¿Por qué es buena la inversión inmobiliaria si los inmuebles se devalúan con el tiempo?

Question

Así que estaba leyendo que la inversión en propiedades es una inversión segura y sólida (pero de baja rentabilidad). Esto se basa en cómo suben los precios, por ejemplo, el precio de una propiedad en los años 80 vs 90 vs 2000 vs 2015. Para ser sincero, no entiendo el razonamiento. Si el edificio es, por ejemplo, de los años 80 (o más antiguo), ¿no disminuiría su valor por ser demasiado viejo? es decir, ¿no pierden los edificios su valor con el paso del tiempo?

Creo que la mayoría de la gente interesada en comprar una propiedad se fijaría en las casas más nuevas y no en las más antiguas que requieren mantenimiento. ¿Qué es lo que he entendido mal? ¿Es esto cierto sólo para las propiedades utilizadas con fines comerciales?

Answer 1

Cuando se compra una propiedad, la casa o el edificio bajan de valor cada año (se deprecian) de forma similar a cuando se saca un coche nuevo del concesionario. Sin embargo, es el terreno el que aumenta su valor con el tiempo.

A medida que el suelo se hace más escaso, el valor del suelo en esa zona aumentará, al igual que el suelo en las zonas más solicitadas. Si hay más gente que quiere vivir en un determinado barrio, el valor del terreno seguirá aumentando año tras año. A veces, las zonas establecidas con casas construidas en los años 80 o incluso antes pueden valer mucho más que las zonas de nueva construcción. Todo depende de la oferta y la demanda de terrenos y casas en una zona determinada. Incluso puede darse el caso de que una casa destartalada en un barrio muy solicitado se venda por más que una casa nueva en un barrio cercano menos solicitado.

Las propiedades pueden ser una muy buena inversión y pueden ser una muy mala inversión. Puede depender en gran medida de las decisiones que tome al comprar su propiedad de inversión. Lo primero que debe decidir es la ubicación de la propiedad. Si compra una propiedad en una buena zona que esté bien solicitada, puede obtener un buen rendimiento de capital y de alquiler a largo plazo. Si compra una propiedad en una zona que nadie quiere vivir, puede tener problemas para alquilarla o sólo podrá alquilarla a malos inquilinos que causen daños, y es posible que no obtenga ninguna plusvalía durante muchos años.

Lo segundo que hay que decidir es en qué momento del ciclo inmobiliario se compra la vivienda. Si se compra en el momento adecuado, se pueden obtener rentas más altas y obtener rápidas ganancias de capital en un plazo relativamente corto. Puedo dar un ejemplo personal de esta situación. Compré una casa (en Australia) en 2007 por $240,000 at a time when interests where at their highest (9%), no one was buying property and rents were on the increase (with low vacancy rates). Today, eight years after, we are getting $ 410 por semana de alquiler y la casa de al lado (en peor estado que la nuestra) se ha puesto en el mercado pidiendo entre $500,000 to $ 550.000 (la mayoría de las casas de la zona se habían vendido durante este año por más de 500.000 dólares). Así que se puede decir que nuestra casa ha subido más del doble en 8 años. Sin embargo, hasta hace unos meses las casas se vendían a las 2 semanas de ser listadas. La casa de al lado, sin embargo, ha sido listada por más de un mes y no ha tenido mucho interés. Así que de esto se puede concluir que en 2007 habíamos comprado cerca de la parte inferior del mercado, mientras que ahora estamos cerca de la parte superior del mercado.

Lo que también hay que recordar es que diferentes zonas de un país pueden tener ciclos diferentes, por lo que no hay un solo ciclo inmobiliario, sino muchos ciclos inmobiliarios en el mismo país.

Answer 2

Una de las razones es que mucha gente no se limita a dejar que sus casas se pudran y se deterioren. Si se trata de una casa construida en 1980 y dejada vacía y sin mantenimiento durante 35 años, probablemente estará en muy mal estado.

