Casa más grande, más abajo, o casa más pequeña, más grande, más abajo

Question

Estoy en proceso de comprar una casa. Soy una persona que compra por primera vez. Por supuesto, los tipos de interés son ridículamente bajos, así que voy a conseguir una hipoteca fija. Para ofrecer un poco de contexto, estoy financieramente seguro, sin deudas reales, ingresos libres sustanciales y mi fico es muy superior a 800, residente en Illinois, EE.UU.. Estoy en mis primeros 50 años, por lo que la jubilación es algo en la parte posterior de mi mente, y estoy bajando, un poco, la agresividad de las inversiones.

Lo que estoy luchando es si comprar una casa en (sólo por ejemplo) $500k with a 12% down, or$ 300k con 20% de enganche Y si hacer 15 o 30 años. Ambas casas serían más que adecuadas a mis necesidades, estaría comprando la más grande sobre todo como una especie de inversión. Las cuotas serían diferentes, pero digamos que tengo suficientes ingresos libres para pagar cualquiera de las dos y lo que no se aporte a la hipoteca iría a una cuenta de inversión.

La casa más pequeña tiene la ventaja de que el pago sería más bajo, y puedo obtener un rendimiento decente en mi cuenta de inversión (aunque no es diferido de impuestos, por lo que estaría sujeto a impuestos, que la ganancia de capital de la casa puede no estar sujeto a), más de mi hipoteca %wise, iría al principal, además de que evitaría el pago de PMI, además de los impuestos de propiedad más bajos.

La casa más grande tiene la ventaja de que cualquier ganancia de valor se incrementaría sustancialmente a través del apalancamiento, además de que se destinaría más dinero al principio, pero tendría el PMI y menos dinero para contribuir a la cuenta de inversión.

Del mismo modo, ¿hago 15 o 30? En ese caso al hacer 15 estoy pagando una deuda a muy bajo interés a cambio de poner dinero en una cuenta de inversión, así que supongo que es algo así como pedir dinero prestado a un tipo bajo para invertir en el mercado.

Agradeceré cualquier opinión o entendimiento sobre este asunto. Cómo encontrar el equilibrio entre estos factores: el porcentaje de pago inicial, y el dinero libre para invertir en otros lugares.

Answer 1

Haz un cálculo del coste total de propiedad. Las casas más grandes no sólo significan una hipoteca más grande, sino también mayores costes de calefacción, impuestos, electricidad y tiempo o coste de limpieza (dependiendo de si limpias tú mismo o tienes un servicio/persona de limpieza). La diferencia puede ser sustancial y también se suma a lo largo de los meses y años. También significa mayores costes de reparación y una mayor cantidad de reservas que deberías mantener para estos fines.

Haga una estimación realista de los aumentos de precio. El principal precio de los inmuebles que sube no es el edificio, sino el terreno que pisa. Es probable que la compra de una casa más pequeña con un gran patio sea más rentable en cuanto a la subida del valor que una casa más grande con un patio pequeño.

Como inversión, no compare contra el hecho de quedarse con el dinero, sino contra el de invertirlo en otro sitio. Si el mayor pago inicial le impide invertir el dinero en algún lugar con un buen rendimiento de la inversión, puede ser una mala decisión.

Por último, el dinero no lo es todo. Decide un rango con el que te sientas cómodo y luego busca una casa dentro de ese rango que te guste. Al fin y al cabo, quieres vivir allí durante algunos años.

Answer 2

Recuerda que las personas que te dan el dinero para tu hipoteca son probablemente más ricas y más inteligentes que tú, pero creen que los intereses que cobrarán por tu hipoteca son la mejor inversión que pueden hacer. Puedes apostar que tu inversión será mejor que la de ellos, pero yo no lo haría.

Por lo tanto, la estrategia inteligente es minimizar los intereses que se pagan. Haz el mayor pago inicial y elige el préstamo de menor plazo. Cada dólar extra que gastes por adelantado o en pagos te ahorrará intereses al final, y no hay diferencia real entre los intereses ganados y los ahorrados: ambos son dinero en tu bolsillo.

