Por qué un pequeño apartamento en los suburbios se considera una inversión arriesgada

Question

Hace poco estuve mirando algunas propiedades disponibles en los suburbios de las grandes ciudades (en este caso Sydney y Melbourne). Lo que encontré es que hay muchos apartamentos pequeños disponibles por precios bastante asequibles (200K-300K en este momento) mientras que los costes de alquiler de apartamentos similares son bastante altos (350-400 por semana). Un simple cálculo muestra que si se adquiere una propiedad de este tipo sin hipoteca, se espera que dé un rendimiento de alquiler de entre el 6% y el 8% (excluyendo las tasas y el mantenimiento).

Como persona escéptica eso suena demasiado bien para ser verdad y busqué algo de información en internet. Lo que encontré son algunos artículos como este que desaconsejan la compra de este tipo de inmuebles y aportan (entre otras) las siguientes razones:

1. Elegir un inmueble que no guste a los bancos . Los bancos consideran que hay varios tipos de bienes de inversión de riesgo. Entre ellos suelen figurar los apartamentos con servicios, los alojamientos para estudiantes, las viviendas de defensa, los apartamentos pequeños, los inmuebles comerciales y los situados en una zonificación empresarial o mixta o en zonas rurales o costeras exteriores.
2. Centrarse en las ventajas fiscales o en los altos rendimientos y no en el crecimiento del capital . Desconfíe de la compra de propiedades que le proporcionen buenos rendimientos de alquiler o buenas deducciones fiscales o depreciación, pero con perspectivas muy limitadas de creación de riqueza y patrimonio. El crecimiento del capital debería ser la consideración más importante, ya que este capital acelerará sus estrategias de creación de riqueza y le permitirá crear capital y utilizarlo para seguir construyendo su cartera.

Mis preguntas son:

1. Entiendo que si a un banco no le "gusta" una determinada propiedad o zona eso significa básicamente que menos gente podrá comprármela cuando decida venderla. Lo que no entiendo es por qué un banco tendría problemas con los apartamentos pequeños o los alojamientos para estudiantes. Tal y como yo lo veo, es exactamente lo contrario. Si hay universidades y estudiantes en torno a una zona concreta, eso casi garantiza que la propiedad va a tener demanda.

2. ¿Por qué es malo centrarse en los rendimientos de los alquileres? Si esa propiedad se compra sin hipoteca y se alquila de inmediato, eso es un beneficio. Incluso si el precio de la propiedad no sube, sigue siendo mejor que mantener el dinero en una cuenta bancaria.

P.D. Por supuesto, existen los riesgos de que el apartamento no se alquile y otros imprevistos como el mantenimiento, etc.

Answer 1

Los bancos ven los apartamentos pequeños como un riesgo mayor porque normalmente los apartamentos muy pequeños son más difíciles de vender, especialmente durante un mercado a la baja cuando hay un exceso de oferta de estos apartamentos. El precio de los apartamentos pequeños también caerá mucho más rápido en un mercado a la baja.

En lo que respecta al rendimiento frente al crecimiento del capital, aquí se hace hincapié en las propiedades de alto rendimiento en pequeñas ciudades rurales con poca población. ¿Cuántas propiedades puede comprar con dinero en efectivo? Las propiedades con un buen crecimiento le permitirán acumular capital más rápidamente y le permitirán construir una cartera más grande.

En mi opinión, es necesario combinar un buen rendimiento con un crecimiento razonable, ya que sin rendimiento no se pueden sustituir los ingresos por ingresos pasivos, pero sin crecimiento no se puede ampliar la cartera. Así que una combinación de buena rentabilidad con un crecimiento razonable dará el mejor resultado.