¿Invertir en inmuebles cuando la bolsa está alta, invertir en acciones cuando está baja?

Question

Me pregunto si la siguiente estrategia de inversión es viable o no:

Invertir en bienes inmuebles cuando la bolsa está alta (es decir, cuando lleva muchos años subiendo, sin grandes caídas recientes)

y cuando la bolsa caiga significativamente (sí, "significativamente" es difícil de definir), invertir en acciones (probablemente aumentando la hipoteca del inmueble)...

Creo que puede ser una buena estrategia de inversión, potencialmente muy rentable y no demasiado arriesgada...

Sin embargo, tenemos que considerar las siguientes cuestiones:

¿Cómo se correlaciona el precio de los inmuebles con el nivel de la bolsa? ¿Cómo se correlacionan los tipos de interés de las hipotecas con el nivel del mercado bursátil? ¿Qué tan fácil es beneficiarse de las recientes caídas del mercado de valores y con qué frecuencia?

Gracias

Answer 1

El precio de los inmuebles reacciona tanto a la demanda como a la tasa de inflación y de crecimiento de la renta. Los tipos hipotecarios generalmente se mueven como los tipos del tesoro. Véase este párrafo:

Como hemos mencionado, los bonos a medio plazo y las hipotecas a largo plazo (más propiamente, los valores respaldados por hipotecas, o MBS) compiten por el mismo dólar del inversor de renta fija. Las emisiones del Tesoro tienen un reembolso garantizado al 100%, pero las hipotecas no; por lo tanto, las hipotecas conllevan un mayor riesgo de impago o de reembolso anticipado, lo que podría perturbar la rentabilidad de la inversión. Por lo tanto, los tipos de las hipotecas deben tener un precio más alto para compensar ese riesgo.

Pero, ¿cuál es el precio de las hipotecas? En un mercado normal, el "diferencial" o margen medio por encima del Tesoro garantizado al 100% es de unos 170 puntos básicos, o el 1,7%. Ese margen -la relación entre el diferencial- se amplía y se contrae en función de las condiciones del mercado, el apetito de los inversores y la oferta de producto disponible, así como de la presencia de oportunidades de inversión competitivas, como los bonos corporativos o los mercados de renta variable nacionales (o extranjeros).

Fuente: ¿Qué mueve los tipos hipotecarios?

Y cuando el mercado de valores se desploma, los inversores tienden a La carrera hacia los bonos y tesoros, que hace que los precios suban y los rendimientos de los tesoros bajen. En teoría, esto también provocaría la caída de los tipos hipotecarios, aunque la mayoría de los tipos hipotecarios tienen un precio base por debajo del cual no pueden caer.

¿Qué tan fácil es beneficiarse de las recientes caídas de la bolsa y con qué frecuencia?

Increíblemente difícil. El problema con tu estrategia es que no puedes predecir el fondo del mercado (al menos nosotros los mortales no podemos). Por ejemplo, el mes de agosto. Las acciones cayeron algo así como un 15% Después de la primera caída del 5-10%, la gente pensó que se había tocado fondo, así que se precipitó, sólo para que el mercado cayera aún más.

¿Cómo saber cuándo invertir? Aunque el mercado caiga un 50%, y haya una gran oportunidad de compra, y aumente la hipoteca de su casa, lo más probable es que los tipos aumenten por el capital que saque. ¿Y si el mercado se mantiene bajo durante mucho tiempo? ¿Podrá mantener los pagos de la hipoteca? La burbuja bursátil japonesa estalló a principios de los 90, y han tenido dos décadas perdidas ahora.

Además, hay problemas de liquidez. ¿Qué pasa si se necesita más capital? ¿Puede vender una propiedad o puede comprar ahora una propiedad para utilizarla como capital? ¿Y si el mercado se mueve demasiado rápido para que puedas aprovecharlo? Tampoco hay que ignorar los costes de transacción y los impuestos.

En general, hay muchas maneras de que tu idea salga mal, y no muchas maneras de que salga bien.

