¿Qué debo tener en cuenta a la hora de refinanciar una vivienda para pagar la entrada de otra?

Question

Recientemente (hace más de 2 años) compré mi primera casa, y estamos financiados con un préstamo ARM 7:1, así como un HELOC como segunda hipoteca. También tengo un crédito excelente (760+). Mi familia está creciendo y necesito actualizar mi casa actual a una propiedad más grande, a largo plazo en un barrio con mejores escuelas (niños pequeños creciendo). El mercado de la vivienda es definitivamente un mercado de vendedores, y los valores de las casas están aumentando rápidamente. Debido a esto, he acumulado una cantidad significativa de valor en nuestra casa actual.

Estoy considerando la siguiente situación, y me gustaría recibir consejos basados en la experiencia o en los hechos sobre los factores que debería tener en cuenta a la hora de tomar esta decisión:

• Refinanciar en efectivo la primera vivienda para liquidar el HELOC y obtener un préstamo único a tipo fijo sobre la primera propiedad
• Sacar dinero adicional de la refinanciación de la primera vivienda para acelerar el ahorro o simplemente pagar la entrada de una segunda propiedad
• Comprar y mudarse a una segunda propiedad de mayor coste y valor a la primera
• Convertir la primera propiedad en una propiedad de alquiler/inversión

¿Existen ciertos plazos, tasas, impuestos, etc. que harían que este plan fuera una completa farsa, o este plan se sostiene?

¿Qué tipo de análisis financiero le haría sentirse cómodo con esta decisión?

¿En qué momento tiene sentido convertirse en propietario?

Además, a la hora de calcular el 20% de entrada de una nueva propiedad, ¿es necesario que sean fondos líquidos, o puede basarse en el valor de la vivienda que se vende?

Answer 1

¿Qué tipo de análisis financiero le haría sentirse cómodo con esta decisión?

El HELOC y el ARM son las mayores señales de alarma para mí en su situación actual. Aunque no espero que los tipos de interés se disparen en un futuro próximo, introducen un riesgo de tipo de interés del que es fácil deshacerse. Mi primera prioridad sería deshacerme de la HELOC y convertirla en una hipoteca fija.

Si usted también Si quieres cambiar de casa al mismo tiempo (es decir, comprar una nueva casa a condición de que se venda la primera, pagando la HELOC y la hipoteca), está bien, pero asegúrate de que puedes pagar cómodamente una hipoteca a tipo fijo con al menos un 20% de entrada.

Yo no sacaría dinero adicional de tu patrimonio sólo para ahorrarlo. Vas a pagar más en intereses que en ahorros.

A partir de ahí las cosas se complican.

Mientras que mucha gente mantendría la primera propiedad con una hipoteca y la alquilaría, yo no estoy dispuesto a ser un casero por un trabajo a tiempo parcial, especialmente cuando los intereses de la hipoteca me sacan rendimiento al alquiler. Además, el apalancamiento aumenta los riesgos: basta con pasar uno o dos meses sin pagar el alquiler para no poder hacer frente al pago de la hipoteca, lo que destroza el crédito y puede suponer un riesgo de ejecución hipotecaria.

Así que mis opciones en orden de precedencia serían:

1. Refinanciar en efectivo la primera vivienda para liquidar el HELOC y obtener un préstamo único a tipo fijo sobre la primera propiedad
2. Comprar y trasladarse a una segunda propiedad de mayor coste y valor a la primera
3. Sacar dinero adicional de la refinanciación de la primera vivienda para acelerar el ahorro o simplemente pagar la entrada de una segunda propiedad
4. Convertir la primera propiedad en una propiedad de alquiler/inversión

¿En qué momento tiene sentido convertirse en propietario?

La respuesta complicada es cuando los beneficios (alquiler, revalorización) en relación con los costes (mantenimiento, intereses, impuestos, etc.) y los riesgos (pérdida de alquileres, malos inquilinos, variación del valor de la vivienda) le dan una rentabilidad mejor que la que podría encontrar en inversiones de riesgo similar. La respuesta sencilla es cuando se puede pagar al contado. Eso elimina los intereses y la pérdida de alquileres de la ecuación.

Una vez más, algunos están dispuestos a asumir esos riesgos y pagar el 20% de entrada en una propiedad de alquiler. Algunos son capaces de hacerlo funcionar. Algunos se arruinan o pierden sus propiedades.

cuando se calcula el 20% de enganche de una nueva propiedad, ¿es necesario que sean fondos líquidos, o se puede basar en el valor de la casa que se vende?

Puede realizar la compra de la nueva vivienda contingente en la venta de la primera si necesitas sacar el capital para hacer el 20%. Haz NO refinanciar el primero sólo para sacar el capital para hacer un pago inicial. No vale la pena los gastos de una refinanciación.

Answer 2

y necesito cambiar mi vivienda actual por una más grande y duradera

¿La venta de su casa actual le daría (al menos) un 20% de descuento en la nueva casa?

Sacar dinero adicional de la refinanciación de la primera vivienda para acelerar el ahorro

D Stanley, eso hace que no sentido.

Comprar y trasladarse a una segunda propiedad de mayor coste y valor a la primera

Tendrá que encontrar la nueva casa al mismo tiempo que vende la actual, y redactar el contrato de compraventa de la nueva casa de forma que pueda echarse atrás en caso de que el comprador de su casa se eche atrás.