Incremento de la base de coste en la herencia de bienes inmuebles

Question

Supongamos que hay una propiedad de un matrimonio con un hijo. Cuando uno de los padres fallece, lega la mitad de la propiedad al hijo y la otra mitad al cónyuge.

Dos años más tarde, la propiedad se pone en servicio como un alquiler y tanto el padre como el hijo sobreviviente comienzan a tomar la depreciación en sus declaraciones de impuestos.

El otro cónyuge fallece 10 años después, momento en el que el valor de mercado ha aumentado de forma espectacular. El hijo hereda la mitad restante.

Mi pregunta es cómo calcular la base del hijo en la propiedad. Para hacer las cosas un poco más fáciles, vamos a utilizar algunos números concretos:

                                    Entire     Son's
                                  Property     Share
                                  --------  --------
FMV when first parent dies        $400,000  $200,000
FMV when second parent dies     $2,000,000
Son's accumulated depreciation              $ 20,000

Según mi investigación, la base del hijo es

$200,000 - $20,000 + $1,000,000 = $1,180,000

Es decir, la base de coste de su mitad en el momento de la herencia, menos la depreciación acumulada, más la base incrementada de la mitad del segundo progenitor en el momento del fallecimiento.

¿Es esto correcto?

Answer 1

Usted está en el camino correcto. Como esto parece más una cuestión de contabilidad que de impuestos reales, voy a señalar varios puntos de discusión.

Supongamos que hay una propiedad de un matrimonio con un hijo. Cuando uno padre fallece, lega la mitad de la propiedad al hijo y la otra mitad al cónyuge. hijo y la mitad al cónyuge

Y

Ambos progenitores eran propietarios del inmueble como coarrendatarios. Esto es en los Estados Unidos, con respecto a los impuestos federales solamente

Por lo tanto, a menos que exista un acuerdo que establezca lo contrario, el cónyuge no fallecido ya era dueño de la mitad de la propiedad. Por lo tanto, según su ejemplo, la parte del hijo sería 0,5 de 200.000, ya que la madre ya era dueña de la mitad, y recibió la mitad.

Así que su tabla actualizada sería

                                Entire     Son's
                              Property     Share
                              --------    --------

FMV when first parent dies    $400,000    $100,000 
FMV when second parent dies   $2,000,000  $500,000
Accumulated depreciation      $40,000     $10,000

En este punto, la cuestión de la jurisdicción realmente afecta a su problema.

Citando a mi antiguo profesor, ¿qué es esa depreciación de la que hablamos? Mencionas que deducen esta depreciación en sus declaraciones de impuestos, pero no mencionas una base fiscal para la propiedad (que importaría para el interés de la madre). El hijo tomó la propiedad a FMV, presumiblemente, pero no es seguro (como se menciona, las reglas varían).

En cualquier caso, en lo que respecta a su pregunta real, no, su base no es correcta. Suponiendo que sacamos la propiedad a FMV (ignorando la exclusión de la herencia, ect) la base correcta después de la mamá muerta / poppa2 sería

$100,000 - $ 10,000 + ( $1,900,000 - taxbasis) = $ 1,990,000