Answer 2

Primero recapitulemos:

• El mercado está libre de arbitraje si (y sólo si) existe una medida de martingala;
• El mercado está completo si y sólo si la medida de martingala es única;
• En un mercado libre de arbitraje, no necesariamente completo, el precio de cualquier demanda alcanzable es únicamente por el valor de la estrategia de réplica asociada o por la expectativa neutra por la expectativa neutral al riesgo de la demanda descontada bajo cualquiera de las medidas de martingala equivalentes (neutrales al riesgo).

Es difícil suponer la existencia de una medida de martingala equivalente si no se da la dinámica del mercado (por ejemplo, si no se sabe qué proceso estocástico impulsa el activo subyacente)

La demostración de que existe una medida martingala equivalente depende del entorno. Aquí se ha investigado mucho. Puedo recomiendan el siguiente documento que da una visión general decente.

Dejemos que $S_t$ sea el proceso de stock. Si $r=0$ y si existe una medida martingala equivalente $Q$ que $S_t exp(-rt)$ = $S_t$ debe ser una martingala (debido a $r=0$ no tenemos descuento). Así, $\mathbb{E}^Q[S_t]=S_0$ .

Dejemos que $P_t$ sea el porflio que utilizamos para cubrir la demanda. Para que podamos crear un arbitraje $P_0=0$ y $\mathbb{P}(P_T\geq 0)=1$ en algún momento $T$ en el futuro debe mantenerse. Si tuviéramos que financiar $w$ -acciones de la acción tomando prestada nuestra cartera sería $P_0=wS_0 - wS_0=0$ . En todo momento $t$ en el futuro el rendimiento esperado será $\mathbb{E}^Q[wS_t - wS_0]=0$ . Ahora $S_t$ es una martingala. Esto significa que $\forall t , \mathbb{P}(S_t<S_0)>0$ . Porque si $\mathbb{P}(S_t<S_0)=0$ para algunos $t$ se deduce que $\mathbb{E}^Q[S_0]<\mathbb{E}^Q[S_t]$ y $S_t$ no sería una martingala.

Esto significa que siempre se tiene una probabilidad positiva de pérdida, independientemente del tiempo que se mantenga el stock (denotado por $\forall t , \mathbb{P}(S_t<S_0)>0$ ) Por lo tanto, el arbitraje que construyó arriba no puede existir.

También tenga en cuenta que en la configuración anterior el precio de su instrumento sería $\mathbb{E}^Q[0.01 \cdot S_\tau]=0.01 \cdot S_0=0.01 \cdot 75=0.75$ . Utilicé muestreo opcional aquí (con $\tau$ siendo el tiempo de parada de $S_t$ llegando a $100$ ).

Alose nota que uso $\mathbb{E}^Q[0.01 \cdot S_\tau]$ para $0.01 \cdot S_t$ es la cartera que replica el pago y como usted sabe el precio del instrumento es igual al precio de la cobertura, etc.

Answer 3

Estás "sobre" algo. Invertir en bienes raíces no era una mala idea hace unos 10-15 años, cuando las acciones estaban altas, y los bienes raíces no.

Por otro lado, alrededor de 2006, TANTO las acciones como los bienes raíces estaban altos, y deberían haberse evitado. Y alrededor de 1980, ambos estaban BAJOS, y deberían haber sido comprados.

Amplío esta construcción para incluir el oro y el petróleo. En torno a 2005, éstos estaban relativamente bajos, y deberían haber sido comprados por encima de las acciones y los bienes inmuebles.

Por otro lado, los CUATRO son altos ahora mismo, y ofrecen peligros comparables.

Answer 4

Si está pensando en abandonar las acciones y luego invertir en bienes inmuebles, es posible. Puede vender sus acciones de una vez. No puede hacer lo mismo si ha invertido en inmuebles y quiere vender e invertir en las acciones. Como su propiedad de alquiler tardará un poco en listarse, venderse y cerrarse, al menos unos meses.

Si tienes suficientes recursos para invertir en ambos, puedes tener una cartera de inversiones diversificada. Esa es la mejor opción.