Renovación del contrato de arrendamiento de apartamentos: ¿es normal este aumento de las tarifas?

Question

Ha llegado el momento de renovar el contrato de alquiler de mi apartamento y los propietarios me proponen un aumento del 5,8% sobre el precio "actual" del alquiler y del ~15% sobre la "tasa de alquiler efectiva" (porque me dieron un mes gratis cuando firmé el contrato hace casi un año).

Creo que es excesivo pero no tengo buenas referencias. Las consideraciones que hago son las siguientes:

• Hay unidades disponibles en el edificio desde hace casi un año.
• Algunos de esos apartamentos disponibles aparecen por un precio similar al que estoy pagando actualmente.
• Por el nuevo precio pedido podría conseguir un apartamento similar en condominios similares con gimnasio y piscina (este no tiene nada) o en una zona mucho mejor (más cerca de supermercados, restaurantes, etc).
• Ha habido casi no hay inflación durante 2014-2015 .

Me gustaría negociar, ¿debo hacerlo? ¿es normal el aumento de tarifa que ofrecen?

Answer 1

¿Debe negociar? Sí, ¿qué daño puede hacer? Es poco probable que el propietario vuelva y diga "Como has intentado negociar, te subo el alquiler un 10%", o que desaloje a un inquilino que paga por el mero hecho de haber intentado negociar.

¿Es "normal" el aumento de alquiler propuesto? Sí. Por lo general, los propietarios intentan conseguir un alquiler lo más alto posible.

Answer 2

Puede haber varias razones para un aumento de la renta. La única información que puedo ofrecer es cómo calcular el alquiler que voy a cobrar.

Lo mínimo que cobraría por unidad

(Cuota hipotecaria + Agua) / Número de unidades

Este número es el mínimo porque es lo que necesito para mantenerme a flote.

Tenga en cuenta que estos son números aproximados

El alquiler objetivo

((Cuota hipotecaria + Agua) / Número de unidades)*1,60

Subo el precio un 60% por varias razones. En primer lugar, el edificio necesita un presupuesto de reparación. Ese dinero tiene que salir de algún sitio. En segundo lugar, quiero ahorrar para mi próxima adquisición y, en tercer lugar, quiero obtener un beneficio.

Estos me acercan a mi precio de alquiler, pero en última instancia depende de su ubicación y los comparables en la zona. Si mi objetivo de alquiler es de 600 al mes, pero los vecinos obtienen entre 700 y 800 por la misma unidad, podría pedir más.

También depende de los tipos de unidades. En algunos de mis edificios, todas las unidades son idénticas. En otros edificios, la mitad de las unidades son más grandes que la otra mitad, por lo que claramente no cobraría una cantidad igual por ellas.

En última instancia, hay que recordar que no estamos en el juego para perder dinero. Sé lo que van a pagar mis inquilinos antes de hacer una oferta por un edificio porque así es como me mantengo en el negocio. Puede que suba a lo largo de los años, pero siempre superará mis gastos para esa propiedad.

Answer 3

Casi no ha habido inflación durante 2014-2015.

¿se refiere a la inflación de los precios de los alquileres o a la inflación general? La inflación de los precios de la vivienda y, por extensión, de los precios de los alquileres suele ser mucho mayor que las cifras del IPC o del IPR de la "cesta de la compra". Los bajos niveles de estos dos indicadores se deben principalmente a la deflación de los precios de la tecnología, el petróleo y los alimentos (al menos en EE.UU., el Reino Unido y Europa), que superan al resto de la inflación. Mi evidencia empírica, ligeramente sesgada (acabo de mudarme a una nueva propiedad de alquiler) y totalmente centrada en Londres, sugiere que el 5% es una cifra bastante baja para la inflación del precio de la vivienda y, por tanto, también para la inflación del alquiler. El propietario también tratará de conseguir lo máximo posible por la propiedad, así que busque propiedades similares y calcule cuál podría ser el precio de mercado (dentro de las tolerancias, por supuesto) y negocie en base a él.

Por el nuevo precio pedido podría conseguir un apartamento similar en condominios similares con gimnasio y piscina (este no tiene nada) o en una zona mucho mejor (más cerca de supermercados, restaurantes, etc).

sugiere que ya has empezado con esto y que el propietario está tratando de inflar artificialmente los alquileres. Si puedes permitirte el 5% adicional y estos lugares similares pero mejor equipados están a ese precio, ¿por qué no te mudas? Parece que la razón por la que quieres quedarte en este apartamento es la familiaridad o la lealtad al propietario, así que puede ser el momento de beneficiarse de un cambio.

Answer 4

Sí, los aumentos automáticos de las tarifas son típicos, según mi experiencia (y creo que son muy codiciosos, cuando no se basan en nada más que en que tu contrato de alquiler está a punto de renovarse, que es la situación que describes). Sí, deberías negociar. Yo he tenido éxito yendo al administrador del apartamento y teniendo esta conversación:

Haz estos puntos:

1. Hay muchas unidades vacías en el complejo
2. Se ofrecen por la tarifa que estoy pagando ahora (no la tarifa aumentada)
3. Hay unidades similares en la zona por la tarifa original o menos

Concluya:

No estoy abierto a un aumento de la tarifa, aunque firmaré una renovación con la misma tarifa que estoy pagando ahora.

Esta conversación me hace sentir muy incómodo, pero intento no demostrarlo. Pude negociar la renovación de un contrato de alquiler a la misma tasa de esta manera (en un gran complejo en Sacramento, CA).

Si hablas con un gestor y no con un propietario, probablemente tendrán que retrasar la respuesta hasta que puedan consultarlo con el propietario. En realidad, la clave es que quieren mantener las unidades alquiladas, especialmente cuando las unidades se quedan vacías. Las unidades vacías suponen una pérdida de ingresos para el propietario. Son las otras unidades vacías que se quedan vacías las que son el gran punto a su favor.

Answer 5

Lo que ocurrió en el pasado, el alquiler que pagaste el año pasado, es el pasado. No debe preocuparse por el porcentaje de aumento, sino por saber si quiere ese apartamento con el nuevo alquiler para el año que viene. Si tu alquiler hubiera sido la mitad del del año pasado y la nueva propuesta lo duplicara, te indignarías por la duplicación, pero en realidad el año pasado obtuviste una ganga.

De cara al futuro, tienes tres opciones. Puedes aceptar el nuevo alquiler, puedes rechazarlo y mudarte, o puedes intentar negociar una tarifa mejor. Parece que el propietario espera que la molestia de la mudanza sea suficiente para que aceptes el nuevo alquiler. Si negocia, debe saber cuál es su alternativa preferida, que debe utilizar para fijar su punto de salida. Si haces una contrapropuesta, suele ser útil mostrar por qué precio se alquila un piso comparable para justificar el alquiler que sugieres.