Riesgos de utilizar el capital de la vivienda para invertir en mercados de alto riesgo

Question

Compré una casa después de la caída del mercado en 2009 y tengo bastante capital en ella ahora (100k). Todavía me quedan 20 años para jubilarme y actualmente mi cuenta principal de corretaje es de muy alto riesgo / alta rentabilidad. Estoy considerando una HELOC 10/15 al 3% para añadir más dinero a mi cuenta de inversión actual, pero estoy evaluando el riesgo antes de apretar el gatillo.

Según mis investigaciones, el peor mercado bajista desde la Gran Depresión (~34 meses) fue el desplome del mercado de la vivienda en 2008, que duró ~25 meses (una caída del 45%), así que mientras sea capaz de aguantar esa duración, más o menos 6-12 meses, creo que es una buena apuesta.

Para mí, un largo mercado bajista parece ser el mayor riesgo realista. ¿Comprueba este pensamiento o me faltan otras probabilidades evidentes? Muchas gracias.

Answer 1

Estados Unidos (S&P 500) es un gran ejemplo de Sesgo de supervivencia.

No hay ninguna razón para creer que seguirá ofreciendo rendimientos tan buenos como los de los últimos cien años en adelante.

Hay un montón de países desarrollados (o incluso subsectores de los propios Estados Unidos) que se estrellaron y nunca recuperaron sus niveles anteriores, sobre todo si se añade un tipo de interés de referencia del 3%.

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Por ejemplo, Japón:

Fueron la segunda economía más grande y desarrollada del mundo de 1968 a 2010. Siguen siendo la tercera del mundo.

Se trata del Nikkei 225 Total Return. La región sombreada en amarillo es donde habría que invertir para estar en equilibrio hoy en día al 3% anual:

Eso fue hace 40 años. Si se invirtió después de esa subida récord (un 300% en 10 años, una posición muy parecida a la que tiene hoy el S&P), se puede hablar de 60 años, si no más. 20 años es no es suficiente .

Si puede permitirse que sus inversiones lleguen a cero y nunca se recuperen, entonces no dude en asumir el riesgo. De lo contrario, no se lo recomiendo.

Answer 2

Aunque su investigación le muestra cómo el mercado se ha recuperado históricamente de una caída, no ha demostrado que vaya a invertir en ese mercado.

Todavía me quedan 20 años para jubilarme y actualmente mi principal cuenta de corretaje cuenta es de muy alto riesgo / alta rentabilidad. Estoy considerando un 10/15 HELOC al 3% para añadir más dinero a mi cuenta de inversión actual, pero estoy evaluar el riesgo antes de apretar el gatillo.

Si está asumiendo más riesgo que el mercado en su conjunto, podría descubrir que su investigación no buscó lo correcto.

Echa un vistazo a la Índice NASDAQ :

Hito

Fecha

2500

Enero de 1999

3000

Noviembre de 1999

4000

Diciembre de 1999

5046

Marzo de 2000

1108

Octubre de 2002

2500

Enero de 2007

3000

Marzo de 2012

4000

Noviembre de 2013

5056

Abril de 2015

Tiempo de recuperación total 15 años y 1 mes.

Además, las inversiones individuales pueden ir mejor o peor que el mercado.

Durante la crisis financiera de 2008 hubo un impacto en las líneas de crédito. La parte no utilizada se redujo. Así que si el mercado se ha hundido o el valor de la vivienda se ha desplomado, tu acceso a más dinero podría verse limitado.

Comprueba tu suposición de cuánto puedes pedir prestado. Has dicho cuánto capital tienes (100.000), pero no has especificado cuál es el valor de la casa, y si te dejarán pedir prestado el 100% del valor, o te limitarán al 80% o al 90%. Cuanto más te presten, mayor será el riesgo. Incluso pueden aplicar un tipo de interés diferente para el 100%. Si tienes que vender la casa y los precios de la vivienda han bajado, es posible que tu casa y tus inversiones estén muy por debajo del nivel de endeudamiento. Conozco a personas que tardaron 10 años en recuperar el precio que pagaron por la casa.

Comprueba los tipos de interés. Es posible que tengas que pagar intereses durante el periodo de sorteo, pero si no lo haces se añadirán a tu deuda. Asegúrate de que puedes pagar los tipos con tus ingresos actuales. Algunos tipos son variables y pueden tener un tope muy alto. Preguntar cuál será el tipo de interés dentro de 10 o 15 años es una suposición.

