Además del excelente resumen de Alex B, me gustaría añadir algunos consejos más.
En primer lugar, un término que debe conocer es el de "inmueble comercial", que es precisamente lo que es. Hay un elemento comercial, pero está estrictamente (y casi totalmente) entrelazado con los bienes inmuebles subyacentes, lo que hace que se trate de una categoría especial de negocio que, por lo general, se considera simplemente "bienes inmuebles comerciales" (al igual que los edificios de oficinas, los centros comerciales, etc.).
El valor de los inmuebles y de las empresas se basa en las alternativas: ¿qué otras opciones hay? En la tasación, suelen llamarse "comparables". Para los bienes inmuebles comerciales de este tipo suele haber un tasador profesional. Aunque una tasación comercial completa y oficial puede costar miles de euros, muchos o la mayoría (¿todos?) de los tasadores están dispuestos a venderle una versión simplificada de su servicio, que puede llamarse "carta de opinión" y que puede ayudarle a hacerse una idea del precio de mercado (por el que se están vendiendo otros inmuebles comerciales similares). Una empresa de préstamos lo exigiría estrictamente, pero si está pensando en una financiación en efectivo o en una forma de financiación por parte del vendedor, esto sería técnicamente opcional.
Lo mejor es que lea sobre lo que implica la tasación y la evaluación de los bienes inmuebles comerciales, e incluso puede que quiera hablar con los responsables de los préstamos comerciales, incluso si no sabe que quiere obtener un préstamo para adquirir la propiedad. Es su trabajo ayudar a informarle sobre lo que se requiere y lo que buscan, por lo que pueden ser un recurso potencial más allá de su propia investigación también.
Dicho esto, la única manera de estimar el valor (y, convenientemente, la mejor manera) es mirar otras propiedades. Y por "otras", quiero decir que realmente no deberías considerar la compra de absolutamente nada hasta que hayas visto al menos otras 6-10 opciones con cierta profundidad - y probablemente quieras duplicar o triplicar ese número si estás buscando hacer esta la última gran transacción comercial de tu vida. Si no lo hace, dependerá de poco más que de la suerte para salir adelante, algo que en esta área de los negocios no quiere hacer porque las cantidades de dinero y las responsabilidades implicadas pueden llevarle a la bancarrota en poco tiempo.
Una vez eliminado este consejo general, he aquí una versión resumida de la valoración de los bienes inmuebles comerciales.
Valoración de inmuebles comerciales - En una (no tan) pequeña cáscara de nuez
Hay algunas partes clave en los bienes inmuebles comerciales: terreno, mejoras (edificios, muelles, cosas así), ingresos y salarios.
Tierra El valor del terreno se basa en lo que se podría vender, tal y como está. Es decir, ¿quién más podría quererlo? Sólo esto tiene muchos factores importantes, como las leyes de zonificación, el vecindario (incluidos los vecinos), el agua/servicios públicos, los pactos sobre el terreno (alguien puede haber insistido en que el terreno no sea pavimentado para convertirlo en un aparcamiento, o cualquier otra cosa por el estilo), los usos alternativos (¿podría poner un campo de golf en él, o es el terreno adecuado para un gran edificio o para la agricultura? ¿Y se encuentra en una zona en crecimiento, en la que se puede esperar que el valor aumente en la próxima década, o que disminuya, o que básicamente se mantenga plano (y posiblemente cause pérdidas en comparación con la inflación)?
Mejoras El terreno es un activo y un pasivo a la vez. Es un activo porque puede aumentar el valor del terreno, pero también puede reducir su valor si interfiere con otros usos. Es un pasivo, tanto en el sentido legal como en el de que requiere mantenimiento. Si quieres alquilarlas, sobre todo, eso significa que hay que preocuparse por los cimientos, las termitas, los tejados, los depósitos de aguas residuales/sépticas, los servicios públicos que son tu responsabilidad (tuberías, postes, cables), así como cualquier tipo de aire acondicionado/calefacción que puedas tener, los muelles, etc. Estas cosas rara vez son gratuitas y pueden comerte vivo.
Ingresos : Ah, la mejor parte, la entrada constante de dinero. Pero espera, ¿es un flujo constante? Algunos negocios son puramente estacionales (sólo en verano, sólo en invierno), otros están todo el año pero tienen momentos de máxima afluencia, y otros no tienen realmente un "pico" del que hablar. Si alquilas, ¿hay problemas de recaudación o con la gente que se queda más de la cuenta? ¿Qué pasa con los daños, el desorden, el alboroto y las molestias a los demás?
Independientemente de ello, es obvio que hay algunos ingresos, y ésta suele ser la parte más peligrosa de la ecuación. Digo "peligrosa" porque la gente miente como un perro en esta parte, todo el tiempo. Es muy fácil falsear las cuentas, ¡suponiendo que incluso intenten llevar una contabilidad adecuada en primer lugar! Las empresas de este tipo suelen tener muchos negocios en efectivo que son fáciles de ocultar (al Tío Sam, o a veces incluso a los propios propietarios si hay empleados implicados), ¡y de falsificar! Y algunos son simplemente contables de mala calidad y la información es simplemente errónea.
Pero está claro que habrá algún tipo de ingreso anual. ¿Qué importancia tiene esto? Bueno... ¿cuánto hay? ¿Cuánto está ligado a los propietarios (los amigos personales hacen negocios y se irán si cambia la propiedad/gestión)?
