¿Cómo es posible que valiosos inmuebles comerciales permanezcan vacíos durante un largo periodo de tiempo?

Question

Anecdóticamente, la historia suele ser así:

El propietario de un terreno alquila su local comercial a un precio elevado. El local permanece vacío durante meses o años. Al final, alguien decide alquilar el local. Los alquileres son muy caros y, finalmente, el arrendador cierra el negocio.

• Este artículo describe en cierto modo el fenómeno que pretendo explicar

• Este artículo ha señalado el alcalde de Leichhardt un intento de abordar el problema.

Hay muchas otras familias como los Wakil, que se conforman con dejar su propiedad vacía. Este ejemplo se refiere en gran medida a Australia, pero ocurre en otros lugares.

¿Por qué lo harían? Sin duda, cualquier renta que se gane será mejor que ninguna.

Mis pensamientos son:

• Podría haber algún tipo de concesión fiscal. Si un propietario intenta arrendar por \$5k a month, the tax write-off could make the owner better off than if they actually leased it for \$ 4k al mes. Lo que se indica a continuación sugiere que esto ocurre al menos en cierta medida.

  El alcalde de Leichhardt pide una serie de cambios legislativos que permitan aumentar las tasas y reducir las concesiones fiscales a los propietarios que dejan sus fachadas vacías innecesariamente... actualmente no se permite reducir las tasas a los propietarios que mantienen sus inmuebles alquilados ni aumentar las tasas a los propietarios que utilizan sus inmuebles como una deducción fiscal.

• Los rendimientos de la especulación sobre el precio del suelo hacen que el arrendamiento sea una prioridad secundaria.

• Cambio estructural en el valor del espacio comercial. Con el aumento de las entregas de comestibles y otras formas de compra online, quizá la gente no tenga tanta necesidad de comprar. Esto, unido a la posible rigidez de los precios de los alquileres, provocará un descenso significativo de la cantidad demandada.

• Hay gente a la que no le importa. (Esto me parece especialmente insatisfactorio teniendo en cuenta la magnitud de los valores en juego)

Para mí, está claro que aquí hay al menos algún tipo de fallo normativo. Si estas plazas se recalificasen como residenciales, se llenarían muy rápidamente, ya que este fenómeno parece limitarse principalmente a los inmuebles comerciales. El ayuntamiento (y probablemente la comunidad) preferiría que esta zona siguiera siendo comercial, pero lo residencial es sin duda mejor que lo vacante.

Answer 1

Antes de aplicar la irracionalidad para explicar el fenómeno, considere el siguiente modelo simplista de un propietario racional: suponga que existe la renta alta $R^h$ y la baja renta $R^{\ell}$ . El propietario se enfrenta a la posibilidad de ganar

$$V(h) = \sum_{t=1}^{T_1} \beta^{t-1}R^h + \sum_{t=T_1+1}^{T_2} \beta^{t-1}\cdot 0+ \sum_{t=T_2+1}^{T_3} \beta^{t-1}R^h +...$$

o

$$V(\ell) = \sum_{t=1}^{\infty} \beta^{t-1}R^{\ell} = \frac{1}{1-\beta}R^{\ell}$$

Favor el escenario de "baja renta" ignorando todos los términos en $V(h)$ excepto la primera suma (esto refleja que la propiedad puede estar sin arrendar durante "muchos años", por lo que los ingresos futuros remotos se descuentan totalmente). Basándonos únicamente en estas consideraciones, si observamos el escenario de "renta alta", debe darse el caso de que

$$V(h) > V(\ell) \implies \frac{1-\beta^{T_1}}{1-\beta}R^{h} > \frac{1}{1-\beta}R^{\ell} \implies R^{h} > \frac{1}{1-\beta^{T_1}} R^{\ell}$$

que puede ser reordenado para dar

$$\beta < \left(\frac {R^h-R^{\ell}}{R^h}\right)^{1/T_1}$$

El lado derecho puede estimarse mediante datos del mundo real: obtener las magnitudes medias de la renta alta y la baja, así como el tiempo medio que una empresa sometida a la renta más alta la paga antes de plegarse (el $T_1$ parámetro). Esto llevará a una estimación del límite superior de $\beta$ para que la desigualdad anterior se mantenga, y justifique el escenario de "renta alta" observado.
Entonces se puede examinar este límite superior y contemplar si parece "razonable".
Como ejemplo numérico, supongamos $R^h = 2R^{\ell}$ y $T_1=2$ (diga los años). Entonces debe darse el caso de que

$$\beta < (1/2)^{1/2} \approx 0.71$$

"Demasiado bajo" (es decir, un descuento demasiado alto) se tendería a decir. Pero no hay que fijarse en los valores de referencia de $\beta$ que se utilizan en los macromodelos. Intente pensar qué intenta captar aquí el factor de descuento. Y en cualquier caso, una persona con un descuento muy alto, no es "irracional" - es como experimenta el mundo.

