¿Qué importancia tiene la "regla del 1%" para las propiedades con ingresos?

Question

La regla del 1% - La renta mensual obtenida de un inmueble de renta debe alcanzar o superar el 1% del precio total de compra de la propiedad.

¿Hasta qué punto es precisa/importante esta regla cuando se trata de invertir personalmente en propiedades de renta? En mi zona geográfica, sería una cantidad ridícula. La vivienda media de 3 dormitorios para principiantes (que se vende por $150,000) around here rents at $ 900 meses. Apenas más de la mitad de la "regla del 1%".

Del mismo modo, un $300,000 downtown condo, would rent for about $ 1500/mes. Si los precios de la vivienda/los alquileres locales apenas superan la mitad de esta "regla del 1%", ¿significa eso que es una zona pobre para las inversiones inmobiliarias de renta?

Answer 1

Yo uso una regla diferente. Si el valor de mercado es inferior a 10 veces los beneficios de un año, entonces es un gran mercado de alquiler. Si el valor de mercado está entre 10 y 20 veces los ingresos anuales, entonces es una propuesta razonable, pero si el valor de mercado es superior a 20 veces los ingresos anuales, es mejor vender y encontrar otro alquiler en otro lugar.

La regla del 1% trata de encapsular eso porque un año de ganancias (12 meses) * 10 se acerca a un mes de alquiler menos los gastos, pero es imprecisa porque los impuestos, el seguro y las reparaciones, etc. pueden variar mucho de un lugar a otro.

Si quiere utilizar la regla del 1% para obtener una estimación aproximada de si merece la pena considerar una propiedad, está bien como regla general, pero merece la pena calcular con más detalle cuáles son todos los gastos anuales y cuántos meses al año cree que es probable que la tenga ocupada (una cifra que también varía según las condiciones del mercado de cada localidad). Reste esas cifras (y los gastos de gestión, si recurre a una empresa de gestión) para determinar cuál es la rentabilidad anual, y si está entre el 5 y el 10% (el precio es 10-20 veces los beneficios), entonces está en un punto razonable. Todo lo que esté por debajo del 5% de rentabilidad es una mala inversión, y todo lo que supere el 10% de rentabilidad parece bastante bueno.

Answer 2

No he escuchado eso, pero como cualquier regla general, la tomaría como, en el mejor de los casos, bueno, una regla general y no una ley absoluta del universo.

Si ya has comprado el inmueble, la pregunta no es cuál es el alquiler rentable, sino cuál es el alquiler máximo que puedo cobrar.

Si está considerando si vale la pena comprar esta propiedad, entonces, si es serio, calculará los costes probables: Cuánto pagará por la hipoteca, qué gastos de mantenimiento puede esperar, a cuánto ascienden los impuestos sobre la propiedad, etc.

La única utilidad que le veo a una regla empírica como ésta es la de adivinar rápidamente si vale la pena invertir en una propiedad. Si se puede cobrar un alquiler igual al 5% del valor de la propiedad, lo cogería rápidamente. Si el 0,1%, probablemente pase. Tal vez el 1% sea un término medio razonable, es difícil de decir.

Answer 3

Si tiene una propiedad que cobra el 0,5% de su precio de compra en concepto de alquiler, entonces, dejando de lado la revalorización, su rendimiento máximo de la inversión es del 6%.

Eso no incluye los impuestos sobre la propiedad, los intereses de la hipoteca / PMI, los seguros, los costes de mantenimiento y reparación, los costes de preparación entre inquilinos, o los inevitables momentos en los que la propiedad está sin alquilar y no devuelve nada. Cuanto más baja sea la tasa de alquiler, más fácil será que la tasa de rendimiento sea negativa.

La revalorización es un comodín, pero no es algo por lo que apostaría en una zona donde los alquileres ya son bajos en comparación con el coste.

Answer 4

Eso sería un rendimiento inaudito aquí. Casi todo el mundo aspira a un 0,5% para cubrir los costes y confiar en la revalorización para obtener beneficios. En Nueva Zelanda no hay impuesto sobre las ganancias de capital, mientras que sí hay impuesto sobre los ingresos netos por alquiler, por lo que este enfoque tiene ventajas fiscales.

Answer 5

Sería imposible comprar una propiedad de alquiler en la zona de la bahía de San Francisco con este formato. Comparando los condominios de nueva construcción con los apartamentos de alquiler similares de nueva construcción, veo que el alquiler mensual es aproximadamente el 0,6% del precio del condominio. Pero se puede hacer muy, muy bien en la apreciación.