¿Qué incentivos tienen los bancos para reunir los préstamos en grupos (respaldados por Ginnie Mae) y venderlos?

Question

Esta es una pregunta de dos partes:

1) Tengo entendido que hay ciertos préstamos hipotecarios que, cuando son originados por los bancos, pueden ser reunidos en grupos y luego "vendidos" a los inversores, y que estos grupos están respaldados por Ginnie Mae, en el sentido de que, si los prestatarios no pueden hacer los pagos, y los bancos que los originaron tampoco pueden hacerlos, entonces Ginnie Mae intervendría y haría los pagos.

Mi primera pregunta es sobre los bancos. ¿Qué incentivo tienen para reunir los préstamos en grupos y venderlos a los inversores? Porque los pagos realizados no van a parar a sus bolsillos, sino a los de los inversores.

2) En segundo lugar, he leído que, en este proceso, Ginnie Mae cobra una comisión (de un máximo de seis puntos básicos). ¿A quién se le cobra esta "comisión"?

Espero que mis preguntas no sean demasiado ingenuas y simples de entender. Gracias.

Answer 1

Digamos que puedo prestar dinero a una tasa del 10%. Le presto $10,000 and the note is for $ 11.000 dólares a pagar en un año. Pero, al día siguiente, puedo vender el pagaré por $10,100, the buyer willing to get a return of 8.9%. ($ 11K/ $10.1K). Why would I lend that $ 10K por un año, cuando puedo entregar el préstamo y ganar el 1% en un día?

La hipoteca es más compleja, por supuesto. Pero el concepto es similar. Suscribir el préstamo y venderlo en un paquete (CMOs o Collateralized Mortgage Obligations) permite a un pequeño banco ayudar a su cliente a conseguir la hipoteca, pero no tener sus fondos inmovilizados durante décadas. En el otro extremo están los inversores, que pueden obtener un rendimiento de su dinero más cercano al de los préstamos a largo plazo.

El concepto en sí es sólido siempre que se mantenga una suscripción ética, es decir, un 20% de entrada, límites de deuda e ingresos del 28/36, etc. El mercado estalló cuando se ignoró esto, no porque la premisa fuera defectuosa.

Los 6 puntos básicos se extraen de los pagos que hacen los propietarios por el dinero que luego se paga a los titulares de la CMO.

Answer 2

Estafa legal, básicamente. Esto se refiere a la parte de la puesta en común, no a la parte de "vender una deuda". Hay buenas razones para hacerlo.

Cuando se agrupan las hipotecas, también se ocultan los detalles de las individuales. Así puedes empezar a jugar a las estadísticas y presentar medias del tamaño, los riesgos y otros factores. Sólo con elegir cuidadosamente la media (media, media, moda... y hay más...) se puede hacer que el conjunto parezca mejor de lo que es. Y una vez que el conjunto ha sido reempaquetado unas cuantas veces, los préstamos de riesgo que nadie querría en su cartera pueden volverse totalmente invisibles. Ahora encuentre a alguien lo suficientemente estúpido como para comprar en una construcción financiera opaca y ... gane.

No es una exageración, así es exactamente como ocurrió la crisis financiera. No ha cambiado mucho desde entonces.