En muchas partes del mundo, la gente compra una casa esperando que su valor aumente con el tiempo.
Pero si se cree que el valor del edificio aumentará, ¿qué incentivo tiene el promotor para vender la propiedad? ¿Por qué no conservar la propiedad y venderla más tarde a un precio mayor?
Son negocios diferentes.
Los promotores ganan más dinero desarrollando que alquilando. Algunos hacen ambas cosas. Pero son negocios totalmente diferentes. Además, la oferta de capital es limitada y llevar ese capital tiene un coste.
Por ejemplo. Digamos que Bob el Constructor pide prestados 10 millones de dólares para desarrollar un proyecto. El banco presta sobre el desarrollo. No el proyecto terminado. Eso requiere un tipo diferente de estructura de préstamo, dependiendo del uso: residencial frente a comercial, residencial ocupado por el propietario frente a alquiler residencial, etc.
Una vez terminado el proyecto, Bob suele intentar venderlo. Si tiene la propiedad en alquiler o como comercial, entonces cambia de sombrero y se convierte en propietario. Y el activo requerirá una refinanciación, como se ha descrito anteriormente. Algunos constructores optan por esta vía. Pero la mayoría no lo hace. Sus habilidades, experiencia, equipo, personal, intereses, etc., se utilizan mejor y de forma más rentable construyendo y desarrollando.
La respuesta sencilla es que si se espera de forma generalizada que el valor de un activo aumente en el futuro, entonces el valor debería subir hoy, ya que la gente puja por el precio del activo al tratar de obtener la mayor rentabilidad que puede proporcionar. En otras palabras, si un activo cotiza a un precio determinado, el media El inversor (término que no voy a precisar aquí) debería pensar que este es el precio adecuado para el activo. Los productores individuales de viviendas pueden, por supuesto, optar por tomar una posición en el mercado inmobiliario de una manera u otra (y pueden tener una opinión sobre el valor del activo que es diferente de la opinión del inversor medio), pero un escenario en el que todo el mundo espera que los rendimientos inmobiliarios ajustados al riesgo sean altos simplemente no ocurriría.
La razón por la que esta respuesta es demasiado simplista es porque hay fricciones comerciales en el mercado inmobiliario: si crees que los rendimientos inmobiliarios van a ser altos y quieres comprar algunas casas para obtener ese rendimiento adicional, no es tan fácil como comprar algunas acciones de un fondo de inversión. Sin embargo, en una primera aproximación, la respuesta simple debería ser suficiente en este caso.
¿Por qué no conservar la propiedad y venderla más tarde a un precio mayor?
He aquí una lista no exhaustiva de por qué no:
La fiscalidad también es un factor a tener en cuenta en algunos países. Cuando existe un impuesto sobre las ganancias de capital con ciertas exenciones, es más probable que un promotor que posea muchas casas con fines puramente financieros sea gravado que un individuo que posea una casa como vivienda.
La gente compra casas porque quiere vivir en ellas, y espera que el precio real del mercado se revalorice. Las personas que compran (o adquieren acciones) propiedades de inversión lo hacen con la expectativa de obtener un flujo de ingresos por alquiler, y también esperan elegir propiedades que creen que se revalorizarán en el precio real de mercado.
Los promotores ganan dinero con el desarrollo de propiedades en el suelo. Si mantuvieran activos ilíquidos importantes durante más tiempo del necesario, esto les impediría acceder a los recursos financieros que les permitirían emprender nuevas actividades de desarrollo.
En algunos casos, un promotor tendría un interés racional en vender incluso con pérdidas. Por ejemplo, si un segundo proyecto de desarrollo tuviera grandes perspectivas de beneficio, y la venta permitiera acceder a la financiación del nuevo proyecto, o para devolver el dinero a los inversores/acreedores del primer proyecto con el fin de acceder a una financiación crediticia adicional.
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La rentabilidad a largo plazo de las acciones es mayor que la de las viviendas. Así que si los promotores quisieran realmente especular, sería mejor que vendieran sus casas y compraran acciones.
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El acaparamiento es malo para la economía del mundo real, bueno, a menos que el país esté dirigido por un monopolio oligárquico. Los ayuntamientos de algunos países pueden incluso imponer aranceles a las propiedades vacías, ya que suponen un coste para el mantenimiento de las instalaciones y dificultan la economía local.