¿Préstamo para la construcción de una nueva casa que sustituya a la ya hipotecada?

Question

Supongamos que compro una casa con una hipoteca ordinaria a treinta años, con la intención de renovarla poco a poco y vivir en ella mucho tiempo (diez años como mínimo). Sin embargo, a los cinco años de la hipoteca, decido que quiero construir una nueva casa, pero me gustaría quedarme en la misma dirección. En otras palabras, quiero derribar la casa antigua y construir una nueva en el terreno que ahora está vacío (mientras vivo de alquiler), y luego volver a la nueva casa y vivir allí indefinidamente.

La nueva casa será más grande y mejor que la antigua, por lo que, una vez terminada, el inmueble en su conjunto (terreno más mejoras) valdrá mucho más que el importe del préstamo original.

¿Existe algún producto de préstamo que cubra este tipo de proceso? ¿Puedo pedir un préstamo para la construcción para financiar el nuevo edificio y luego incluirlo en una hipoteca convencional, como hace la gente que construye casas en terrenos no urbanizados? ¿Qué ocurre con mi antigua hipoteca cuando hago esto?

Sospecho que el acreedor hipotecario no querrá que destruya la casa antigua, ya que eso reduce el valor de la propiedad (al menos temporalmente) al valor del terreno en bruto, pero ¿qué otra opción hay? ¿Qué hace la gente que quiere comprar una casa antigua por la ubicación, pero tiene la intención desde el principio de derribarla y construir una casa nueva? ¿Sólo se puede hacer con un gran desembolso de dinero por adelantado?

Answer 1

Así que vamos a asumir algunos valores para explicar mejor esto. Para simplificar, todos ellos están en miles:

• Valor del lote: 50 dólares
• Valor actual de la casa: 200 dólares
• Valor total de mercado actual: 250 dólares
• Cantidad actual del préstamo: $150
• Patrimonio actual: 100 dólares
• Valor de la casa nueva: 300 dólares
• Nuevo valor total de mercado: 350 dólares
• Nuevo importe del préstamo: $450
• Nuevos fondos propios si no se aporta dinero en efectivo: ¡-$100! (eso es patrimonio negativo)

Así que en este ejemplo, vas a destruir $250 in value, pay off the existing $ 150 de préstamo y tiene que invertir 300 para construir la nueva casa y este ejemplo no tiene suficiente capital para cubrirlo. Normalmente, no se puede obtener un préstamo por mucho más que el valor (previsto) de la propiedad.

Básicamente, tienes que conseguir un préstamo para la construcción que cubra el pago del préstamo existente más lo que quieras gastar para pagar la nueva casa menos lo que pienses aportar de tus ahorros. Este nuevo préstamo tendrá que ser por menos del nuevo valor total de mercado. La única manera de que esto funcione así es que lleves una cantidad importante de dinero en efectivo al cierre, o que debas menos que el valor del lote de la propiedad actual.

Tenga en cuenta que esto es, en efecto, una simplificación. Se puede gastar menos en la construcción de una casa de lo que vale cuando se termina con ella, etc., pero esta es la forma básica en que funcionaría - o NO funcionaría en la mayoría de los casos.

Answer 2

Es de suponer que la casa existente tiene algún valor. Si se demuele la casa existente, se está destruyendo ese valor.

Si el valor de la nueva casa es significativamente mayor que el valor de la casa antigua, como si se trata de reemplazar una casa pequeña y deteriorada que vale $50,000 with a big new mansion worth $ 10.000.000, entonces el valor de la antigua casa que se destruye podría perderse en los errores de redondeo a efectos prácticos.

Pero por lo demás, no veo cómo lo harías sin poner sobre la mesa un efectivo básicamente igual a lo que aún debes de la antigua casa.

Es de suponer que la nueva casa vale más que la antigua, por lo que el valor de la propiedad cuando termines será mayor que antes. Pero, ¿el valor de la propiedad será superior a la antigua hipoteca más la nueva? A no ser que la antigua hipoteca estuviera casi pagada, o que traigas un montón de dinero en efectivo, la respuesta es casi con toda seguridad "no".

Tenga en cuenta que, desde el punto de vista del acreedor hipotecario, no está reduciendo "temporalmente" el valor de la propiedad. Lo está reduciendo permanentemente. El banco que hace el nuevo préstamo tendrá un gravamen sobre la nueva casa. No sé lo que dice la ley al respecto, pero tendrías que (a) destruir deliberadamente una propiedad sobre la que otra persona tiene un derecho de retención sin darle ninguna compensación, o (b) dar a dos bancos un derecho de retención sobre la misma propiedad. No creo que ninguna de las dos opciones sea legal.

Normalmente, cuando se derriba un edificio para construir uno nuevo, es porque el valor del antiguo es tan bajo que resulta insignificante comparado con el valor del nuevo. O bien el viejo edificio está deteriorado y ponerlo en condiciones decentes costaría más que derribarlo y construir un edificio nuevo, o bien hay algún beneficio -real o percibido- en el nuevo edificio que hace que merezca la pena.