¿Quién está comprando toda la deuda?

Question

Por favor, tengan en cuenta mis limitados conocimientos de los sistemas monetarios. Soy licenciado en Ciencias de la Computación y en Matemáticas, y trabajo como ingeniero en informática, así que estoy bastante acostumbrado a los números. Pero, simplemente no puedo envolver mi mente alrededor de la lógica de nuestro sistema financiero. ¿Hay alguien por ahí que pueda ayudarme a entender lo que está pasando?

Situación :

Uno puede pedir un préstamo al 1% de interés para comprar una casa. (En Dinamarca, 2-3% en los Estados Unidos)

Pregunta :

¿Por qué querría alguien prestar dinero a un tipo de interés tan bajo?

Si observamos la evolución de los precios en los últimos 10 años, la inflación oscila entre el 5 y el 8% anual. Sé que hay algo llamado IPC que afirma que la inflación es del 2% anual, pero parece haber poca correlación entre el índice IPC y la inflación real observada.

Así, puedo obtener un préstamo, luego comprar activos con el préstamo, y muy rápidamente la inflación ha erosionado la deuda que debo. Y me quedo con activos comprados esencialmente por quien me prestó el dinero en primer lugar

Así que quien me da este préstamo me está dando esencialmente mucho, mucho dinero. ¿Por qué lo hacen? ¿Quién es? No tiene ningún sentido para mí Cuando la inflación es tan alta, lo único lógico sería que los tipos de interés de los préstamos también fueran altos

Aclaración: La inflación del 5-8% es sólo una cifra aproximada que se me ocurrió. Vivo en una gran ciudad, y el precio de todo, desde el café hasta las casas, ha aumentado entre un 50 y un 200% en los últimos 11 años. Mis preguntas son: ¿Son los tipos de interés tan bajos porque muchos inversores con dinero quieren prestar su dinero, por lo que al pedir un préstamo puedo obtener un buen tipo de interés bajo. ¿O hay algo más que hace que el tipo de interés sea bajo? ¿Quién es el que da el dinero a cambio de recuperarlo X años después más un 1-3% de interés al año?

Answer 1

Empezando por su primera pregunta, ¿por qué alguien querría prestar dinero a un tipo de interés tan bajo? :

Considere el préstamo como una inversión Toda inversión tiene un perfil de riesgo/rendimiento. Para obtener una mayor rentabilidad, generalmente hay que asumir más riesgos. Las inversiones más seguras, en las que es menos probable que se pierda el dinero, dan menos rendimiento. Los prestamistas están dispuestos a prestar dinero a un tipo de interés bajo porque hay muy poco riesgo de pérdida.

Pone como ejemplo un tipo del 1% en una hipoteca. No a todos los prestatarios se les ofrecerá ese tipo de interés. Hay dos grandes factores que afectan al riesgo del prestamista para un préstamo hipotecario: el prestatario y la propiedad hipotecada.

• El riesgo del prestatario es la probabilidad de devolver el préstamo. Si el prestatario tiene un crédito excelente, buenos ingresos y unos ahorros razonables, es probable que realice con éxito todos los pagos acordados en el contrato. Contrasta esto con un prestatario que tiene unos ingresos mucho más bajos, o que gasta todos sus ingresos y tiene muy pocos o ningún ahorro, o tiene un historial de impagos. Es más probable que este prestatario no haga todos los pagos, o que tenga dificultades para hacerlos todos en su totalidad o a tiempo (la pérdida de empleo, la reducción de sueldo o los gastos inesperados provocan inmediatamente una crisis y algunos obligación puede no ser pagada, y eso podría ser la hipoteca). A los prestatarios de la segunda variedad se les ofrecería un tipo de interés más alto para compensar el riesgo adicional. Si 1000 prestatarios de la primera variedad obtienen un préstamo, y uno de ellos no lo devuelve, el pequeño interés de los otros 999 mitigará la pérdida. Si 1000 prestatarios de la segunda variedad obtienen un préstamo, y 400 de ellos no lo devuelven, el interés más alto (que el del grupo de bajo riesgo) pagado por los otros 600 mitigará la pérdida.
• El préstamo tiene una propiedad como garantía. Si el prestatario no devuelve el préstamo, el prestamista puede forzar la venta de la propiedad para cobrar lo que se le debe. El riesgo en este caso es que la venta de la propiedad no permita obtener suficiente dinero para cubrir la pérdida. Por eso (como se ha dicho en los comentarios) este tipo es requiere que el comprador aporte un 20% de pago inicial. Esto deja margen para que el precio de mercado de la propiedad fluctúe un poco y siga cubriendo la deuda. Si el comprador aporta un pago inicial menor, el préstamo se acerca más al valor total de la propiedad, y una caída del valor (o los costes de transacción de la ejecución hipotecaria y la venta) se comerán los ingresos y no dejarán lo suficiente para cubrir la deuda. A medida que se va pagando el préstamo, este riesgo disminuye. Tenga en cuenta que, en algunos casos, el prestamista puede exigir que el comprador que paga muy poco dinero en efectivo por adelantado, pague un seguro para proteger al prestamista de esa pérdida financiera.

