Soy propietario de un condominio en un área metropolitana del centro de Colorado, Estados Unidos. El mercado de la vivienda está muy caliente, y mis impuestos sobre la propiedad se están disparando hasta el punto de que apenas puedo pagarlos. Parte del problema es que, en mi opinión, la ciudad está evaluando incorrectamente el valor de mercado de mi condominio basándose en las ventas recientes de condominios mucho más "bonitos" en mi edificio.
Para combatir esto, he estado considerando la posibilidad de tasar mi condominio cada dos años, más o menos en el momento en que el "valor" del condominio es determinado por la ciudad a efectos fiscales. Lo que intento averiguar es: ¿hay algún inconveniente que no esté considerando de este enfoque?
La forma larga:
Tengo una situación un poco extraña. Vivo en un edificio que en su día fue unos grandes almacenes del siglo XIX. A principios de la década de 1990, se convirtió en condominios y apartamentos. Los apartamentos del edificio son de una amplia gama de estilos y "bondades"; es decir, hay una gran variedad en cuanto a lo "bonito" que es un apartamento. Sin embargo, cuando la ciudad evalúa el valor de mi condominio a efectos del impuesto sobre la propiedad, parece que lo hace sin tener en cuenta la "belleza" de las unidades. Es decir, se compara mi condominio con las ventas recientes de cualquier unidad en el edificio sin tener en cuenta lo bonito que es la unidad.
Por ejemplo, el edificio ocupa la mitad de una manzana cuadrada, por lo que la mitad de las unidades tienen vistas al callejón entre este edificio y el siguiente (lo que no es muy agradable, en mi opinión). Las unidades de los pisos superiores solían ser un restaurante de lujo encima de los grandes almacenes, por lo que tienen un mobiliario básico mucho más agradable: paneles de madera en las paredes, accesorios de hierro forjado, patios, etc.
Algunos números:
- La unidad se compró en febrero de 2013, por menos de 400.000 dólares
- La valoración del impuesto sobre la propiedad afirma que valía $480,000 as of June 2014; challenged. Revised to $ 420,000.
- Refinancié mi hipoteca en diciembre de 2015. Tasado profesionalmente en nombre de la nueva compañía hipotecaria en 480.000 dólares al 28 de diciembre.
- La valoración del impuesto sobre la propiedad afirma que vale 660.000 dólares en junio de 2016.
La documentación incluida en la última tasación fiscal indicaba que el valor se basaba en el precio de venta de otras unidades de mi edificio en el último año, tres unidades de las plantas superiores (por ejemplo, las unidades "de lujo" con patios, buen mobiliario, vistas a la calle, etc.) Otros inquilinos y propietarios de mi edificio también me han mencionado que han tenido problemas con la ciudad al valorar todas las unidades del edificio como si estuvieran amuebladas de forma idéntica, así que esto no está sólo en mi cabeza. :)
He cuestionado esta última valoración basándome principalmente en la evaluación realizada seis meses antes, y también he cuestionado la validez de la comparación con las unidades de "lujo". Sin embargo, al reflexionar un poco más, también me he dado cuenta de que si no había refinanciado y no había conseguido que me evaluaran la unidad, este reto habría sido mucho más difícil. Debido a esto, he comenzado a considerar un plan en el que obtendría mi condominio evaluado cada dos años, en torno al momento en que la ciudad determina el "valor" de mi unidad a efectos fiscales. Aparte del coste de la tasación en sí, estoy tratando de determinar qué otros posibles problemas, efectos secundarios o costes ocultos podría encontrar con este plan.
(Es cierto que los resultados de mi última impugnación aún no se han determinado; sin embargo, si no aceptan mis cifras basadas en la tasación, haré una impugnación en persona de la valoración. También tengo uno de los más altos honorarios HOA en la ciudad sobre una base por pie cuadrado que se incluyó como una nota al pie en mi desafío y es sólo medio relevante, creo).
