¿Qué me impide llamar a una propiedad de inversión residencia principal prevista para aprovechar los requisitos de pago inicial más bajos?

Question

Sé que la mayoría de los bancos exigen un 20%/25% de entrada en un préstamo convencional para una propiedad de inversión. El requisito es mucho más bajo -5%- para una casa que pretender para usar como mi residencia principal. Si ocurre algo legítimo que haga que no pueda seguir viviendo allí (enfermedad, tragedia, pérdida de trabajo, etc.) puedo entonces alquilar esta propiedad. ¿Pero qué pasa si lo hago intencionadamente? ¿Comprar con la "intención" de vivir en ella como residencia principal y luego inventarme una excusa para convertirla en una propiedad de alquiler? Está claro que esto es un fraude hipotecario. Pero, ¿cómo podría alguien, como el banco que probablemente ha empaquetado mi hipoteca y la ha vendido a otra persona, conozca que este fue mi plan todo el tiempo y me golpeó con el fraude hipotecario?
Para ser claro, no estoy tratando de hacer esto. Es que parece tan sencillo y difícil de detectar/probar que me cuesta entender por qué no se hace siempre. Siento que debo estar perdiendo parte de la ecuación, ya que el mero PMI no parece ser un elemento disuasorio suficiente para evitar que esto sea desenfrenado en el sector inmobiliario.

Answer 1

Las sanciones por fraude de ocupación pueden ser graves.

Sí, en cualquier caso de fraude de ocupación, habrá un elemento de intencionalidad: ¿estafaste a sabiendas al banco tergiversando la situación de ocupación prevista, o se trató de un auténtico cambio de planes que no se podía prever? Si se le ocurre un plan de fraude muy bueno, el banco puede tener dificultades para demostrar la intención. Pero si pueden demostrar el fraude en la ocupación, las sanciones pueden incluir el vencimiento inmediato de la totalidad del préstamo, la ejecución hipotecaria si no puede pagar o incluso penas de prisión. Si compra una casa y dice al banco que es su residencia principal, pero nunca la utiliza como dirección postal y nunca aparece como residente en los registros fiscales, probablemente pueda esperar algún escrutinio por parte del banco.

Podrías cometer un fraude de ocupación, salirte con la tuya y ahorrarte unas cuantas decenas de miles de dólares a lo largo de décadas. O puede cometer un fraude de ocupación y ser descubierto, arruinándose e ingresando en prisión. Para la mayoría de la gente, los riesgos son mayores que los beneficios.

Uno podría preguntarse por qué la mayoría de la gente no comete ningún tipo de fraude o incluso ningún delito. El beneficio esperado del delito no compensa los posibles inconvenientes, ya sea un "coste" interno (remordimiento, culpabilidad, estrés por ser descubierto) o externo (quiebra, ejecución hipotecaria, prisión). Incluso una baja probabilidad de consecuencias graves es suficiente para disuadir a la mayoría de la gente.

Answer 2

Hace mucho tiempo tenía una hipoteca sobre un apartamento, pero después de unos años quise venderlo y mudarme a una propiedad más grande. El mercado estaba mal, así que alquilé el piso a un inquilino. Obtuve una hipoteca sobre mi nueva vivienda y me mudé a ella. Unos años más tarde, se vendió la hipoteca del apartamento. Unos meses más tarde se vendió de nuevo. Unos meses después, la nueva compañía hipotecaria se dio cuenta de que yo no vivía en el piso, así que devolvió la hipoteca a la compañía anterior, que hizo lo mismo. Así que volví a estar con la compañía hipotecaria original.

No hice nada malo. No traté de ocultar nada. Tuve la hipoteca original durante más de 4 años antes de alquilar el condominio al inquilino. El problema era que la nueva compañía hipotecaria no quería tener hipotecas sobre propiedades de alquiler, y querían devolver las que no querían.

¿Cómo lo sabían? La información fiscal de la oficina de asesores del condado mostraba que yo era el propietario, pero que no vivía allí. Mi dirección postal en el archivo de la hipoteca del prestamista mostraba que no vivía allí. El registro de la asociación de propietarios mostraba que no vivía allí. Una comprobación de mi expediente de crédito habría mostrado múltiples hipotecas, una de las cuales estaba en una dirección de propiedad que coincidía con mi dirección postal.

Esto fue a principios de los años 90. Hoy en día, con todos los archivos electrónicos, sería aún más fácil volver a comprobar esta información.

Si esto ocurre en los meses posteriores a la obtención de la hipoteca, lo investigarán. Puede que le pidan pruebas de que se ha mudado. Es posible que quieran saber cuándo anunciaste la vivienda en alquiler. Comprueba la documentación del préstamo para ver si hay un tiempo mínimo de ocupación de la vivienda.

Answer 3

Para añadir a la respuesta de mhoran - El acuerdo que firmó para obtener la hipoteca muestra su obligación. Es típico ver que el requisito de "ocupado por el propietario" es para un plazo de un año. Hay quienes compran una casa que necesita reparaciones, se mudan, la renuevan todos los fines de semana y, al cabo de un año, compran otra para hacer lo mismo y alquilan la anterior.

La clave está en leer la letra pequeña y hacer las preguntas adecuadas.