Answer 3

Ha identificado correctamente un par de los principales riesgos asociados a la inversión mediante deuda. A saber, que tendrías que ser capaz de soportar los costes de los intereses durante el periodo de tiempo en que tus inversiones podrían estar "bajo el agua", o te arriesgas a tener que liquidar tus activos, que podrían no cubrir tu deuda, dejándote con menos que nada. También ha identificado correctamente que las pérdidas de la vivienda, en particular, se han llevado la peor parte de las grandes recesiones económicas recientes.

Sin embargo, el riesgo de utilizar el capital de la vivienda para invertir no está sólo en el apalancamiento en sí, sino también en lo que esa hipoteca significa realmente para usted desde el punto de vista de la flexibilidad . Considere el orden de los acontecimientos de la crisis financiera mundial que comenzó en 2007:

(1) A principios de la década de 2000 se produjo un importante repunte en el mercado inmobiliario estadounidense, que acaparó la atención y cautivó el interés nacional (véase: el auge de los programas de bricolaje y de compraventa de casas por la misma época). La gente empezó a comprar casas cada vez más grandes, utilizando la tan repetida condición de "no están construyendo más terrenos!!!!", asumiendo una deuda que los bancos prácticamente les rogaban que aceptaran, en condiciones que ahora se considerarían literalmente criminales [los préstamos "NINJA", sin ingresos, sin trabajo y sin activos, son quizás los más infames]. La presión financiera que se ejercía sobre el éxito continuado del mercado inmobiliario era enorme. La cuestión es que los mercados están ligados de una manera muy intrincada, y a menudo es difícil predecir el resultado de un colapso en un sector, en otro . Incluso la crisis financiera mundial puede haber sido un escenario no peor de lo que podría ocurrir en el futuro.

(2) En 2007, muchos propietarios de viviendas estaban sobreapalancados, ya que habían pedido prestado más de lo que podían permitirse razonablemente, alentados temporalmente por la expectativa de que los precios de la vivienda, en constante aumento, siempre permitirían la refinanciación, y que los préstamos se pagarían en última instancia con el valor de los propios activos de la vivienda subyacente [suena a burbuja, ¿verdad?]. En 2007, cuando la oferta de viviendas finalmente superó a la demanda cargada de especulación, los precios se estancaron y luego comenzaron a caer. De repente, la gente no podía refinanciar sus viviendas, que no podían pagar por sí mismas (especialmente si tenían infames hipotecas de pago global que aplazaban algunas de las mayores amortizaciones de capital del préstamo durante más de 5 años, lo que obligaba intrínsecamente a refinanciar para poder pagarlas). Por lo tanto, asegúrese de que realmente puede hacer frente a la totalidad de su deuda, y no sólo de que el banco se la apruebe. No tienen en cuenta tus intereses.

(3) Al no poder refinanciar sus viviendas, algunas personas se vieron obligadas a vender. Las ventas masivas que se produjeron al mismo tiempo volcaron la oferta de viviendas en el mercado, lo que redujo simultáneamente la demanda. Los precios de la vivienda, por supuesto, bajaron. ¿Qué tan única es su casa si necesita vender al mismo tiempo que sus vecinos? El mercado de condominios de menos de 550 pies cuadrados de Toronto continúa en espiral, ya que literalmente miles de unidades idénticas salieron al mercado para alquilar y vender simultáneamente debido a las nuevas construcciones que se pusieron en marcha, y los air-bnb fueron retirados de ese mercado debido a Covid.

(4) Cuando el mercado de la vivienda se desplomó, los mercados financieros que estaban directamente vinculados a él siguieron su ejemplo. El colapso del mercado financiero precipitó otros colapsos económicos, ya que las industrias secundarias y terciarias también se enfrentaron a la reducción de los flujos de caja. Por muy alejadas que estén sus inversiones de la vivienda, el funcionamiento actual de nuestros mercados hace que sea muy difícil que un colapso importante en un sector no afecte a todos los sectores .

