Normalmente, en Estados Unidos, los agentes del comprador y del vendedor (o agentes inmobiliarios) obtienen su comisión del precio de compra. Si no tiene un agente vendedor, esa comisión no se paga. Ejemplo:
Usted lista la casa en $200,000 . Los valores estándar de las comisiones son 3/2% , lo que significa que 3% para los primeros 100.000 dólares, 2% a partir de entonces . A veces son 3/1.5% o 3/1% , pero por lo general 3/algo .
Si te ofrezco $200,000 y usted acepta, cerramos, y he utilizado un agente de compras, mi agente recibirá el 3% de la primera $100,000 y, a continuación, un 2% (en nuestro ejemplo):
$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00
$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
2 000 00
$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00
Ahora, la comisión es casi siempre pagada por el vendedor-fin, es decir, recibirá el valor de su casa menos la comisión:
$ 200 000 00
- 5 000 00
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$ 195 000 00
Esto significa, en nuestro ejemplo, que usted recibiría $195,000 .
Para complicar las cosas, un comprador está autorizado (léase: legalmente permitido) a pedirle hasta un 3% del precio total de venta para "concesiones del vendedor", es decir, gastos de cierre. 1 (la mayoría de los estados lo limitan al 3%). Esto significa que, en este caso, si usted acepta mi oferta, no utilizo un agente, pero pido un 3% para los gastos de cierre, usted recibiría $194,000 :
$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00
$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00
Ahora es cuando las matemáticas se complican: si uso un agente y me das el 3% a los costes de cierre, hay dos maneras de que las matemáticas funcionen:
-
Usted recibe $189,000 valor menos la comisión menos los gastos de cierre:
$ 200 000 00
- 5 000 00 (Commission)
- 6 000 00 (Closing Costs)
=============
$ 189 000 00
-
Usted recibe $189,120 valor menos los gastos de cierre, entonces calcular y menos comisiones:
$ 200 000 00
- 6 000 00 (Closing Costs)
=============
$ 194 000 00 (New Commission Price)
$ 100 000 00 (New 3% Commission Value)
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00
$ 94 000 00 (New 2% Commission Value)
x 2 00 %
===============
$ 1 880 00
$ 194 000 00 (Keep the new value)
- 3 000 00 (New 3% Commission)
- 1 880 00 (New 2% Commission)
=============
$ 189 120 00
Así que, cuando pongas la casa en venta, tenlo en cuenta. Asuma que perderá alrededor del 6% del valor (en el $200,000 caso, perdimos cerca de $11,000 (es decir, alrededor del 5,5%, pero para los precios más bajos la proporción será mayor). En consecuencia, si quiere obtener un valor de la casa, anótela al menos Un 6% más. Si utiliza un agente inmobiliario, ellos se encargarán de ello y suelen utilizar un 9-12%.
Si quisiéramos $200,000 de nuestra casa, asumiendo el peor de los escenarios, querríamos listarlo alrededor de $211,579 , lo que nos daría $6,347.37 en gastos de cierre, y $5,231.58 en comisión, así que sobre $200,000.05 al final.
Fórmulas básicas:
- Comisión al 2%, venta > $100,000 :
salePrice * 0.02 + 1000 ;
- Costes de cierre del 3%:
salePrice * 0.03 ;
- Averigüe lo que "obtendría" (2%, venta > $100,000 ):
salePrice * 0.95 - 1000 ;
- Si sabes que quieres "X", 3/2% de comisión y 3% de cierre, averigua cuál debe ser la oferta:
(whatYouNeed + 1000) / 0.95 ;
Básicamente: asegúrese de leer y comprender el contrato que el comprador (o el agente de compra) le proporciona. Si se trata de un acuerdo de comisión no típico, ese contrato lo indicará así (y le dirá que el comprador no quiere que usted pague la comisión). No hay ninguna ley que diga "quién" tiene que pagarla, sólo que puede ser un componente incluido. Es posible que en tu escenario el agente te ofrezca menos, también es posible que el agente ofrezca lo que pides, e infle el precio a los posibles compradores. Hay muchos escenarios aquí.
Además, algunas notas sobre la ley de Florida, que parecen razonables y la fuente parece creíble: https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168
Pregunta: Tengo un anuncio que sólo llevaba un par de días en el mercado cuando llegaron tres ofertas. El vendedor aceptó una de las ofertas. Ahora el agente que representa al comprador cuya oferta llegó primero afirma que mi vendedor tenía la obligación de negociar con su comprador porque su oferta se presentó primero al vendedor. ¿Es esto cierto?
Respuesta: No. No hay ninguna ley de Florida que obligue al vendedor a responder a ninguna oferta. Además, ninguna ley de Florida obliga al vendedor a negociar con cada comprador en el orden en que se recibieron las ofertas.
En tu estado (y en el mío) hay leyes que establecen que si tienes un agente, éste debe presente cualquier oferta por escrito, sin importar lo ridícula que sea. Porque usted es En venta por el propietario No es el caso. Usted es libre de decidir lo que quiere aceptar. No hay ninguna obligación.
Dicho esto, yo sería le recomendamos que hable con un abogado inmobiliario sobre los detalles, ya que conocerá las leyes específicas de su estado/región.
Fuente: Trabajo en esta industria.
1: Los costes de cierre suelen ser cosas como la tasación, la "fianza", etc. Si el vendedor se compromete a cubrir los gastos de cierre, entonces se le reembolsará al comprador todo el dinero que tenga que poner para comprar la casa hasta ese valor. Esto sí no afectar al plazo del préstamo: sigue siendo un $200,000 préstamo, el comprador sólo recupera parte de los gastos. Así, un $194,000 no es lo mismo que un $200,000 préstamo con $6,000 de los gastos de cierre, ambos tienen como resultado el mismo pago por parte del vendedor, pero el comprador sigue teniendo que financiar el $200,000 en este último caso. Es complicado, pero hay recursos que lo explican con más detalle ("concesiones del vendedor" y "costes de cierre" son buenos términos para buscar): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php