En el sector inmobiliario comercial, los ingresos se calculan para un año fiscal, y luego hay algo llamado "múltiplo", que depende del mercado. Digamos que todo el local ingresa 100.000 dólares de renta al año. Como parte de la compra de este negocio, usted está comprando no sólo los activos, sino los ingresos futuros esperados. En algunas zonas comerciales, el múltiplo es de entre 0,5 y 2, lo que significa que el precio actual es de entre 6 y 24 meses de ingresos, como parte del precio de compra. Así que con 100k alquiler al año, eso significa 50k-200k del precio de compra es atribuible a los ingresos del negocio. ¿Y si el negocio es la mitad de lo que pensabas que sería? Eso significa que el valor neto de toda la empresa disminuye entre 25k y 100k - ¡además de la reducción de los ingresos cada año que eres propietario!
Los ingresos proporcionan el flujo de caja, que debería pagar todos los gastos (limpieza de tormentas de viento, sustitución de ventanas rotas, recogida de basura, sustitución de un pozo que se secó), y luego el extra que queda es el flujo de caja positivo. Si pides un préstamo, lo ideal es que el flujo de caja también lo pague por completo, siempre y cuando no tengas grandes gastos inesperados en el año, y que aún te quede algo para ti.
Salarios : Bueno, ¡ese dinero no se recauda solo! Hay que vender, llevar la contabilidad, cobrar el alquiler, hacer el mantenimiento, la atención al cliente, la limpieza, pagar las facturas, tener contentos a los del seguro, atender las emergencias y todo lo que conlleva llevar el negocio. Alguien lo va a hacer, y el mayor error que comete la gente en este caso es no valorar su tiempo, ¡y hacer que nunca más puedan permitirse unas vacaciones! Páguese a sí mismo, y dése la flexibilidad de pagar a otros cuando no pueda (o no quiera) hacerlo todo usted mismo.
Ganar dinero de verdad
Entonces, ¿qué sentido tiene todo esto? ¿Cómo se gana realmente dinero? De dos maneras: 1) vendiendo todo después, y 2) con el flujo de caja.
Para 1, es importante que no se encuentre en una situación en la que apueste por que en el futuro habrá una "persona más rica, y más tonta, que yo ahora". Si el propietario actual quería 2 millones, luego 1 millón, luego menos, a lo largo de varios años... esto sugiere que o bien está delirando sobre el valor de su local (y la mayoría de los propietarios lo están), o bien que es realmente difícil encontrar un comprador para un negocio así. Es importante que entienda por qué, ya que la mayor parte del valor de los inmuebles está... ¡en el propio inmueble!
Para el 2, necesitas una entrada de dinero considerablemente mayor que el coste de funcionamiento del local. Además, el flujo de caja puede cambiar fuertemente el valor del negocio para la reventa (dependiendo del múltiplo, esto puede suponer una gran diferencia o impedir que lo vendas).
Has mencionado que quieres poner más cabinas, más esfuerzos de marketing/ventas, etc. Eso está muy bien, pero en primer lugar, eso significaría una inversión añadida más allá del precio de compra. ¿Es legal y físicamente práctico añadir más camarotes, y cuál es su tasa de utilización actual? Si sólo alquilan el 10% de su capacidad actual, aumentar la capacidad puede ser prematuro. Esto también variará a lo largo del año, por lo que es posible que haya un problema de agotamiento a veces... pero sólo durante un pequeño porcentaje del tiempo. Lo que significa que estarás añadiendo edificios sólo para que se utilicen durante una fracción del año, lo que será muy difícil de rentabilizar.
Si el flujo de caja es bueno, siendo idealmente incluso suficiente para cubrir el pago de un préstamo para ayudar a cubrir el precio de compra (y recuerde que los préstamos de bienes raíces comerciales son mucho más pequeños ratios de préstamo a valor que en los bienes raíces residenciales), hay una última barrera para hacer dinero: ¡el maldito mantenimiento no regular! Los tejados, los pozos y las paredes de madera tienen una triste tendencia a no costar nada hasta el momento en que le cuestan más de 30.000 dólares en un solo día. ¿Hay suficiente flujo de caja para que este tipo de certezas (y si planeas estar allí durante años, son una certeza) no te pongan en la casa de los pobres?
Esto ha sido bastante largo, pero espero que esta visión general te ayude a apreciar todo lo que tendrás que mirar y ser precavido durante tu futuro viaje.
TLDR;
Los inmuebles comerciales suelen ser costosos y de alto riesgo, pero también pueden ser de alta recompensa. Tendrá que comparar muchas oportunidades antes de poder tener una "idea" de lo que es un buen negocio y lo que es terrible. Tendrá que tener en cuenta muchos factores, como el valor de reventa y el flujo de caja/ingresos (que tendrán que decirle y que usted puede suponer que no es cierto, por ignorancia o malicia), así como el mantenimiento y las responsabilidades, antes de poder empezar a estimar realmente el valor de una empresa de este tipo. Hay personas que pueden ayudarte, como tasadores y corredores comerciales, pero en última instancia tendrás que investigar y comparar tú mismo para poder tomar una buena decisión.
Por último, no existe un método muy sencillo para evaluar el valor de los inmuebles comerciales. Se necesita una gran variedad de información y hay que ser escéptico con lo que se dice debido a las grandes sumas de dinero que están en juego. Se puede hacer (mucha gente lo hace), pero hay que tener cuidado y hacer la debida diligencia para no caer en la bancarrota por una sola mala compra.
