Acabo de empezar un nuevo trabajo en D.C. y estoy buscando comprar mi primera casa. Tengo algunas preguntas, y cualquier ayuda que pueda obtener sería muy apreciada

Question

Antecedentes: Acabo de conseguir un nuevo trabajo en el centro de D.C. y estoy interesado en comprar mi primera casa ya que los tipos de interés son bajos y tengo un crédito excelente (750-ish). Voy a ganar 130 mil al año. Tengo una deuda de préstamo estudiantil, pero ninguna deuda de tarjeta de crédito y ningún préstamo de coche. Soy un veterano, así que puedo utilizar el préstamo VA Home. (editado para la brevedad)

Pregunta nº 1: Mi principal preocupación es que no sé cuánto tiempo me quedaré aquí, ya que no sé si me va a gustar (es decir, no tengo ningún plan, sólo estoy viendo cómo va), y sé que normalmente es una mala idea comprar si no te vas a establecer. Trabajo para un contratista así que podría mudarme eventualmente por varias razones.

Lo que intento averiguar es si sería seguro comprar a pesar de mis incertidumbres si compro un piso en la ciudad que pueda alquilar a distancia si surge algo y decido mudarme. Siempre escucho lo malo que es comprar si no te vas a quedar mucho tiempo, pero para mí simplemente no sé si me quedaré mucho tiempo o no y no quiero perder una buena oportunidad con los tipos de interés tan bajos. Encima por lo que he leído, el alquiler es supuestamente como un 32% (Edit: datos antiguos, en 2018 era un 28% si no entiendo mal) más caro que comprar en DC, así que me hace cuestionar las cosas aún más.

Pregunta nº 2: Como no voy a dar un pago inicial, la cuota de la hipoteca será probablemente mayor que el valor del alquiler. He leído en un comentario en otro hilo que eso no significa necesariamente que esté perdiendo dinero. Se explicaba de esta manera: "Aunque alquiler - gastos < hipoteca sigues obteniendo beneficios siempre que alquiler - gastos > intereses". Podría alguien explicarme esto de forma más sencilla?

Pregunta nº 3: He leído que los precios de la vivienda están subiendo porque el inventario está luchando para mantenerse al día con la oferta de nuevas personas que se mudan a partir de los nuevos puestos de trabajo del gobierno y el nuevo almacén/cuartel general de Amazon que se está mudando, principalmente debido a las extrañas restricciones de DC sobre la altura de los edificios. ¿Cómo debería ver esto como inversor? Suena bien que los precios suban, pero si se aprueban nuevas regulaciones para levantar esas restricciones, ¿podría ser realmente malo?

Answer 1

Yo sugeriría ir más despacio, a menos que estés muy familiarizado con el área metropolitana de Washington. Yo vivo en el norte de Virginia y he vivido en el área de DC toda mi vida.

Las personas que trabajan en el centro de DC pueden vivir en cualquier lugar de la región. Muchos utilizan el transporte público. Además del metro, hay muchas otras opciones, como el tren de cercanías de MD y VA, los autobuses de cercanías de varios condados, una red regional de autobuses que se alimenta del metro o va directamente al centro. Y ese sistema único de Líneas de babosas . No es raro conocer a personas en su oficina que se desplazan desde Frederick MD y otras desde Fredericksburg VA. Incluso las personas que trabajarán en la nueva sede de Amazon, que serán contratadas en los próximos 10 años, podrían vivir en cualquier lugar de la región.

Puede que le resulte más fácil elegir un lugar que le convenga como ocupante y más tarde como propietario después de conocer la zona.

Varias advertencias sobre los préstamos VA. Asegúrese de entender cuánto tiempo tiene que vivir en el lugar antes de que pueda convertirlo en un alquiler. También entienda cómo este préstamo afectará a su capacidad para obtener otro préstamo. Es posible tener varios préstamos, pero los recursos no son ilimitados.

Pasemos ahora a otra de sus preguntas:

Incluso si el alquiler - los gastos < la hipoteca, usted sigue obteniendo beneficios mientras siempre que alquiler - gastos > intereses.

Los impuestos y los beneficios cuando se es propietario pueden parecer extraños.

