¿Es mejor hacer un pago extra de capital en el primer año que invertir más en el pago inicial?

Question

Para una hipoteca consideré poner X y luego dijo, déjame reducir mi interés durante la vida de la carga pagando una adición Y . Sin embargo, cuando comparé el interés total original con el pago inicial X frente a X+Y el ahorro total en intereses fue inferior a Y . Esto al principio me pareció extraño, ya que el general pensó que más abajo, menos prestado, más ahorrado.

Entonces decidí ver qué pasaba si ponía el Y en un CD y luego lo pagó como un gran pago extra al mes siguiente del vencimiento del CD. Cuando hice esto, el interés total pagado durante la vida del préstamo se redujo significativamente. A continuación, utilicé una calculadora de pagos extra y observé que si en lugar de hacer mi pago inicial X+Y , pero sólo pagando Y como un pago extra en el mes 1, sin siquiera invertir en el CD, aún así ahorré significativamente en el interés total.

Hay otras discusiones sobre más pago inicial versus invertir el dinero, pero estoy tratando de encontrar la falla en mi lógica de poner un pago inicial más pequeño pero hacer un enorme pago extra en el mes 1. He leído que algunos bancos limitan la cantidad total de pago extra que puedes hacer en un año, pero si puedes permanecer dentro de esos límites, parece que realmente puedes ahorrar en intereses.

La desventaja es que, al pedir un préstamo mayor en lugar de un pago inicial más grande, la factura mensual de la hipoteca será más alta, pero si puedes permitirte la diferencia mensual, parece un buen plan siempre que obtengas el mismo tipo de interés.

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Utilicemos el siguiente escenario como ejemplo:

• La casa cuesta 500.000 dólares
• El comprador tiene 150.000 dólares en efectivo disponibles
• Si el comprador pone 100 mil dólares de entrada, el tipo de interés es del 4,5 / 30 años fijo
• Si el comprador pone 150 mil dólares de entrada, el tipo de interés es del 4,5 / 30 años fijo
• En este caso, no tenemos en cuenta los costes de cierre, los impuestos, el alquiler, etc. (aunque un préstamo más caro puede suponer mayores costes de cierre)

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Hipótesis 1: Poner 150.000 dólares de entrada

• Cantidad del préstamo: $350k
• Coste mensual: 1.773,40 dólares
• Total de intereses en 30 años: 288.423,49 dólares

Escenario 2: Poner 100 mil dólares, pagar los 50 mil extra en el mes 1

• Cantidad del préstamo: $400k
• Coste mensual: 2.026,74 dólares
• Número real de pagos con coste mensual: 270
• Total de intereses pagados si no hay pagos adicionales: $177,217.50

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¿Cuáles son los pros y los contras / y otras consideraciones?

Answer 1

No hay literalmente ninguna razón para esperar un mes y luego poner ese extra $50k towards your principal. You're just paying interest on $ 50k por un mes, sin ninguna razón (a menos que puedas necesitar esos 50k para alguna emergencia en esos 30 días después de comprar la casa.. entonces podría tener sentido). Además, no sólo estás pagando un interés innecesario, sino que te estás atando a un pago mensual más alto (253 dólares más, para ser exactos), de nuevo sin ninguna razón. Es estrictamente peor que usar los 50 mil para un pago inicial mayor.

La diferencia REAL entre estos escenarios, y el origen del menor interés total, es el mayor pago mensual del segundo escenario. Si quiere pagar menos intereses a lo largo de la vida del préstamo, ¿por qué no pagar la totalidad de la cuota? $150k and voluntarily bump up your monthly payment by an extra $ 253 al mes, pero sólo cuando te sobra el dinero. Pagarás tu préstamo más rápido, y pagarás menos intereses, pero tendrás la flexibilidad de NO pagar esos 253 dólares extra en los meses en los que tu flujo de caja tenga dificultades.

La vida puede traer costes inesperados: no te encierres en los 253 dólares extra al mes a menos que obtengas un beneficio real por esa inflexibilidad, como un tipo de interés más bajo.

Editar: Debo añadir que si puedes permitirte el pago mensual más alto de $2026, it's worth considering only putting $ 100 mil abajo, y luego hacer algo completamente diferente con eso $50k extra. e.g. invest in a low-cost stock index fund for a couple decades, especially if you can put it towards a tax-advantaged IRA. It's pretty likely a stock investment over 20-30 years of the mortgage will earn a return that beats the 4.5% "return" you'd get by paying it into your mortgage. The average annualized return of the S&P 500 is 9.8% before inflation. That crushes 4.5% for your mortgage rate. But if you prefer a low-risk and non-liquid investment, go ahead and put the $ 50 mil extra para el pago inicial.

Answer 2

En primer lugar, tus matemáticas están mal. Estoy bastante seguro de que accidentalmente empezaste el Escenario 2 con $350K (instead of $ 400K) y luego hizo un $50K payment in the first month. By my calculations, starting at $ 400K y pagando $50K after 1 month should put you at 280 months and total interest of approximately $ 215K.

Ahora bien, para comparar manzanas con manzanas, si haces un préstamo de 350 mil dólares a 280 meses (que es casi el mismo pago), resultará casi la misma cantidad, como se esperaba. (De hecho, puedes reducirlo a 279 meses para acercarte aún más al pago mensual real que harías con un préstamo de 400K, y entonces te ahorras un poco en intereses, como era de esperar).

Conclusión: no hace falta ponerse fino, siempre ahorrarás intereses si pones más dinero de entrada. Simplemente no estabas comparando los números correctos.

Answer 3

Escenario 1 vs. Escenario 2

Al aplazar la $50k from down payment until the first month you save over 111k in interest payments over the life of the loan. However, you must now pay about $ 290 más al mes. Podrías pagar para refundir la hipoteca en algún momento para reducir el pago mensual, pero desde la perspectiva del interés puro parece que ahorras dinero a largo plazo.

Desde el punto de vista del largo plazo, si puedes permitirte el coste fijo más elevado (o tal vez acabes refinanciando en algún momento), habrás ahorrado mucho dinero en intereses. Si te hubieras quedado con la diferencia mensual en el bolsillo sin ganar intereses durante los 270 meses, tendrías unos $78,000 more cash. However, if you consider starting at 0 and putting the $ Si inviertes 290 euros cada mes a una tasa de ganancia constante del 3% durante los 270 meses, tendrás 114.000 dólares. Si usted tiene una mezcla de CDs y acciones 3% parece posible en el largo plazo.

La otra consideración es que su hipoteca es de $0 después de 270 meses.

Si tienes la disciplina de invertir y no gastar la diferencia mensual, puede que te vaya mejor y mantengas más dinero líquido. Sin embargo, para conseguir el 3% al menos una parte de tus inversiones tendrá que ser en inversiones más arriesgadas que los ahorros y los CD.