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También pregunta ¿quién está comprando toda la deuda? . Hablando en términos más generales que la deuda hipotecaria, sí, parte de ella es comprada por inversores regulares en forma de bonos, y fondos de bonos y ETFs. También las instituciones financieras más grandes.

La rentabilidad es menor que la que se obtendría invirtiendo en otros activos (por ejemplo, acciones), pero también lo es el riesgo. En teoría, un préstamo sólo se concede a alguien que tiene posibilidades de devolverlo, y el interés que se cobra se basa en qué tan probable es que El efecto es que está casi garantizado que no se perderá dinero y que se ganará una pequeña cantidad en intereses (aunque es posible que no se gane nada, o incluso se pierda un poco). En la práctica, sin embargo, ocurren cosas como la crisis hipotecaria que vimos hace una docena de años, porque esas suposiciones no siempre son ciertas.

Answer 2

En gran medida, los bancos centrales. Para estimular las economías, los bancos centrales prestan dinero a tipos de interés muy inferiores a la tasa de inflación.

Si eres un banco, y puedes pedir prestado dinero al banco central al 0,1%, y luego prestarlo a un comprador de vivienda al 1,0%, entonces estás obteniendo beneficios.

Answer 3

Esos préstamos hipotecarios a bajo interés están ligados a los mercados de renta fija. En ese contexto, la pregunta no es tanto "cómo es que mi préstamo hipotecario a 30 años tiene un tipo de interés inferior a la inflación" como "cómo es el tipo de interés de mi préstamo hipotecario a 30 años en comparación con los tipos de interés de otros productos de renta fija". En el caso de los préstamos hipotecarios a 30 años en EE.UU., esto suele significar una comparación con los bonos del Tesoro a 10 años.

Entonces, ¿quién compra? Cualquiera puede ver el atractivo de la renta fija, pero los fondos de pensiones son un cliente perenne, debido en gran parte a la tendencia de los valores respaldados por hipotecas a tener una baja correlación con la renta variable. Otro gran inversor es Freddie Mac, que en su último informe anual declaró más de 2.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios, la mayoría de ellos contra viviendas unifamiliares. Fannie Mae también.

Un prestamista estadounidense puede mantener ese pagaré de préstamo hipotecario en sus libros, o puede venderlo a un inversor en el mercado secundario (a menudo titulizado de alguna manera), pero en última instancia hay un inversor que compara el tipo de interés, los efectos esperados del pago anticipado, la probabilidad de impago y la gravedad de las pérdidas de ese préstamo hipotecario con otros productos de renta fija.

El mercado de renta fija de EE.UU. es el más grande, pero el de la UE es el segundo, y gran parte del mismo razonamiento se aplica a ese ejemplo de préstamo hipotecario de Dinamarca como al de EE.UU. Los inversores consideran esos pagarés de préstamos hipotecarios y los valores asociados como un tipo más de renta fija. Un inversor espera una rentabilidad lo suficientemente superior al "tipo libre de riesgo" percibido para la renta fija de un vencimiento previsto similar (por ejemplo, los bonos del Tesoro a 10 años) como para que el préstamo hipotecario merezca esos riesgos adicionales, pero ese tipo podría ser perfectamente inferior a los recientes aumentos del Índice de Precios al Consumo y seguir funcionando como inversión.