mantener la vivienda actual y convertirla en una propiedad de alquiler. Si el mercado permite alquilarla a un precio que cubra los costes de mantenimiento, esto podría suponer una ventaja a largo plazo.

Le recomiendo que investigue un poco sobre las tarifas de alquiler locales y los gastos de gestión de la propiedad. Básicamente, lo que busca es que el alquiler previsto cubra, o supere ligeramente, la hipoteca actual, los impuestos, el seguro, los gastos de gestión y otros gastos previstos. Un ligero déficit también podría ser aceptable para usted, pero sea realista sobre cuánto está dispuesto a invertir en la antigua casa en comparación con la nueva, y cuándo podrá recuperar esos gastos.

No caigas en la trampa de intentar gestionar la propiedad tú mismo. Se va a mudar y no tendrá tiempo para ocuparse de los asuntos cotidianos de mantener el lugar ocupado y mantenido. Una buena empresa de gestión inmobiliaria merece la pena.

El lado positivo de este tipo de acuerdo, si las cosas funcionan, es que sigues acumulando patrimonio en la vivienda actual, sin un impacto negativo significativo en tus finanzas personales. Además, una vez pagada la hipoteca, esa parte del pago del alquiler se convierte en un ingreso para ti.

Algunos de los principales riesgos de este acuerdo son:

• El local podría quedar vacío, lo que haría que tuvieras que cubrir la hipoteca y los gastos de tu bolsillo.
• Podrían necesitarse reparaciones importantes antes de lo previsto (llegarán, pero es de esperar que no hasta que el lugar haya generado suficientes ingresos para compensar el coste), lo que haría que tuvieras que salir de tu bolsillo para mantener el lugar habitable.
• Alguien podría resultar herido e intentar demandarle a usted como propietario.

Una vez más, un buen administrador de la propiedad y un seguro bien elaborado contribuyen en gran medida a mitigar estos riesgos, pero nunca llegan a cero.

Si te decides por esta vía, te aconsejo encarecidamente que establezcas una contabilidad separada y que lleves los libros del local como si fuera un negocio. Esto ayuda a mantener los ingresos y gastos de la propiedad separados de los de tu familia, y te obliga a tomar una decisión consciente cada vez que muevas dinero de uno a otro. También sugeriría hablar con un contador y/o abogado sobre las ventajas/desventajas de establecer una LLC o entidad corporativa, y entregar la propiedad a ella.

Si esto te parece algo que quieres hacer después de haberlo mirado todo, no tiene por qué tener un gran impacto en tus decisiones con respecto al tamaño/gasto de tu nueva casa. Sin embargo, el hecho de que siga teniendo la hipoteca actual podría afectar a sus opciones de financiación para la nueva compra, lo que podría obligarle a comprar una casa más pequeña. Sin embargo, si no es así, la elección de una vivienda más pequeña le permitirá disponer de más ingresos para compensar los riesgos mencionados anteriormente.