¿Debería maximizar o minimizar mi capacidad de compra en una vivienda nueva?

Question

Situación: Alrededor de 1.000 mensuales disponibles entre los dos. El saldo pendiente de la hipoteca actual es de 95k en una propiedad de 120k, ahorrando casi la totalidad de los ingresos disponibles.

Ahora ha surgido una situación en la que se requiere un movimiento.

Por un lado, es asequible y deseable actualizar y comprar una propiedad con un valor de hasta 300k. Esto supondría bajar la renta disponible a 400 al mes y ampliar el plazo de 15 a 25 años.

Por otro lado, podríamos comprar un inmueble de valor similar y pagar la hipoteca en 5 - 7 años. pero Esto significaría que nos beneficiamos menos de la inflación de los precios de la vivienda (obviamente el 10% sobre 120k es mucho menos que la misma inflación sobre 300k).

• El LTV es del 90%.
• La edad es de 30 años
• Planea vivir en la propiedad durante 7 - 8 años

¿Cuál es la mejor decisión financiera en este caso? ¿Mayor endeudamiento, mayor valor de los activos, pero menor disponibilidad, o la inversa?

Answer 1

Tu comentario sobre la calidad de vida es la respuesta a tu propia pregunta.

En general, es mejor vivir en una casa tan pequeña como se pueda estar cómodo.

No ofrece ningún otro detalle real más allá de $1,000/mo disposable income. Is that after depositing 15% to your retirement accounts, and having a fully funded emergency fund? Is it truly extra, or does it get spent, and trying to send such a large chunk ($ 600) a una hipoteca dará lugar a un déficit, y la deuda de la tarjeta de crédito?

En mi opinión, la mejor solución sería conseguir una casa moderada, entre las dos opciones actuales, pero conseguir un préstamo a 30 años. Una vez que se instale, vea cuánto de esos $1000 puede enviar a la hipoteca para pagarla más rápido.

Answer 2

Otras cosas a tener en cuenta:

• Una casa más grande suele conllevar mayores costes además del precio de compra. Los servicios públicos serán más altos, las reparaciones generales serán más altas, los impuestos (supongo que los has calculado, pero aún así vale la pena mencionarlos) también serán más altos.
• ¿Cambia el intercambio entre las propiedades? El aumento del coste/tiempo de los desplazamientos (o, en el mejor de los casos, su disminución) puede mejorar significativamente la satisfacción general
• ¿Cómo invierte sus ahorros actuales? ¿Le hacen ganar dinero? Si no es así, invertirlos en una propiedad mejor sería probablemente beneficioso.

Si dejamos de lado todos los demás factores (incluidos los anteriores), yo optaría por una casa más pequeña (con la que estoy contento) e invertiría la renta disponible en otra cosa (401(k), fondos indexados, etc.).

Answer 3

Como base:

• Los calendarios de hipotecas a 25 años rara vez, o nunca, son la solución. Como el plazo es tan largo, los intereses de los primeros años constituyen casi la totalidad del pago. Básicamente, si te mudas en siete años de nuevo el patrimonio descubierto es bastante bajo.

• Las ganancias de las viviendas residenciales no son buenos vehículos de inversión. Una vez ajustados a la inflación, los precios de las viviendas tienden a ser planos. Dicho de otro modo, no piense que saldrá ganando si obtiene un préstamo hipotecario caro al 4% sobre una propiedad que ganará un 2% *. (Por supuesto, existen excepciones).

Podrías pasar a una vivienda de 200K con un plazo de 15 años o tener una vivienda de 120K y hacer el pago a 5-7 años como sugieres. Creo que 300K sobre 25 es una tontería.

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* Parece que el préstamo hipotecario será de 200K en una propiedad de 300K. En el primer año, el interés con esos números será de 8K mientras que la apreciación será de 6K. El segundo año será ~8K vs 6,12K. El tercer año ~8K vs 6.24K. Al final saldrás ganando, pero si te mueves dentro de unos años, habrás pagado más en intereses que en revalorización. (Ese dinero extra gastado en intereses, comparado con una hipoteca de 90K, podría haberse invertido en otra cosa).

Answer 4

En realidad, depende de otros factores. Por ejemplo, a continuación se debe considerar:

1. Tu edad, ¿durará la hipoteca de 25 años hasta tu jubilación? Si lo hace, entonces ciertamente no es deseable
2. Su plan de jubilación. La disminución de la renta disponible significa menos fondos disponibles para invertir en la jubilación en otras clases de activos. Si su plan de jubilación sugiere que tiene que invertir más de 400 mensuales, entonces la propiedad de 300K se vuelve inviable
3. El uso final de la propiedad. ¿La venderá o se quedará en ella? Si te quedas y te estableces en la propiedad, el valor real de la misma es menos significativo, ya que probablemente nunca la monetizarás.
4. La tasa de revalorización real del capital, que depende mucho de la situación y de otros factores (puede no ser del 10%)

En general, cualquier hipoteca o deuda debe mantenerse sólo durante un tiempo razonable. Probablemente (dado lo anterior), 5-7 años podría ser una mejor opción.

Answer 5

Los pagos de intereses de las hipotecas son más o menos los mismos que los del alquiler. Si compras un lugar más caro, básicamente estarás pagando un alquiler a tu compañía hipotecaria a través de los pagos de intereses. Así que todo se reduce a si vivir en un lugar más caro te proporcionará un valor mayor que el mayor alquiler/interés, además de todos los demás costes de un lugar más grande.

En un mercado eficiente, el aumento de los precios se reflejará en los tipos de interés. Por lo tanto, la única razón por la que un mayor precio de los activos sería una ventaja, en lugar de una desventaja, sería si usted cree que puede predecir las subidas de precios mejor que los expertos financieros. E incluso en ese caso, los pagos de intereses más elevados se "desperdiciarían"; sería más rentable comprar un lugar pequeño para uno mismo y un lugar mediano como propiedad de inversión, y entonces podría compensar los intereses con el alquiler.