Si se recauda más renta que los gastos, se piensa que es estupendo, que estoy obteniendo beneficios. Entonces, cuando se calcula la depreciación, o bien se reducen los impuestos relacionados con este beneficio, o bien se generan pérdidas a ojos de Hacienda y se reducen los impuestos totales.

Ojalá fuera tan sencillo. Sí, no se pagan impuestos sobre los ingresos por alquiler. Usted paga impuestos sobre el resultado después de restar sus gastos. Así que puedes restar la cuota del condominio, el impuesto sobre la propiedad, el seguro de la vivienda, las reparaciones y el mantenimiento. Pero no se resta la totalidad de la hipoteca, sólo se resta la parte de los intereses del pago. La razón es que los ingresos del préstamo no se contaron como ingresos, por lo que el reembolso del principal no cuenta como deducción.

Luego hay que tener en cuenta la depreciación.

Es posible tener un flujo de caja negativo, y aún así ser considerado por el IRS como un beneficio.

La gente dice que si el alquiler y los gastos son mayores que los intereses, se obtienen beneficios, pero eso sólo es cierto a largo plazo y si la propiedad se revaloriza, y si se puede mantener la pérdida de dinero cada mes.

Otra consideración. Ser propietario a distancia es más caro. Tendrás que pagar a alguien para que gestione la propiedad y se encargue de los problemas.

Answer 2

Es muy difícil sugerir lo que debe hacer otra persona porque va a depender de muchos factores. Pero, como mínimo, asegúrate de que comprendes los riesgos que corres para que no te den gato por liebre.

La razón por la que la sabiduría convencional es no comprar a menos que vayas a quedarte en un lugar durante varios años es que comprar una casa es caro. Los honorarios de los agentes del comprador y del vendedor suelen suponer el 6% del precio de compra, un par de miles de dólares en concepto de gastos de apertura de la hipoteca, etc. En general, se necesitarán varios años de revalorización de la propiedad para pagar esos gastos antes de que se alcance el equilibrio. Si tienes un pequeño pago inicial y una hipoteca a 30 años, no tendrás mucho capital durante los primeros años. Si tienes mala suerte y los precios de la vivienda caen, podrías deber fácilmente más de lo que vale la casa. En ese caso, es posible que tengas que reunir 15 o 20.000 dólares para poder vender la casa, pagar al banco y quedarte sin nada. Eso le ocurrió a mucha gente en el periodo de 2008.

Pero, como dices, siempre tienes la opción de alquilar el lugar si necesitas mudarte. Eso es cierto. Pero entonces tienes más cosas que considerar.

• Mencionas un condominio. La mayoría de las asociaciones de condominios limitan el número de unidades del edificio que pueden alquilarse a la vez. Dependiendo de lo cerca que esté el edificio de ese límite ahora y de lo que ocurra con otros propietarios, ten en cuenta que es posible que no puedas alquilar tu condominio dentro de unos años.
• Si alquilas tu piso, ¿podrás sobrevivir si no obtienes ingresos del piso durante, por ejemplo, 6 meses? Los inquilinos dejan de pagar (pero los bancos siguen queriendo su dinero y tú sigues teniendo que pagar las reparaciones) y desalojarlos lleva tiempo (sobre todo en ciudades como Washington, DC, que tienen leyes relativamente favorables a los inquilinos). ¿Y qué pasa si después tienes que reunir varios miles de dólares para reparaciones antes de poder alquilar el lugar a nuevos inquilinos? Parece que no tienes un montón de activos en este momento, así que es una preocupación seria a menos que estés planeando ser capaz de ahorrar una gran fracción de tu sueldo para construir tus reservas.
• Si alquilas tu piso, ¿podrás comprar una nueva vivienda allí donde te traslades? El banco sólo va a tener en cuenta una parte de los ingresos por alquiler que obtengas del piso (quieren asegurarse de que les devuelvan el dinero si tienes mala suerte y tu inquilino deja de pagar). Si tienes que hacer dos pagos de la hipoteca, eso consumirá tu sueldo y se comerá tu colchón financiero muy rápidamente.
• Si vas a alquilar el piso a distancia, ¿cuánto vas a gastar para que alguien gestione la propiedad por ti?