(5) Las pérdidas de empleo crearon grandes problemas: si no puedes vender tu casa, no puedes trasladarte para trabajar, por lo que el desempleo temporal se convirtió en desempleo permanente para muchos. El punto aquí es que atar tu éxito financiero a tu casa te coloca físicamente en un espacio, y reduce tu flexibilidad para (a) reducir los costos de la vivienda si es necesario, o (b) moverte a un mejor empleo en otro lugar . Si pierdes tu trabajo mientras se produce una crisis inmobiliaria, y te has apalancado en exceso, y los mercados financieros se ven afectados al mismo tiempo como parte de un efecto de bola de nieve al estilo de la CFG de 2008, puede que no tengas ninguna opción financiera deseable fuera de la quiebra.

(6) La recuperación tardó mucho tiempo, y no era universal en todo el país, o en todo el mundo . Algunas zonas tienen mercados de la vivienda que aún no se han recuperado del todo en términos ajustados a la inflación, y algunas zonas están a un nivel mucho más alto de lo que han estado nunca. El punto aquí es que no es realmente justo esperar que la superación de unos pocos años de malos resultados financieros sea suficiente en una futura recesión . Como ejemplo de cómo podría ocurrir esto ahora, considere "qué pasaría" si el mundo se mueve realmente hacia un trabajo más remoto, después del caso práctico de COVID: ¿se colapsará el mercado de la vivienda de San Francisco, a medida que los trabajadores tecnológicos se vayan a pastos literalmente más verdes y de menor coste? Los EE.UU. no son un mercado inmobiliario singular, sino muchos miles de mercados inmobiliarios, y tu casa está exactamente en uno de ellos. Espero que no te endeudes dos veces justo antes de que pongan una planta de reciclaje de cerdos al lado.

Por lo tanto, antes de asumir estos riesgos, considere no sólo si podría soportar una tormenta de 3 años de caída de los precios de la renta variable, sino también la caída de los precios de la vivienda, y lo que la pérdida de empleo podría significar para usted, especialmente si se produce mientras su casa está bajo el agua. . Los tipos de interés son muy atractivos ahora mismo, pero la deuda sigue teniendo costes. Y el propio apalancamiento aumenta intrínsecamente el riesgo de una cartera, que usted admite que ya es de alto riesgo.

Tengan cuidado ahí fuera.

Answer 4

En otra pregunta se preguntaba si había que pedir una hipoteca a 15 años, o a 30, e invertir la diferencia.

Ofrecí los resultados de una hoja de cálculo, observando los rendimientos de 15 años de 100 períodos de 15 años utilizando los datos del S&P, comenzando en 1900. El resultado muestra que, incluso durante las crisis, no hubo resultados negativos en 15 años. Los 5 rendimientos más bajos oscilaron entre un 0,7% y un 3,5% anualizados. En otras palabras, el 95% de los periodos analizados superaron el coste hipotecario del 3,5%. La mitad de los periodos mostraron un 9,9% o más.

Esto mostró una disparidad tan convincente, es decir, una probabilidad de éxito del 95% y los fracasos, no un fracaso de "riesgo de ruina", simplemente no es grande. Pero eso fue en la marca de 15 años, Seguir con el plan para el segundo período de 15 años ofreció una certeza de éxito.

Muchos miembros respetables aconsejaron tomar el año 15 y terminar con la deuda, y dormir mejor por la noche. Estás sugiriendo un nivel de riesgo que parece 5-10X lo que yo estaba abordando. Y la mayoría de los inversores conservadores lo rechazarían. Cualquier plan que tenga el riesgo de aniquilarte en una corrección del mercado del 40-50% es uno que yo evitaría, y no estoy convencido de que el tuyo sobreviviera a tal caída.

Answer 5

El riesgo obvio, por supuesto, es que sus inversiones pierdan dinero y se vea obligado a pagar la HELOC con los ingresos o los activos existentes.

Entre los costes menos obvios, el seguro podría ser bastante importante, especialmente si vive en un lugar donde su prestamista le exige un seguro contra inundaciones. Aunque no estoy seguro de que esto se aplique a un HELOC, su prestamista hipotecario normalmente le exigirá un seguro que cubra el importe del préstamo pendiente. Dados los recientes aumentos de los precios de la vivienda y del suelo, esto podría ser bastante más que el valor de reposición de la casa.

A modo de apunte, sería bueno recordar el clásico consejo de comprar barato y vender caro. En mi opinión, cuando el mercado está en máximos históricos no es el momento de invertir con dinero prestado.