Además, hay otras consideraciones: aceptar rentas bajas tiende a hacer bajar el valor de los activos. Además, puede darse el caso de que se trate de un ingreso incremental para los propietarios de la tierra, por encima de algún nivel cómodo de otras fuentes, lo que significa que la utilidad decreciente de la riqueza puede entrar en acción. Además, la ocupación constante desgasta físicamente el activo con mayor rapidez. etc.

Lo que quiero decir es que "la gente es simplemente idiota" (es decir, argumentar la irracionalidad) puede explicar todo - y por lo tanto realmente no explica nada.

Answer 2

Dos modelos económicos y un cálculo de rendimientos que pueden ayudar a intuir esta cuestión y tal vez incluso llegar a una evaluación cuantitativa del problema si alguien encuentra los datos adecuados:

Ejercicio de la opción: La teoría de las opciones sugiere que no se ejerza una opción de compra siempre que el subyacente esté por encima del precio de ejercicio porque.... se está renunciando a la posibilidad de que el subyacente suba aún más por encima del precio de ejercicio. Así pues, una propiedad vacía es un inmueble cuyo propietario está esperando un ocupante aún mejor que los que ha encontrado. Una vez que se la alquila a alguien, queda encerrado (muchas veces por ley) durante potencialmente muchos años: no puede mostrarla, no puede venderla, no puede remodelarla, no puede subir el precio como quiera, etc. Así que en un entorno volátil, o en una situación de barrio cambiante, un propietario estará dispuesto a esperar mucho tiempo al inquilino adecuado.

Buscar modelos: En muchos escenarios económicos hay un mercado en el que cada comprador y vendedor son ligeramente diferentes, y les resulta costoso buscar la mejor combinación. Les lleva tiempo y la tasa de éxito probable depende en parte de la proporción de compradores y vendedores. En un escenario con muchos vendedores, un vendedor individual (propietario en este caso) podría tardar mucho tiempo en encontrar al inquilino adecuado. Incluso puede que se desanime a buscar un inquilino y prefiera esperar.

Cálculo de devoluciones: Por último, hay que tener en cuenta que los inversores inmobiliarios obtienen rendimientos de dos fuentes: R= (P(t+1)+Alquiler)/P(t). En otras palabras, hay dos fuentes de rentabilidad para los inversores, la variación del precio y los alquileres. El hecho de que un solar esté vacante no significa que el propietario esté perdiendo dinero, sino que puede estar obteniendo una tasa de revalorización lo suficientemente rápida. Además, es posible pensar en circunstancias en las que P(t+1) aumente más rápidamente si el inmueble está vacío. Por ejemplo, cuando el propietario prevea que va a venir una gran empresa promotora y quiera comprar su propiedad. Más vale que esté libre en ese momento o tendrá que retrasar la venta durante meses o años.

Answer 3

Aunque las otras respuestas son muy buenas, yo también he identificado algunos impulsores de esto.

• Los rendimientos de los alquileres residenciales han caído a una tasa muy baja. En Australia es de aproximadamente el 3%, mientras que los inmuebles comerciales están más cerca del 6%. Para poder competir con otras inversiones, estos valores de capital tienen que aumentar y en Australia, esto es lo que ha estado sucediendo. Si no aumentaran, el precio no podría justificarse. En consecuencia, el rendimiento de los alquileres es una parte mucho menor de la ecuación. Tenemos engranaje negativo en Australia, que agrava la situación al subvencionar las inversiones deficitarias.

• Macrobusiness (de pago) tiene una opinión diferente y culpa directamente a los inversores chinos, que han sido mucho más dominantes últimamente:

Los inversores inmobiliarios chinos también tienen fama de mantener sus viviendas vacías en lugar de alquilarlas.

Sabemos, por el informe de Prosper sobre las vacantes especulativas, que un porcentaje significativo de viviendas en el centro de Melbourne, donde hay una importante inversión extranjera en apartamentos de gran altura, se mantienen vacías.

También en este artículo se hace referencia a la propiedad australiana como refugio para los fondos blanqueados. Me imagino que eso influye notablemente en el apetito por el riesgo y los requisitos de rentabilidad.