Además, nunca hay que descartar la tranquilidad que supone tener una casa totalmente pagada.

Answer 3

Utilice el Valor Actual Neto para tomar la mejor decisión (financiera).

Agradeceré cualquier opinión o entendimiento sobre este asunto. Cómo encontrar el equilibrio entre estos factores: el porcentaje de pago inicial, y el dinero libre para invertir en otros lugares.

Lo que usted pregunta es un concepto conocido como "Valor Actual Neto". Todo lo que está describiendo se puede agrupar en un "Valor Actual" y sumarlo:

1. Una hipoteca no es más que una renta vitalicia con pagos negativos y una Tasa Interna de Retorno [TIR] específica (el tipo de interés), por lo que tiene un PV definido
2. El PMI es sólo una anualidad con pagos negativos sin una TIR específica, por lo tanto, utilice la tasa de crecimiento de su mayor coste de oportunidad para la TIR (normalmente el 7% es un buen número si de otro modo invertiría en acciones), para encontrar un PV definitivo
3. Un anticipo es dinero en efectivo, y por lo tanto el PV = la cantidad de dinero en efectivo
4. Los honorarios (pago del agente inmobiliario, honorarios del título, etc.) también son pagos inmediatos, y por lo tanto PV = la suma de los honorarios
5. El Valor Futuro de la vivienda (VF) puede contabilizarse de nuevo en un PV

Todas las cifras financieras de las que dispone pueden servir para calcular los PV individuales. Una vez que hayas calculado todos los PV, suma los PV de cada uno de los escenarios individuales y elige el Valor Actual Neto (VAN) que sea mayor (y que aún sea posible hacerlo).

Permítanme dar un ejemplo:

Entre la opción A (alquiler de @ $500/mo), choice B ($ 100.000 de hipoteca, 20% de entrada, 3% de APY), y la opción C (100.000 de hipoteca, 3% de entrada, 4% de APY), ¿cuál proporciona el mayor valor actual neto?

Después de rellenar toda una tabla de Excel, podemos ver que un Mortgage 20% down sería el mejor caso en este escenario :

Sin embargo, esto supone una 7% IRR . Digamos que tenemos algún vehículo de inversión que puede devolver un rendimiento mucho mayor a nuestro dinero extra, algo así como 50% IRR . Entonces, sería muy beneficioso no hacer un pago inicial (es decir, sólo alquilar), y en su lugar poner ese dinero en la inversión, como demuestran nuestros cálculos de VAN:

Todo esto es para decir que su mejor opción dependerá del opciones disponibles en el momento de realizar un cálculo del VAN . Pero tenga por seguro que mientras tenga toda la información a su disposición, el VAN será la forma más precisa de tomar una decisión financiera (basada en la exactitud de su información)

Investopedia hace un gran trabajo explicando las matemáticas y el razonamiento detrás del VAN.

Answer 4

Lo que usted está preguntando/observando es la rentabilidad relativa esperada de un bien inmueble frente al resto de su cartera.

Dado que se trata de una sola vivienda y no de un REIT, tienes cierto riesgo idiosincrático (si tu ciudad está en auge te irá muy bien, si la planta local cierra te irá peor que la media).

Es probable que incurra en mayores facturas de mantenimiento y otros costes asociados a la inversión.

Ganarás ventaja.

Así que realmente tus opciones son:

• una casa más pequeña con un mayor pago inicial (reduciendo su riesgo) y luego ajustando sus inversiones restantes para obtener la exposición al riesgo que desea.
• una casa más grande, y por lo tanto un mayor apalancamiento y luego un bote de inversión restante más pequeño y conservador.

Desde el punto de vista del riesgo/de la inversión, probablemente sea mejor la casa más pequeña y luego elegir un nivel de inversión y apalancamiento con el que se sienta cómodo.

Desde el punto de vista humano, te sugeriría que eligieras una casa que te guste y que te resulte fácil cuando envejezcas (suelos nivelados, duchas a ras de suelo, etc.) para que no tengas que hacer una costosa remodelación cuando tu salud se deteriore de repente. Y si te gusta la casa / el jardín / las vistas / el barrio, el aspecto financiero será muy secundario.