¿Vender o alquilar la casa?

Question

Mi esposa y yo actualmente tenemos una hipoteca sobre una casa con un poco más de 4 mil dólares en el préstamo con 6 o 7 pagos restantes. Estamos comprando una nueva casa (con una hipoteca, 80% LTV financiado al 2,875%, 15 años fijo).

Me inclino por mantener y alquilar la casa, mientras que mi mujer quiere vender. La casa vieja necesita un horno nuevo, aire acondicionado central y el sellado de una fuga en el sótano, y costaría alrededor de $5-6k to remedy everything. Property taxes once we lose our homestead exemption on this property will be around$ 4k/año. Nos han dicho que no tendríamos problemas para alquilar por $900 / month and we think we could probably get at least$ 1100 / mes en nuestro mercado. Compramos la casa por $120k in 2012 and have$ Quedan 4k en el préstamo.

Mi mujer argumenta en contra del alquiler basándose exclusivamente en el precio de venta de la casa frente a lo que podemos alquilarla, por ejemplo, si el precio de alquiler / nuestro precio de venta > 1%, es un buen negocio, de lo contrario es un mal negocio. Para ella, esto significa que si el precio del alquiler no puede superar los 1.200 euros al mes, no merece la pena alquilarla y hay que venderla. Sus matemáticas se basan en el escenario de la compra de una propiedad como una propiedad de alquiler, que no creo que se aplica a una casa que compramos como residencia principal que tenemos 96% de capital en.

Veo una casa que probablemente podríamos vender por $120k, of which we lose$ 7,2k a un agente inmobiliario y otro $2.3k to the sellers portion of closing costs in our area (transfer taxes and 1 year of owner's title insurance). This would net us$ 110,5k, suponiendo que se venda a 120 dólares, cosa que ni yo ni nuestro agente inmobiliario confiamos.

Mantener la casa nos costará $5-6k up front for HVAC updates and fixing a minor basement water intrusion. We'll spend$ 4k/año en impuestos sobre la propiedad. Podemos gastar un 10% en la gestión de la propiedad. Hasta octubre pagamos $661 / month for the mortgage, a smaller November payment and then the loan is payed off. If we look at May 2016 - May 2017 our costs to own the property are around$ 14k. Nuestros ingresos potenciales por alquiler, si están continuamente ocupados, oscilan entre $10,8k to$ 14,4k (900 a 1200 / mes, sin administrador de la propiedad). Esto significa que, en el mejor de los casos, el primer año es un lavado y, siendo realistas, es una pérdida. En los años siguientes, nuestros costos se reducen a $ 4k / año fijo (impuestos), además de un presupuesto de mantenimiento frente a 10-14k alquiler, produciendo un beneficio decente.

Estoy dispuesto a sufrir la pérdida durante el primer año para ver los beneficios de cada año posterior. Después de noviembre estamos menos expuestos si la propiedad está desocupada ya que la hipoteca está pagada. Mi esposa ve los grandes gastos que se avecinan y el primer año no tan bueno combinado con su lógica de <1% == MAL NEGOCIO y quiere salirse y vender.

Mi pregunta es entonces, ¿vender o alquilar? ¿Hay algo en mi razonamiento que haya pasado por alto? ¿La pérdida del primer año "vale la pena" a largo plazo, o hay que rescatarla? ¿Tiene razón mi mujer?

Answer 1

Por lo tanto, cualquiera de los dos escenarios tiene unos costes iniciales de 10.000 dólares (ya sea por los gastos de la inmobiliaria o de la venta o por el arreglo para el alquiler). Además, estoy seguro de que los compradores querrán que arregles todas estas cosas de todos modos, o que reduzcas el precio en consecuencia, pero ignoremos esto. Ignoremos también el resto de la hipoteca, ya que parece que puedes pagarla cómodamente.

Suponiendo un 10% de gestión de la propiedad y un 10% de desocupación media (compruebe su mercado), y un precio de alquiler de 1.000 dólares, se obtienen estas cifras:

Equity:         $120K
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Annual Rent:    $9600 (deducting vacancy/management)
Property Tax:   $4000
Maintenance:    $2400 (assuming $200/month average)
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Net Income:     $3200
ROI:            2.7%

Tomé estimaciones muy conservadoras tanto en el alquiler (más bajo de lo que esperas) como en el gasto de mantenimiento (aunque en promedio a lo largo de los años ,ya que necesitas tener algunas reservas, esto es probablemente bastante razonable).

Al final se obtiene un 2,7% de rentabilidad, que no es mucho para un alquiler. La regla empírica que mencionó tu mujer (1% del capital en efectivo) suele ser, en efecto, para el ROI de la compra apalancada de un alquiler. Sin embargo, si los precios de los alquileres en tu zona están subiendo, como parece que es el caso, es posible que acabes ahí muy pronto.

El inconveniente es que el dinero está bloqueado. Si confías en tu capacidad para alquilar y no pierdes el beneficio fiscal de la venta, ya que parece que no te has revalorizado, puedes sacar algo de dinero a través de una refinanciación en efectivo. Para mantener el flujo de caja cerca de 0, necesita sacar dinero en efectivo para que los pagos sean iguales o menores que el $3200/year (i.e.:$ 266/mes). Eso haría alrededor de $ 50K en 30/yr préstamo fijo del 5%.

Lo que es mejor lo decides tú, por supuesto. Comprueba si lo de "siempre puedes vender" es válido para ti. Es decir: cómo de estable es el mercado, qué pasa si desaparecen uno o dos grandes empresarios, etc.