Tratando de comparar dos escenarios de inversión

Question

Tengo un apartamento que he estado alquilando, pero debido a algunos acontecimientos recientes, estoy considerando venderlo. Estoy tratando de tomar una decisión basada en los números, así que voy a tratar de comparar dos escenarios distintos:

1. Mantener la propiedad
2. Vender e invertir en fondos indexados que siguen el SP 500

Para hacer esta comparación, tendré que considerar el coste de propiedad y hacer algunas suposiciones son los rendimientos previstos. Por supuesto, antes de tomar cualquier decisión final, probablemente consultaré a un profesional de las finanzas. Sin embargo, me gustaría entender las opciones para ver si alguna de ellas es la ganadora obvia. No sé lo que no sé. Desde luego no soy un asesor financiero ni mucho menos. Apreciaría si alguien puede hacer agujeros en mi análisis aquí.

Opción 1 (Mantener la propiedad) Gastos mensuales (hipoteca + intereses + seguros + mantenimiento + otros gastos): E Ingresos por alquiler: I Tasa de inflación: i Años restantes de la hipoteca N Valor actual opción 1: PV1 Valor futuro opción 1: FV1 Tasa de revalorización: a

FV1 = revalorización del inmueble + ingresos - gastos FV1 = FVa + FVi + FVe FVa = PV(1 + (a-i))^N FVi = I(1+i)^N FVe = E(1+i)^N FV1 = PV1(1 + (a-i))^N + (I - E)(1+i)^N

Opción 2 (Vender la propiedad e invertir en el mercado) Precio de venta previsto: S Saldo actual: B Tasa de comisiones: c Años restantes en el préstamo: N tipo de impuesto sobre la plusvalía: g Deducción de la plusvalía: D ganancia de capital: G impuesto sobre la plusvalía: T rendimiento medio del mercado: m rentabilidad media de los dividendos: d inflación media: i valor actual opción 2: PV2 valor futuro opción 2: FV2

Si S es mayor que B: Ganancias de capital Si S es menor que B, ignora el impuesto sobre las plusvalías

G = (S - B)*(1 - c) T = (G - D)*g PV = G - T FV2 = PV2(1+(m+d-i))^N

Resultados Si FV2 es mayor que FV1, vender e invertir en el mercado Si no, mantener la propiedad

¿Qué opinas? ¿Cómo puedo mejorar este análisis?

Answer 1

Yo propondría una fórmula mucho más sencilla. Simplemente pregúntese cuánto disfruta siendo propietario. Lo más probable es que, si tiene en cuenta el riesgo de mantener una hipoteca, invertir en el mercado sea un negocio ligeramente mejor. Su fórmula no tiene en cuenta los distintos riesgos de cada opción y probablemente no pueda hacerlo. La forma de capear los acontecimientos adversos depende en gran medida de su pasión por la propiedad inmobiliaria.

Supongamos que odias ser propietario y amas tu carrera, o que incluso buscas iniciar una línea de negocio diferente. Es mucho mejor que te centres en algo que te apasione. El tiempo, la energía y el procesamiento mental son cantidades limitadas. Céntrese en lo que realmente le gusta hacer a cambio de dinero. Nada puede superar a la inversión de asignación de activos de fondos de índice para ganar dinero de forma pasiva. Puedes ponerlo en piloto automático y sólo comprobarlo de vez en cuando.

Sin embargo, si le apasiona la propiedad y el alquiler de bienes inmuebles, le sugeriría que se quedara con la propiedad. Usted aprenderá de ser dueño de este edificio y le "mantendrá en el juego". Cuando se presenten otras líneas auxiliares de propiedad/administración/aspectos de gestión de la propiedad, estarás bien posicionado para aprovecharlas.

En una escala del 1 al 10, ¿cuánto te gusta ser propietario? Si es menos de 8, yo vendería. Probablemente podría salirse con la suya con un 6 o así si esta propiedad no tuviera una hipoteca, pero tal y como está vendería si es menos de un 8.