Personalmente, mi preferencia sería mantener mis opciones abiertas (pero soy financieramente bastante conservador). Si alquilas durante un año, siempre puedes reconsiderar la compra al cabo de ese tiempo. En un año, tendrás una idea mucho mejor de cuál es tu presupuesto (cuánto ahorras, cuánto gastas, etc.). Conocerás mejor el mercado inmobiliario local. Tendrás mucho tiempo para investigar. Y es probable que tengas una idea mucho más clara de si te interesa quedarte en la zona durante un tiempo. Si estás haciendo una gran transición personal ahora (pasar de las fuerzas armadas y/o la universidad a un empleo civil, mudarte a una nueva ciudad, etc.), generalmente no es el mejor momento para hacer un gran compromiso financiero.

Sí, los tipos son bajos ahora. Y es totalmente posible que sean más altos dentro de un año. Pero los tipos han sido muy bajos en términos históricos durante varios años. La Fed no va a subir los tipos de forma significativa a menos que la economía vaya tan bien que les preocupe la inflación. Y aunque no hay garantías sobre el futuro, parece mucho más probable que la Fed intente estimular la economía dentro de un año que intentar frenar su crecimiento. En otras palabras, los tipos podrían ser más altos (o podrían ser más bajos), pero es poco probable que pasen del 3% a los tipos del 6% de 2008 o del 8% de 2000.

Answer 3

el alquiler es como un 32% más caro que la compra en DC

Si esto es exacto, que has calculado los costes totales, incluyendo impuestos, tasas de condominio, etc junto con la adición de una línea para "reparaciones", puede estar en una buena situación para comprar. Al leer tu pregunta, mi reacción visceral fue "No, nunca compres a menos que planees quedarte durante XX años". Pero, si estás planeando de antemano comprar una propiedad de alquiler, haz las cuentas del condominio como una inversión. Como veterano (gracias por su servicio) tiene el beneficio de un bajo pago inicial y una tasa más baja. Esto no estaría disponible para un alquiler, por lo que la idea de vivir allí, obtener esta ventaja, y más tarde, tener un alquiler rentable, es atractiva. Si la cifra es realmente superior al 30%, tendrá margen para contratar a una empresa de gestión que vigile la unidad, cobre el alquiler y encuentre nuevos inquilinos. Todo esto es la opinión de una persona. Dale un poco de tiempo, otros miembros aquí te convencerán.

Si compartes números, recibirás mejores consejos. (¿Cuánto cuesta el condominio? ¿Cuál es el alquiler vigente?)

Answer 4

La compra de una propiedad (me refiero incluso a una hipoteca) tiene una serie de enormes ventajas específicas, más allá de las cifras en bruto.

1. De manera abrumadora, en esta época socio-histórica, es la única manera en que la gente común puede ganar acceso a un apalancamiento masivo . Si el precio se duplica, por ejemplo, en diez años, habrás ganado esa cantidad de dinero sin ningún desembolso en comparación.

2. En casi todas las situaciones, la propiedad de una vivienda tiene enormes ventajas fiscales

3. Hay ventajas épicas en su situación crediticia general. Su capacidad para hacer otras inversiones, y "sólo" cuestiones incidentales como la compra de electrodomésticos o un coche, o ser aprobado para los aspectos sociales generales (tal vez la sociedad profesional o situaciones de seguridad) son todos tremendamente dependiente de la propiedad de la vivienda

4. Hay un tremendo aspecto de "ahorro forzado". Con la mejor fuerza de voluntad del mundo, es difícil invertir sistemáticamente en acciones de MFST o similares. Compre un lugar esta tarde, y su éxito es encerrado fin de la historia. Cada mes que pasas "pensando en ello" es un mes que se va por el desagüe. Por supuesto, una vez que tienen establecido la propiedad de la vivienda, calcular y hacer otros inversiones sofisticadas. Asegure primero su inversión doméstica sencilla y fiable, disfrutando de las increíbles ventajas 1/2/3 anteriores.

Y tenga en cuenta que su situación de VA es un beneficio asombroso, más allá de lo que se cree, para aprovechar, además. Recójalo.

Si por casualidad te mudas dentro de unos años, ¿qué más da? A menudo se confunde esto, la gente dice "oh, estoy 'atado' debido a la propiedad de la vivienda". Al contrario. El hecho de haber empezado a subir la escalera de la vivienda hace que sea mucho más fácil para intercambiar a su próximo hogar en la nueva ciudad. En da libertad, al igual que toda estabilidad financiera da tu libertad.