Pero un propietario generalmente quiere conservar su casa y mantenerla en buenas condiciones, por lo que invierte en cosas como nuevos tejados, revestimientos, canalones, ventanas, pintura, exterminadores, nuevos hornos, calentadores de agua, aires acondicionados, etc. Todas estas cosas cuestan dinero (y, a efectos fiscales, a menudo pueden incluirse en la base del coste de la casa cuando se vende), pero mantienen el valor de la propiedad. Un pequeño agujero en el tejado puede ser bastante barato de arreglar, pero si se deja sin reparar, podría llegar a causar que gran parte del edificio se pudra, haciendo que la estructura casi no tenga valor. Si un coche se estrella contra el salón de tu casa, no sueles dejarlo ahí; la mayoría de la gente repara los daños.

No es raro que en algunas zonas haya casas de 100 años de antigüedad (o de más de 300 años en algunos países) que se construyeron bien en un principio y se han mantenido bien en el ínterin.

La gente también renueva sus casas, arrancando construcciones y electrodomésticos anticuados y a veces construyendo nuevos añadidos, cubiertas, porches, etc. Esto también sirve para hacer más atractiva la propiedad y aumentar su valor.

Answer 3

Como algunos otros han señalado, es clave recordar la diferencia en mercado valor y contabilidad valor.

Para simplificar las cosas, valor contable es la única partida que se deprecia específicamente... ocurre en el mundo de la contabilidad que se intenta cronometrar "¿cuándo utilicé un activo a largo plazo?" con "¿cuándo obtuve valor de ese activo?"

En el caso de una casa, los gobiernos suelen permitir a los propietarios reclamar la depreciación del edificio durante un periodo de tiempo determinado. Esto no afecta al valor de reventa de la casa.

Del mismo modo, en el caso de una propiedad comercial, los gobiernos establecen las leyes sobre cómo un individuo o una empresa puede cronometrar el "uso" de ese activo frente a su contabilidad. Algunas empresas pueden tener activos totalmente depreciados ("coste cero") que siguen siendo muy productivos.

Mercado Los valores de la propiedad se derivan de 3 fuentes específicas:

1. Valor en el comercio (piense por cuánto podría vender frente a las comparaciones)
2. Valor de uso (piense cuánto podría ganar el comprador utilizando el activo)
3. Enfoque de los ingresos (piense específicamente en los flujos de caja)

Valor en el comercio es una estimación del valor que otros estarían dispuestos a pagar por un activo similar. Por eso puedes comprar una casa hoy y, en un mercado "normal", esa misma casa debería valer una cantidad de dinero similar en el futuro.

Valor en uso puede ser más interesante... aquí es donde un agricultor puede extraer $100,000 in value per year from 10 acres of land. But as a region develops, a manufacturing company can generate $ 300.000 dólares al año por los mismos 10 acres de tierra. La empresa puede comprar al agricultor a un precio "justo" (>100.000 dólares al año) y seguir obteniendo beneficios netos de la inversión.

Enfoque de ingresos tiende a centrarse en las propiedades que tienen un flujo de caja, pero puede adaptarse a otras estimaciones de propiedades. Evalúa el "caso de negocio" actual de cualquier propiedad con el coste del dinero de entrada, el precio global de la inversión y el valor esperado de cualquier rendimiento.

Recuerde que el valor de mercado es, sencillamente, el precio que se podría obtener si se vendiera el activo en un momento determinado. Rara vez se considera en términos de "¿cuánto bajará?".

Valor contable es un ejercicio contable y disminuye en una cantidad determinada cada año, porque significa que se puede estimar el "coste" de poseer un activo frente al valor que genera en un periodo de tiempo determinado.

Answer 4

Se trata del valor del terreno. La estructura sólo vale lo que costaría construir una nueva (menos los costes de demolición).

Answer 5

Acabo de leer esto:

Vivienda e inflación

Ajustado a la inflación, el precio de la vivienda ha aumentado una cantidad minúscula. Una mejor inversión sería un ETF que comprara acciones de REIT. Estarías invirtiendo en bienes raíces, pero puedes cobrar y retirarte en cualquier momento.

Esta es una lista de mREITs:

Gráfico de acciones de REITs