Mi agente (del comprador) es el agente del vendedor de la casa que quiero

Question

Mi mujer y yo llevamos unos meses buscando casa a través de un agente que nos recomendó un amigo. La mayoría de las veces hemos encontrado casas por nosotros mismos y por Zillow y le hemos hecho organizar visitas a pie, aunque nos han sugerido un par de casas. Hasta ahora ha sido un gran trabajo con ellos y nos han ayudado mucho en la evaluación de las casas y nos han guiado en la obtención de un préstamo. Recientemente, hemos encontrado una casa a través de Zillow que, como resulta, nuestro agente está vendiendo. Esta casa parece ajustarse a nuestras necesidades y estamos considerando hacer una oferta por ella. La casa es bastante nueva y ha tenido muchas visitas en poco tiempo, lo que me hace pensar que no hay mucho margen de maniobra en el precio.

¿Cómo debemos manejar esto? ¿Debemos buscar otro agente que nos ayude en la negociación? Esto parece injusto para nuestro agente que ha pasado muchas horas con nosotros. ¿Cuáles serían las desventajas de pasar a la negociación con nuestro agente actual? Confiamos en nuestro agente actual, pero ¿hay algo en lo que debamos fijarnos?

Answer 1

Yo seguiría adelante y utilizaría a tu agente para ambas partes si confías en que velará por tus intereses y creo que lo haces. A nivel superficial, un agente del comprador tiene la misma motivación que un agente del vendedor. Es decir, conseguir que usted, el comprador, pague todo lo que esté dispuesto a pagar por una casa. En un nivel superficial, ambas partes se benefician de que usted pague más y no consiga un buen trato.

Anecdóticamente, he tenido agentes, que se suponía que trabajaban para mí, que no miraban por mis intereses.

Así que, en realidad, lo importante es encontrar un agente en el que confíes para que trabaje en tu beneficio. Y usted puede verificar estas cosas a través de su propia investigación. Zillow y otros sitios en línea son un gran recurso para conocer el precio de mercado actual de una vivienda.

Parece que le interesa obtener un buen valor. Es posible que tenga que pagar más que el precio de venta por una buena casa, en un mercado caliente, en un barrio deseable. El precio y el valor son independientes el uno del otro.

Answer 2

Si confías en tu agente, yo me quedaría con él. Resulta que tu agente está más motivado para venderte a ti que a cualquier otro, porque contigo se llevará toda la comisión en lugar de tener que dividirla con otro agente. (Aunque podrías argumentar que seguirá obteniendo la misma comisión si compras otra casa con él como agente, pero eso sigue siendo el doble de trabajo desde su punto de vista, y además no está garantizado). Sí, hay un conflicto de intereses, ya que él conoce tus límites en cuanto al precio, pero el dinero extra que obtendría de la doble comisión eclipsaría la comisión extra que obtendría por regatear el precio unos cuantos miles. Le conviene mucho más vendértelo a ti por menos dinero que vendérselo a cualquier otra persona (a menos que también sea su cliente). En realidad, el vendedor tiene más que preocuparse en esta situación que tú, por esa misma razón.

Answer 3

Un agente tiene que revelar para quién trabaja.

La situación en la que el agente representa a ambas partes se denomina agente doble. El problema para ti es que ellos saben exactamente cuánto puedes pagar y lo cerca que está esa casa de tu sueño. Para el vendedor, saber esas cosas sobre ti facilita las negociaciones porque sabe el máximo que puedes pagar. Por supuesto, también pueden saber el mínimo absoluto que pueden aceptar y lo desesperados que están por vender.

La mayoría de los compradores y vendedores quieren mantenerse alejados de esta situación. Se supone que el agente doble es neutral, pero tiene demasiado conocimiento interno de ambas partes.

Personalmente evitaría esta situación, y me iría a otra casa.

Ejemplo:

• Casa listada para $100K, seller needs $ 92K o no pueden hacer el trato.

• El comprador puede pagar $95K max, and opens the bidding at $ 90K.

• Si la negociación es justa, se encuentran en algún lugar entre $92K and $ 95K.

• Pero el agente conoce los números de ambas partes, puede llevar la negociación a 95 mil dólares, para maximizar su comisión y porque sabe que el comprador puede pagarlo.

Answer 4

No estoy seguro de la estructura de comisiones que utiliza tu agente, pero he experimentado una situación en la que el agente reduce su comisión si se encarga de ambas partes de la transacción. Por ejemplo, el agente se lleva un 4% de comisión (2% para el agente comprador y 2% para el agente vendedor), pero si representa a ambas partes, se lleva un 3%. La única excepción es si hay varias ofertas. En ese caso, se lleva el 4% completo (para evitar un conflicto de intereses o que la comisión sea mayor).

Answer 5

En la escuela de negocios, un profesor que enseñaba derecho mercantil habló un poco sobre los bienes inmuebles.

El agente del comprador es técnicamente un subagente del agente del vendedor. Su comisión se basa en el precio de compra, por lo que ni el agente del comprador ni el del vendedor tienen el incentivo, ni la obligación, de ofrecerle el coste más bajo o ayudarle a negociar el coste más bajo.

En este caso, al ser el agente del comprador y el agente del vendedor la misma persona, esta persona va a querer ayudar a facilitar el encuentro de las mentes, sobre todo porque la persona obtiene ambas mitades de la comisión de la venta de la propiedad.

Dado que ninguno de los dos agentes suele tratar de conseguir el precio más bajo, es probable que no haya ningún inconveniente significativo en trabajar con ellos en el manejo de ambos lados de la transacción, pero asegúrese de que el contrato representa sus intereses (es decir, el contrato se detiene si usted no puede conseguir financiación, la evaluación viene en baja, inspector de la casa encuentra problemas significativos, su propiedad actual [si procede] no se vende, etc.).