¿Refinanciación de una inversión inmobiliaria tras una tasación baja?

Question

Antes de conocer a mi mujer, compré una casa en abril de 2007, utilizando una hipoteca de mi cooperativa de crédito. En diciembre de 2011 refinancié esta hipoteca en una hipoteca conforme al 4,625% a 25 años con un prestamista. El pago quincenal actual de la hipoteca es de 745,04 dólares.

Mi esposa y yo compramos nuestra nueva residencia principal en abril de 2013. Mantuvimos 'mi' primera casa como una propiedad de inversión. Hemos tenido un gran inquilino en allí desde junio de 2013 y están a punto de negociar otro año de contrato de arrendamiento a partir de junio de 2015. Entre la hipoteca, los servicios públicos, los impuestos, las reparaciones menores y el seguro en comparación con el alquiler, estamos rodando casi a la par y hemos disfrutado de la agradable depreciación en el momento de los impuestos. Hasta ahora, todo va bien.

El capital actual pendiente de la hipoteca es de $184,050.51. A payoff statement effective 4/1 suggests I'd need to bring $ 184.809,87 a una refinanciación.

Hace unas semanas vi que los tipos estaban bajos, y conseguimos una refinanciación fija a 15 años al 3,5%. Se ordenó y realizó una evaluación, y la propiedad llegó a sólo $230,000 - far short of the $ 240k-$250k esperábamos.

Con la regla del 75%, el prestamista no puede prestarme más de $172,500. With closing costs and miscellaneous fees rolled in, my wife and I would be looking at writing a check for $ 17.251,35 euros a la firma, incluyendo unos 6.000 dólares en gastos de cierre y reservas.

Ya hemos pagado la tasación (600 dólares) para que sea un coste hundido si nos vamos.

Tenemos un saldo promocional del 0% en nuestra tarjeta de crédito hasta abril de 2016 (actualmente 15 mil dólares). Además de la refinanciación actual, el siguiente tipo de interés más alto que tenemos es el de nuestra residencia principal (3,63%) con otro prestamista.

Puedo pedir prestados hasta 32.000 dólares de mi 401(K) al 3,75% anual.

Estoy luchando por saber qué hacer. Obviamente, quiero encontrar mejores comparaciones en el área inmediata para refutar la baja tasación, pero el tasador no trabaja para mí, y me han dicho que cualquier esfuerzo aquí es poco probable que tenga algún efecto en el valor de tasación. El resto de esta pregunta supone que no podemos pedir un préstamo de más de 172.500 dólares para la refinanciación.

En igualdad de condiciones, sí:

1. No hacer nada. Mantener la hipoteca actual al 4,625%. Tragarse los 600 dólares de la tasación.
2. No hacer nada, pero prepagar algo de capital para endulzar el número 1 anterior. ¿Cuánto?
3. Refinanciación. Conseguir 17.000 dólares en un mes más o menos - es muy posible sin pedir prestado del 401(K), absolutamente una opción con el préstamo.
4. ¿Algo más?

Se agradece cualquier idea, gracias. Hágame saber si se necesitan más detalles. Tengo el último GFE y montones de otros documentos delante de mí.

Answer 1

Definitivamente, no pidas prestado de tu 401K. Si dejas de trabajar o te despiden, tendrás que devolver toda la cantidad inmediatamente, y además estarás tomando prestado de tu coste de oportunidad. El mercado de valores debería ser bueno al menos hasta finales de este año.

Como ya dijo uno de los comentaristas, ¿has calculado tu ahorro neto reduciendo el tipo de interés? Vas a pagar gastos de cierre y no todos son deducibles (sólo los puntos lo son). A la hora de calcular el ahorro, tienes que preguntarte cuánto tiempo vas a estar pendiente de la propiedad. ¿Es probable que sean propietarios a largo plazo, o tienen pensado vender en un futuro próximo?

Puedes reducir el coste y el capital tirando el equivalente a una o dos cuotas hipotecarias más al año para que el periodo de amortización se reduzca considerablemente (en años). De este modo, no estás casado con un pago más alto (como lo estarías si refinanciaras a un plazo de 15 años).

Yo me inclinaría por a) comerse el coste de la tasación, no refinanciar, y b) destinar dinero extra al principal para conseguir reducir el plazo del préstamo.

Answer 2

El nuevo pago en $172,500 3.5% 15yr would be $ 1233€/mes frente a los 1614€/mes de ahora (26 pagos quincenales, pero 12 meses.)

Suponiendo que la diferencia sea casi toda de intereses, el ahorro se acerca más a 285 $/mes que a 381.

Tenga en cuenta que el ahorro real es diferente, el ahorro real se basa en la diferencia de intereses a lo largo del año. Dado que el plazo va a cambiar, estoy mirando el flujo de caja, que es la mayor preocupación, en mi opinión.

$17,000/285 is 60 months. This is your break even time to payoff the $ 17000, más alto en realidad ya que los $17K estarán acumulando intereses.

No he visto ninguna mención a los costes de cierre u otros gastos. Obviamente, eso también hay que tenerlo en cuenta.

Creo que el cambio no merece la pena. Como sugieren las otras respuestas, el alquiler está demasiado cerca del punto de equilibrio ahora. El coste de las reparaciones en dos casas es un problema. En mi opinión, no se trata tanto de que los gastos sean enormes como de que sean aleatorios. No te facturan $35/mo to paint the house. You wake up, see too many spots showing wear, and get a $ 3000 billetes. Lo mismo para todos los elementos de alto costo, techo, HVAC, etc.

Se le permite pedir prestado el 50% del saldo de su 401(k), por lo que tiene 64.000 dólares en la cuenta. No sé tu edad, esto puede ser genial o un poco bajo.

Seguiría ahorrando, sin destinar nada extra a ninguna de las dos hipotecas hasta tener un fondo de emergencia más que suficiente. El fondo tiene que hacer frente a los gastos inesperados, así como a los meses de desempleo. En general, se recomiendan entre 6 y 9 meses de estos gastos.

Para ser claros, hay ocasiones en las que un préstamo 401(k) puede tener sentido. Pero no veo que lo tenga ahora.

(Aclaración: cuando se analizan las refis hay dos enfoques. El primero es mirar los intereses ahorrados. Al fin y al cabo, los intereses son el gasto, los pagos del principal van directamente a su balance. El segundo es puramente el flujo de caja, en cuyo caso se podría justificar un tipo de interés más alto, y pasar de 15 a 30 años, pero liberando efectivo que puede ser mejor utilizado. Aunque el tipo suba, por ejemplo, un 1/2%, la cuota baja debido al plazo. Si se toma ese ahorro y se deposita en un plan 401(k), los números pueden salir muy bien. Ofrezco esto para explicar por qué las matemáticas anteriores pueden no ser consistentes con otras respuestas mías).

Answer 3

Yo en tu lugar no pediría un préstamo de mi 401K y destrozaría la oferta de la tarjeta de crédito. Ambas cosas son muy arriesgadas, y tú ya estás en una situación de riesgo. Hacer cualquiera de las dos cosas aumentará tu riesgo de forma significativa.

También me plantearía vender la casa de alquiler. Parece que estás cortando muy cerca de los números si no puedes reunir 17K en efectivo para refinanciar la casa. ¿Qué pasa si necesitas un techo en el alquiler, y un HVAC en tu casa actual?

Mi suposición es que no vas a vender la casa, de acuerdo, lo entiendo. Yo recomendaría o bien dar a su inquilino un mejor trato que el que tienen ahora, o algo muy similar. Tener un buen inquilino es una ventaja.